西九地王三標差距大 首標高次標近百億
2020年01月01日03:00
西九龍高鐵站巨無霸商業地王,首兩標相差約100億,涉及30%;中標價更較第3標標價高出約1倍。

【星島日報報道】新地於上月以逾422億奪得西九龍高鐵站商業地王,地政總署昨日公布標價,次標及第三標分別為322.88億及221.2億,顯示中標價較次標高出近100億,幅度30%,較第三幅更高出近200億,幅度更高達90%。基於三份標書差距大,有業內人士指,新地以志在必得價競投,而有財團則嘗試以「撈底」的心態投地。

西九龍廣深港高鐵站巨無霸商業地王,上月接獲共3份標書,由新地力壓兩家財團,豪擲逾422億勇奪,地價一舉登上「本地地王」寶座,每方呎樓面地價13345元,則屬市價水平。地政總署昨以不具名方式公布其餘2份落選標書出價,分別為322.88及221.53億,樓面呎價約10203及6990元。

業內人士指出,財團出價差距大,反映對地皮前景看法差異大,新地中標價較次標高約30%,多出近100億,反映其志在必得,而最低投標價為221.53億,樓面呎價低至約7000元,顯示有財團嘗試「低價撈地」!總括而言,發展商普遍看淡後市。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,該項目發展規模龐大,加上近期一連串不利因素,如旅遊及酒店業下跌,為市場增加不明朗因素,均影響財團出價,他認為,大型發展項目仍以具實力的財團參與為主,惟是次競爭少之餘,更有財團嘗試以「超低價」撈地,坦言「感到十分詫異,最低入標更低於市場估值。」

梁沛泓續指,財團出價不一之餘,事實上,去年有多幅商業地,以流標收場,直接影響市場對商業地皮的價值,市場對該地王估值差距亦相當大,甚至認為有流標風險,相信發展商出價,亦會考慮近日社會及外圍因素。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,首兩標出價屬合理範圍之內,惟最低一標出價則屬「低價撈地」。他認為,中標的新地,相信其價格考慮到在同區有協同效應,抱志在必得的信心,因此出價較進取,遠遠拋離次標價格,他又說,該項目與同區、新地旗下的環球貿易廣場,將產生協同效應。

還有,由於賣地條款指出,該地皮不可拆售,只可作全幢方式出售,將用作長線收租,投資成本大,風險亦高,項目與本港一線甲廈相比,其地理位置及景觀均較遜色,料落成後平均呎租約70元。

然而,該地皮地價打破新地於2018年時,以逾251億奪得啟德住宅地王的舊紀錄,創出全港地皮新高價,並高出約六成八,同時亦較南豐於2017年,以逾246億奪得啟德商業地王,高出約七成二。

據資料顯示,除中標發展商新地外,其餘入標財團分別為,九龍倉則夥信和、恒基、華置、及利福以合組財團方式入標,以及長實以獨資方式競投。

該幅西九商業地王,地盤佔地面積約64.3106萬方呎,最高可建樓面面積約316.4616萬方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店)用途;惟加上近期整體旅遊及酒店業均陷入低谷,導致財團對後市看法不一,再者該場截標前市場估值差距亦相當大。

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