樓市速報:構建交通要塞 屯門樓潛力厚
2020年01月21日11:00

初步建議龍鼓灘填海約220至250公頃,並計畫擴建連接至屯門市中心的龍門路。

踏入2020年首幅官地於本週一(13日)開標,地政總署公布,內房佳兆業集團(01638)力壓其餘15家入標財團,以35億元投得屯門青山灣段住宅地皮,這是集團首次奪得官地。集團表示,投地主要考慮地皮週邊能接駁大灣區。

事實上,政府一直大力發展屯門區,日前稱將推展龍鼓灘填海計畫,並會重新規畫屯門西部包括內河碼頭及其沿海地帶。值得注意的是,該區潛藏交通樞紐優勢,如屯門西繞道、屯門至赤角連接路等,使成為往來前海及大灣區的重要戰略要塞,業界人士認為,屯門區樓價有巨大的升值潛力。

反修例風波持續了逾半年,本港樓市或多或少受到連累,然而隨政府推地步伐放緩,發展商為增加土儲,競投反應仍屬進取。其中,上週五(10日)截標的屯門第48區青山公路青山灣段住宅地皮,便接獲16份標書。

地政總署本週一(13日)突擊開標,由佳兆業以35億元力壓其餘15家入標財團奪得,成為集團首度以獨資形式奪得本港地皮。以可建樓面58.28萬方呎計,每方呎樓面地價6,005元。

內房出價進取

市場此前對地皮估值介乎約29.1億至37.9億元,即是每方呎樓面地價5,000元至6,500元,如今佳兆業35億元的中標價,屬於市場預期上限。其實除佳兆業外,其他入標財團包括新地(00016)、會德豐(00020)、長實(01113)、恒地(00012)、信置(00083)等實力強勁的地產商,最終佳兆業中標可謂意料之外。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,今次地價屬偏高水平成交,顯示中資出價進取。他認為,近期接連有內房奪得政府地皮,主要因普遍內地發展商於本港的土地儲備不多,雖然樓市氣氛稍為回穩,但仍較為波動,在避險情況下,部分土地儲備充足的本地發展商,在出價上往往較為保守,而內房可趁勢以較進取的價錢奪地。他又指,由於政府已明言每年私宅土地供應將減少,加上中資競爭,相信往後土地招標競爭較大,地價折讓亦會愈來愈少。

萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文亦表示,今次中標價反映發展商對後市有信心,以及部分發展商對土地的渴求,因近年中小型地皮供應不多,中小型發展商有需要增加土地儲備及發展項目。

政府稱會重新檢視內河碼頭需要,若全面改變為住宅區,可興建2.2萬個住宅單位。

撥款研究重新規畫

佳兆業今次出價如此進取,亦是看好屯門的發展前景。佳兆業傳媒及投資者關係部總監蔡晉表示,今次為公司首次中標香港住宅官地,主要看好大灣區發展,而香港作為大灣區發展的一員,對本港經濟前景有信心,認為國際金融中心角色不變。

翻查資料,若對比區內近年售出的地皮,香港小輪(00050)與帝國集團於2016年投得的青山灣地皮,正位於是次售出地皮的毗鄰,當年中標價27.08億元,以可建樓面約66.3萬方呎計,每方呎樓面地價4,085元,即今次佳兆業投得的地皮,較香港小輪等投得的地皮貴47%。

事實上,屯門區正持續發展中,政府為增加土地供應,去年2月接納土地供應專責小組報告,表明將會推展龍鼓灘海計畫,並會重新規畫包括內河碼頭及其沿海地帶的屯門西部。發展局本週一(13日)向立法會提交文件,建議申請1.79億元以進行「龍鼓灘填海和重新規畫屯門西地區的規畫及工程研究」,並把有關研究提升為甲級。發展局稱,若獲立法會財委會批准撥款,當局將於今年下半年展開研究,預計30個月內完成。

內河碼頭改建住宅

據政府提交文件,今次研究將擬訂龍鼓灘的填海範圍,以及重新規畫屯門西地區,以制定土地用途及發展方案,並進行環境影響評估等,亦會為擴建龍門路進行初步設計。此外,當局亦會進行工地勘測工程及監管工作,並為相關持分者舉行社區參與及諮詢活動。

據土木工程拓展署2017年完成的技術研究,初步建議龍鼓灘填海約220至250公頃,並計畫擴建連接至屯門市中心的龍門路,以及在龍鼓灘填海區內興建新道路,以提供龍鼓灘路以外的替代路線給重型車輛使用。當局並建議改善填海區的設計,盡量保留現有天然海岸線,並研究建造綠化水道,以及於人造海岸建造生態海岸線。

至於佔地65公頃的內河碼頭,文件稱碼頭近年的貨物處理量正下降,且接近屯門市中心及現有策略性交通基建,建議配合龍鼓灘填海契機,重新檢視內河碼頭需要,若全面改變為住宅區,可興建2.2萬個住宅單位,佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。

連接新界西與機場

其實在新界各區當中,屯門區固然是今年新盤的供應重鎮,高力國際市場信息策略投資者及企業客戶服務高級顧問聶安達表示,若以2030年為指標,屯門掃管笏更被視為供應重災區,惟其如此,因該區潛藏交通樞紐優勢,故仍吸引不少用家及投資者入市。

屯門區雖是新盤重災區,但因潛藏交通樞紐優勢,故仍吸引不少用家及投資者入市。

中原地產資深營業董事方啟明亦認為,以往市場都以接近中環金融核心區的距離,分析某區樓價的升值潛力,但隨著中港貿易日益頻繁,市場已改用距離中國內地的遠近來判斷樓價升值潛力。屯門正位於前海、橫琴及中環這個黃金三角的樞紐核心,深港兩地的大型基建,包括港深西部公路、港珠澳大橋及屯門至赤鱲角連接路等,屯門均屬受惠最深的區域。

當中一大焦點便是與已通車的港珠澳大橋相關的屯門至赤鱲角連接路,這是由屯門經海底隧道連接往赤鱲角機場的一段高速公路。項目竣工後將連接屯門第40區望后石內河碼頭旁的新填海區收費廣場及大嶼山,日後可直接從新界西北前往港珠澳大橋香港口岸人工島及赤鱲角機場,項目預計將於2020年底通車。

日後經此新線,由屯門南出發往機場的車程可由現時約30分鐘大減至10分鐘;若由屯門市中心乘坐的士或自駕來往機場僅需時約15分鐘,較目前約半小時的車程縮短一半。如由御半山出發往機場,日後經連接路則可縮短至約24分鐘。

躋身1小時生活圈

此外,為令10號幹線更進一步發揮往返大灣區鄰近城市的作用,當局正擬興建屯門西繞道,此隧道全長8.4公里,將連接路與港深西部公路連接,讓屯門居民來往中環與前海兩大CBD更為便捷,並分流現時屯門區的南北交通。隨著屯門進一步發展,包括部分商廈及適合物流業應用的倉庫儲存等物業,將可令整區更全面發展,屆時屯門便可成為香港往返珠海及澳門的首要落腳點。

再者,屯門西繞道等道路開通後,交通網絡可望進一步擴大完善,日後屯門與深圳、廣州、中山、珠海、澳門等週邊城市將可連成1小時生活圈,變身大灣區內其中一個重要樞紐。

有見及此,近年有不少發展商均看好屯門樓價的升值空間,紛紛進駐區內,包括新地等本地大型龍頭發展商,已在區內擁有不少項目,而內地龍頭發展商如萬科、恒大(03333)亦在區內插旗。

雖然近期屯門樓價有所回落,但祥益地產數據分析部主管林佳武指出,屯門樓市呎價領先指數已從谷底反彈,截至本月8日,反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數錄得469.3點,較上期升1.65%。從目前情況來看,屯門樓市上落的幅度相對較溫和,不但較全港樓市更早完成調整,而且在長期趨勢上穩定增長。

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