廣州啟動政策性租賃住房試點 業內:後續其他城市或跟進
2020年01月20日10:12

原標題:廣州啟動政策性租賃住房試點 業內:後續其他城市或跟進

1月17日下午,廣州市政府常務會議審定中心六區城市道路臨時泊位使用費標準,部署政策性租賃住房試點、無障礙環境建設管理等工作。

其中,《廣州市發展政策性租賃住房試點方案》的提出,在業內人士看來,該政策有助於真正降低大學生城市生活和就業成本,也可理解為人才吸引的一種重要工具,對全國其他城市有借鑒意義。

亮點:針對新就業大學生和非戶籍人口,租金低三五成

新京報記者注意到,《廣州市發展政策性租賃住房試點方案》明確指出,政策性租賃住房的籌集方式、支持政策、建設運營管理、工作分工、時間安排及保障措施。政策性租賃住房重點安排在租賃住房需求量大、基礎設施和公共設施配套齊全的區域以及軌道交通站點周邊,以建築面積30平方米左右小戶型為主,租金標準為同地段市場租賃住房租金標準的50%至70%,出租對象主要為非戶籍新市民和新就業大學生,可優先向本單位無房職工供應。

從中可以看出,此次廣州政策主要包括三大維度:項目的選址,重點考慮市場需求、配套等因素,尤其是包括軌道交通站點周邊會成為重點開發的區域。戶型方面為30平方米左右的小戶型,這也有助於通過戶型控製來降低租金成本。此外,也採取了租金管控,這會大大降低租房成本。

“這個政策非常接地氣,主要針對大學生和非戶籍人口,說明廣州市政府深刻意識到要加大留住人才和年輕人,而且這次力度非常大,租金遠低於市場價格。”房東東創始人全靂指出,未來,政府和國企可供應的租賃房源非常充裕,完全響應中央的租售並舉,職住平衡。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱,廣州該政策的落實,有助於真正降低大學生城市生活和就業成本,也可理解為人才吸引的一種重要工具。同時此次政策也明確,對於無房職工等能享受更大的優先承租權。

業內:對全國其他城市有借鑒意義

值得一提的是,2019年12月23日,住建部全國住房和城鄉建設工作會議強調,重點發展政策性租賃住房,探索政策性租賃住房的規範標準和運行機製。

1月12日,在北京市第十五屆人民代表大會第三次會議上,市長陳吉寧作政府工作報告時表示,要保持房地產市場平穩健康發展,堅持“房住不炒”,進一步完善長效管理調控機製。完成商品住宅土地入庫600公頃,建設籌集各類政策性住房4.5萬套、竣工9萬套。

此外,要在重點產業園區周邊、軌道交通沿線,加快集體土地租賃住房建設,努力滿足在京就業創業人才、城市運行保障人員等租賃需求。進一步規範非居住建築改建租賃住房,穩定住房租賃市場秩序,優化共有產權住房分配政策,擴大平房直管公房申請式改善、共生院改造試點範圍。

但北京的這次會議上沒有明確是否單指政策性租賃住房。因此,在嚴躍進看來,廣州是全國首個出台政策性租賃住房政策的城市,具有標杆作用,也對全國其他城市有借鑒意義。

“其意義在於,租賃市場雙軌製建設力度將加大,即市場化租賃住房和政策性租賃住房將共同發展。”嚴躍進表示,具體來說,後續借政策性租賃住房,廣州將在租賃市場的發展方面有更多產品儲備和政策工具,對於發展租賃市場、穩定房租和落實租售同權等方面會形成更大的主動性。

此外,政策性租賃住房的工具,未來或將和農地入市以及人才引入等內容掛鉤。隨著農村土地的入市,部分農業人口會加快進城,通過政策性租賃住房可以分流一部分住房需求,而通過對相關人才的租賃住房政策支持,能更好導入相關人才。

“預計2020年全國各地都會陸續出台政策性租賃住房的相關配套文件,體現了租賃市場‘市場化’和‘政策化’兩條腿齊邁進的發展導向,有助於發揮租賃市場保障性和市場性的雙重屬性。”嚴躍進表示。

租賃供求關係變化,長租公寓運營商如何破局?

全靂指出,未來,政策性租賃住房,會因地製宜地凸顯租賃生活氛圍,配套上也會擁有包括銀行、商業、超市、食堂等方面,從而增加黏性和社區活躍度,也會採用物業加運營一體化的管理模式。此外,這類住房也會通過一部分存量物業改造而成,比如廠房,在政府主導下可改為租賃住房。

在此背景下,長租公寓將完成多層次及多元化的住房租賃產品搭建。隨著政策性租賃住房的先後入市,租賃供求關係將發生一定的變化。

“三年後,一線城市除特定區域外,可被租賃的房源較為充足,不存在供不應求的情況,無非是挑選性價比更高的房源,這對於過去做民宅以及集中式公寓的運營商而言,反而是利空。因為在同等價位上,政策性租賃住房性價比更高。由此,也會導致民宅類合租價格下降。”全靂表示。

在此背景下,將考驗長租公寓運營商的獲客能力。全靂指出了目前行業的一大現狀:“我們發現,長租公寓企業大量的營銷費用,都花在購買公寓流量上,未來必須要思考在3公里範圍內,如何通過店長、店員推廣品牌,積累客戶資源,提升獲客能力。”全靂進一步指出,在公寓品牌第一次獲客時,需要用到平台和渠道,但如果第二年開始,還大量依賴於渠道或平台,可能不太合適。

建方長租總經理甘偉亦認為,目前長租公寓企業都未建立起良好的獲客能力,特別是在一個小規模或零星狀態下,主要靠一些線上流量平台來導客,不像酒店連鎖經營,可以實現更高頻的互換,這是目前公寓行業一大痛點,也是製約長租公寓發展的一大瓶頸。

那麼,長租公寓行業的經營邏輯是否發生了變化?長租公寓行業未來將如何發展?對此,甘偉指出,公寓行業會往細分方向發展。從供應端主體來看,政府端與市場端是兩種不同的供應主體,後端產品細分方面,也包括藍領、白領、家庭、養老等細分領域的市場運營商。

“我對行業還是充滿信心,畢竟這是未來的趨勢,政策導向上也越來越透明,也有越來越清晰的合規要求,其實都在共同建設一個更好的市場環境。因此,企業要找到自己的發力點,發揮優勢資源,在細分領域,做好自己應承擔的角色。”甘偉表示。

巴樂兔研究院院長高萌指出,從長期來看,政策導向、大城市群的發展、存量地產時代到來和租客對美好生活的嚮往,一定會推動長租業態的持續發展,未來還有倍數的增長空間。

高萌強調,長租行業需求端是長尾的,在未來機構化浪潮下,需要的是同樣長尾的產品和服務,大部分公寓運營商就應踏踏實實做好細節運營、根據需求配套產品、保障租客服務、控製好成本這幾件事,才能實現業務的持續、良性運營,“這個行業應是服務溢價,不會有暴利。”

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 柳寶慶 

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