日本部分地方城市地價大漲 受益於訪日客
2019年09月20日21:21

  日本地價複蘇的趨勢已從三大城市圈擴大至地方城市。9月19日發表的基準地價顯示,地方4個核心城市地價同比大幅上漲6.8%。一方面,難以受益於訪日遊客的地區、缺乏再開發項目的地區等狀況仍十分嚴峻,地方城市整體的地價下跌0.3%,依然處於下跌區間。東京都中心等開始出現對最近數年的價格上漲的警惕感,一部分地區出現上漲放緩。

  劄幌、仙台、廣島、福岡這4個地方核心城市的商業用地價格上漲10.3%,住宅用地上漲4.9%,超過日本三大城市圈(東京、大阪、名古屋)的住宅用地漲幅(0.9%)。

  推高仙台市地價的是訪日遊客和居民的流入。繼東京圈和關西之後,日本東北地區的外國遊客也出現增加,仙台機場2018年度國際航線旅客數(快報值)同比增長10.7%。由於商業設施的充實,城市的吸引力提高,維持人口增加態勢。

  在仙台市內的日本東北大學舊址,包括商業設施、醫院和住宅樓等在內的大規模綜合開發正在推進。野村不動產的負責人表示,將於2020年1月竣工的住宅樓“已有7~8成售出,速度比預期更快”。

  在福岡市,遊客和購物客彙聚的博多站周邊及天神地區推進再開發計劃,正在拉動地價上漲。

  兩市的地價上漲的影響還波及相鄰城市,福岡縣大野城市的住宅用地漲幅達到9.6%。該市的住宅價格與福岡市內相比顯得便宜,因此受到歡迎。不過,如果遠離地方中心城市和有名旅遊勝地,則情況嚴峻。宮城縣石卷市住宅用地的降幅達到1.2%,比去年有所擴大,商業用地也轉為價格下跌。

  在日本全國的受調查地點中,下跌地點所占的比率低於50%,但仍有近半數地點在經濟複蘇和超低利率等目前的良好環境下仍未轉為上漲。日本都市未來綜合研究所的大重直人認為,“如果目前仍未上漲,今後轉為上漲將很睏難”。

  按照具體都道府縣來看,25個縣的住宅用地和商業用地均出現價格下跌。鳥取、島根、山梨等9個縣的縣政府所在城市的商業用地價格持續下跌。人口減少、未能吸引訪日遊客等,當地難以擺脫困境。

  在超低利率局面下,投資資金流向房地產市場的傾向目前仍在持續。體現這一點的是房地產投資信託(REIT)。東證REIT指數9月上旬創出12年來新高。投資收益率(預期、加權平均)高達約3.6%,日本國內外的廣泛資金流入。

  房地產服務企業仲量聯行(JLL)的數據顯示,2019年1~6月,房地產公司和基金對日本國內房地產投資額達到2.243萬億日元,處於和上年持平的高水平。在東京都心,今後房地產巨頭繼續展開大型投資,住友不動產計劃在始於2019財年(截至2020年3月)的3年里,向東京都中心的出租樓宇投入6000億日元。

  當然,今後東京都中心的地價走勢也存在不確定性。辦公樓中介商三鬼商事的數據顯示,東京中心5區8月平均招租租金比上年同期提高7%,與2018年底的提高9%相比有所放緩。

  到2020年,大型寫字樓將相繼完工,有可能出現供過於求。因押注訪日遊客增加而相繼建設的酒店在一部分地區的供應過剩也令人擔憂。

  在東京都內,也有出現暫停上漲跡象的地區。從基準地價來看,中央、杉並和板橋這3個區的商業用地價格漲幅縮小。日本全國最貴的東京銀座2丁目“明治屋銀座大廈”的漲幅從2018年的上漲7.7%回落至此次的3.1%。每平方米4320萬日元(約合人民幣283.8萬元)的價格已經高於泡沫經濟期的3800萬日元(約合人民幣249.6萬元),過熱感逐漸被意識到。

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