大灣區問答專場:關於大灣區樓市的8個小問題
2019年12月02日08:29

  大灣區問答專場(下):關於大灣區樓市的8個小問題 | 90度問答No.5

  來源:90度地產

  前兩天,90度地產發佈了大灣區基本面的快問快答。今天,我們將聚焦微觀,對大灣區90度網友提出的問題,逐一解答。

  本期答題嘉賓,依然是廣東省住房政策研究中心首席研究員——李宇嘉先生。

  關於珠海樓市的4個小問題

  @董丁瑞

  Q:珠海的房子能買嗎?

  A:珠海是個非常奇特的城市。儘管貴為特區,但常住人口只有180萬。不過,由於區位優勢太好(靠近港澳)、也是珠江口西岸的龍頭,再加上氣候環境優勢特別好,四季如春,中心城區(香洲)城區面貌很不錯,房價高達4.5萬元左右。

  一直以來,珠海都是本地(含珠三角)、外地購房者(主要是東北人)的主要選擇之一。2018年,海南全島限購以後,很多東北人到珠海來買房。不過,本地人口有限,購房需求不足,加上原特區外建了太多的房子,市場對外部需求依賴型太大,導致大起大落。政策收緊了(比如2017年3月),需求快速下行,房價撐不住,一直低迷到2019年上半年。2019年,政府實在受不了,就把限外政策放開了,需求又回來了,但反彈並不是非常明顯。

  我認為,對於自住需求,特別是有老人養老的需求,或有意到大灣區創業的話,都可以選擇,首套、改善等都可以。外圍區域(鬥門、金山)房價相對中心區低很多,近期又有跨區大橋和快速連接,未來自住的情況下還可以博取升值。

  投資需求的話,更建議去產業和區位優良的東莞(廣深科技走廊中間)買。如果是不動產占總資產的1/2以下的,實在是錢很多,也可以選擇。目前,投資需求更多地集中在橫琴新區,包括澳門人士。但是,公寓和住宅供應量比較大,投資購房可以多看,不著急買。建議,等到橫琴規劃有了眉目以後,覺得會有很多企業落地的趨勢以後,再出手也不遲。

  @繁華似錦

  Q:珠海湖心路口一帶怎麼樣?想買個小戶型剛需上車。

  A:湖心路在鬥門一側,它是省道S272線的其中一段,也是鬥門區連接珠海主城區的主要道路之一,每天的車流量可達5萬輛以上。湖心路經過2段升級改造,一是2009年,一是2017年、目前,雙側主路面、兩座新建人行天橋及兩側的慢行綠道和綠化升級工程已基本完成,路口的面貌看上去不錯。

  湖心路口是離鬥門市區中心最近的板塊,配套不足的短板也正在補上,2018年年中,西部醫療中心正式動工,預計於2021年6月建成。此外,人居環境還在持續升級,鬥門在已有一個濕地公園的基礎上,將投資2億在湖心片區(A片區)建一個濕地公園。目前片區最大的變化,就是龍頭開發商競相逐鹿,比如金茂、中鐵、時代、恒大等,項目密佈。所以,如果是自住的話,需要等2-3年成熟期,投資的話,可以介入。不過要長期持有了。

  @李冰潔

  Q:珠海禦金山小區是珠海市鬥門區的全名佳兆業禦金山花園小區,其中的疊墅會升值嗎?

  A:佳兆業·禦金山,是佳兆業進駐鬥門的第一個項目。第一個項目,自然要一炮打響,特別是致力於深耕大灣區的佳兆業,更是如此,它得給珠海市民和各路媒體留下好印象。

  該項目是珠海佳兆業目前在售規模最大的一個低密度的莊園式生態大盤。項目旁邊,就可以直接上高速,大概35公里左右就可以到達主城區香洲區。基於以上考慮,該項目適合為老人養老、週末渡假、工作強度不大的人群選擇。

  小區內幼兒園、小學配套很齊,但質量就一般了。從升值的角度看,短期內升值潛力不大。一方面,鬥門供應量非常大;另一方面,距離主城區有點遠,潛在接盤需求不大。長期看,未來珠海低密度大盤很少了,項目的保值性還是比較強的。

  @韜

  Q:在珠海北高新區打算購置改善型住房,目前壓力比較大,值得出手嗎?

  A:珠海高新區是最早成立的國家級高新區(1992年),也是珠海產業發展最集中、最好的區域之一,它距離廣深都比較近,也是購房者關注的區域之一。現在,珠海樓市比較平穩,即便限購退出了,樓市也並未大幅度反彈,漸趨買方市場特性。所以,作為換房需求的話,你可以多看看、多方打聽,不急著買。

  另外,還要看你是選新房還是二手房。如果你是買新房的話,成交週期較短,稅費較低;買二手房的話,稅費高、成交週期長,但選擇範圍廣,可以淘到一些筍盤。如果壓力大的話,咱先觀望觀望、先去看房,不急著買。房價也不會明顯上漲,你有充分的時間考慮。

  今年年底,樓市政策、貨幣政策可能會鬆一點,明年上半年有可能小幅反彈(反彈不會很大)。所以,如果買的訴求強烈,建議你在明年1季度左右看好,並擇機入市。總的來說,未來房子很多,房價不會明顯反彈,大把可供你選擇。

  深圳湛江中山江門二三事

  @書豪

  Q:深圳想買房,資金比較少,怕買了200萬以下的房子,後邊如果有了孩子,升學再置換時房貸要求變高。

  A:深圳買房,如果財務沒有約束的話(估計多數人達不到),最好一次到位,因為第二次買的話,貸款就算是第二套了,利率很高,也貸不了多少。另外,二手房交易的週期比較長,現在要4-5個月(從放盤到成交)。因為深圳現在的住宅市場,基本上是以換房需求主導。不過,我還是建議你買,“先上車、後改善”、“先小後大”。

  由於你以後還要買學位房,所以首套就是“自住+過渡”。要考慮到你和你愛人上班的距離,居住的舒適度,以及以後能否快速出手。基於以上考慮,建議你買60平米以內的小兩房,龍華、寶中、龍崗和羅湖等低價區域。一方面,總價可控,你和你的家人合力,探一探就夠到了;另一方面,現在外圍中心區居住氛圍不錯;最後,居住範圍不錯,房子還是比較好出手的。區位選擇主要基於你的居住偏好,上班的距離,以及以後小孩想去哪裡讀書等等。把這些因素,畫一個坐標圖,聚焦在哪裡,就買哪裡!

  @ H-bo

  Q:大灣區江門市,同一樓盤現在精裝房和毛坯同時有售。對於剛需來說應該如何選擇?另外就是在江門買房自住加保值應該如何去選樓盤?

  A:這是個非常好的問題,問題很聚焦,不是開放性的那種問題(需要再與提問者做進一步交流以後,才能知道怎麼回答)。如何選擇?首先,看你是否有時間裝修,別小看裝修,它可是個精細活,花錢不說,很勞人費神,甚至還會和愛人吵無數次架,聽說有夫妻因為裝修大吵離婚了。如果有時間裝修,且有自己確定喜歡的裝修風格、傢俱品牌等,那自然再好不過了;其次,如果是大品牌(比如萬科、金茂、中海)開發商的樓盤,自己對裝修也無太大偏好,自然選擇精裝修,畢竟省時省力。這個年代,專業的人幹專業的事,留足時間去賺錢吧。再次,可以粗略計算一下,開發商報的裝修價,到底是不是貨真價實。這年頭,掛羊頭賣狗肉的太多了,如果差距太大,就自己裝修了。

  第二個問題,在江門買房,自住加保值,自然是江門中心區嘍。近幾年,受益於大灣區產業和人口外溢,江門房價快速上漲。現在來看,需求有點透支了,我國慶前去跑過盤,某大開發商新盤,降了2次價,去化才50%。珠江口西岸(珠海、江門、中山等),購買力不如東岸(深莞惠)。所以,未來在西岸買房,建議從防禦性的角度出發,回歸主城區。對於主城區,我也看了一下,居住氛圍、文化氛圍很不錯,一些老盤也能租得出去,儘管租金不高。

  @留歡

  Q:能分析一下中山的房價嗎?後續深中通道和深珠通道的開通會對中山的房價有影響嗎?

  A:一定有影響。國家的戰略就是,改變珠江口東西兩岸發展不平衡的問題,讓西岸這個窪地能夠跟上來。因此,就讓深圳當做先行示範區,深圳發展好了,這個帶頭大哥帶動周邊發展還不足的小兄弟們。所以,才有了深中、深珠通道,深汕新區。

  打破交通瓶頸,本身就是樓市最大的利好。不過,近幾年,深中、深珠通道的概念被過分透支了,特別是深中通道,從2016年就開始被當反複炒作了。目前,通勤還未解決,在概念炒作下,房價漲得一塌糊塗。所以,未來1-2年,深中通道對房價的拉動減弱了,下一波拉動,要等到通車了以後,看到底通勤效率如何,能節約多少時間,產業對接如何等等。關鍵還是取決於接駁的效率。

  其實,通勤真正在通道上的時間是很短的,關鍵是“上通道、下通道”,可能花的時間非常長,比如像從深圳上沿江高速一樣,特別費勁。中短期看(1-2年),中山房價將在快速上漲後,保持平穩,甚至不排除階段性回落。

  @穿越

  Q:湛江房子如何?

  A:湛江是廣東西部的經濟中心、高教中心,也是未來廣東打造實體產業的重點城市,常住人口有850萬,下屬幾個縣,都是人口大縣,比如徐聞、遂溪等,都是人口100萬左右的縣或縣級市。

  近年來,湛江在水產養殖和加工、鋼鐵、石化、高附加值農業(徐聞一帶)等實體產業上,發展非常不錯,有望在未來幾年超過粵西的競爭對手——茂名。這樣的話,西部中心就是湛江,一個小的都市圈就形成了,人口會集聚起來。

  未來,湛江在高鐵、快線上的投入很大,到廣州的車程將縮短至2小時左右。因此,圍繞就近城鎮化,實體產業帶動樓市發展等等來看,地產還是能保持平穩發展。建議在珠三角買不起房的,或者要給自己老家的父母(父母在湛江)養老買房,從性價比、氣候、發展前景等幾方面來看,還是不錯的選擇。

  海南限購以後,靠近海南的徐聞,樓市賣的不錯。當然,對於在外打工、工作的人,特別是在珠三角打工和工作的人來說,還是建議在珠三角買房。其實,珠三角外圍的江門、清遠、惠州等,很多項目的價格,也不比湛江的高多少。關鍵是,看您的需求屬於哪一類。

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