從南向北 “舊改王”富力地產的城市更新之路
2020年03月25日15:48

  雜亂無章的“握手樓” “貼面樓”被蜘蛛網般縱橫交錯、粗細不一的電線籠罩著。這個昔日的獵德村,是廣州“城中村”的縮影。而今,獵德村一改“城中有村,村中有城,村外現代化,村內臟亂差”的景象,成為廣州首個城中村改造的“地標名片”。

  製造這一舊改傳奇的正是有著“舊改王”之稱的富力地產。而目前“獵德模式”已從廣州走向全國,正在西安、太原等城市落地生花。順應時代需求,富力地產的城市更新項目也因時而變、因地而異,正在通過產業的升級換代帶動區域發展。

  “廣州每一根菸囪倒下,都有富力一份功勞”

  在城市轉型、消費升級、存量盤活的推動下,房地產也正由增量轉存量轉型。尤其是在2019年的政府工作報告中,明確提出城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施。讓城市更加宜居,更具包容和人文關懷。這無疑是給城市更新定下了高質量發展的基調。

  縱觀每一個城市,都有破舊的危房,廢棄的廠房,瀕臨淘汰的落後產業,以及低效率利用的老住宅區。據不完全統計 ,中國有超十萬個老舊小區設施老化,以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發展新趨勢。而城市更新也已成為房地產縱深化發展的“新風口”。

  由此,城市更新作為房企轉型的方向之一,眾多的品牌房企也紛紛搶灘的市場。在此方面,富力早已棋快一步,20多年深耕舊城改造,並被冠以“舊改王”之稱。

  眾所周知,在製造業崛起、推動產業不斷升級的過程中,廣州大量計劃經濟時期的老舊廠房被廢棄。1994年,富力地產介入廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目,開啟了舊廠改造之路。此後,在上個世紀90年代,富力地產先後參與改造了包括鋼材廠、硫酸廠在內的10餘座舊廠改造。 “廣州每一根菸囪的倒下,都有富力的一份功勞”。當地人笑稱的這句話早已流傳。

  到了2009年,國土資源部與廣東省政府簽署關於共同建設節約集約用地試點示範省合作協議.在全國率先開展城市“三舊”改造試點,把“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造成“新城市、新產業、新社區”。而有著在廣州多年舊改實踐的富力地產更是首當其衝。

  目前,富力地產在廣州完成了富力新居、富力廣場等10個大型舊改項目,總面積超過250萬平方米,積累了豐富的舊改項目經驗。

  截至2019年6月30日,富力城市更新板塊簽約合作城市更新項目已超過60個,規劃總建築面積超6000萬平米。按貨值算,一二線城市占比95%,大灣區占比70%。已完成改造的項目包括廣州越秀區楊箕村、天河區獵德村,還有正在推進的白雲區陳田村、黃埔區筆村、茅崗村等。

  從舊改村到土豪村的“獵德模式”

  提起富力的舊改項目,不能不說“獵德模式”。獵德村是廣州最早完成改造的城中村之一, 也是廣州最成功的舊村全面改造項目。

  富力地產憑藉以往的舊改經驗和雄厚的經濟實力, 僅僅三年時間, 便將獵德村這個原本貧困落後的“城中村”打造成廣州第一個舊改“土豪村”。改造後的獵德村環境得到根本改善, 綠地率由改造前的5%提高到 30%, 增加綠化面積1萬多平方米; 建築密度由原來的60%降低到28%。

  通過改造, 村民和村集體經濟收益猛漲的同時, 獵德村還節約土地247 畝, 節地率達52%。學校、幼兒園、文化活動中心、衛生服務中心、肉菜市場等公共服務設施一應俱全。此後,獵德村所在的廣州CBD珠江新城隨之得以開發建設,一批高樓大廈如雨後春筍般湧起。

  富力更圍繞獵德村, 打造了江景寫字樓天盈廣場、時尚購物中心天彙廣場、六星級酒店康萊德等多元商業形態。由此,獵德村的舊改模式成為業內的先進經驗廣為流傳。

  在富力看來,舊城改造並不是簡單的推倒重來,還需要考慮文化的傳承,以及城市片區的規劃和產業發展相結合,以實現城市與村社集體經濟的可持續發展。

  眾所周知,具有九百多年曆史的楊箕村也是富力城市更新的典範,創造了至今為止廣州 唯一一個由民企完成的舊村改造項目記錄。改造後的楊箕村仍保留著嶺南特色的祠堂及龍舟文化。富力借力改造使傳統與時代並軌,讓傳統文化發揚光大

  經過二十多年的發展,富力地產已成為國內最具產業優勢的大型綜合性房企。在融投資、設計、建設、運營等領域開展全方位升級,助力城市更新。在城市更新領域,富力規模領先地位不容忽視,僅在廣州這個“主戰場”,就已簽訂合作協議或意向合作的舊村項目就超過20個。

  立足南方挺進西北,以產業推動區域升級

  近年來,富力將城市更新的經驗延伸拓展至全國多個區域,並且逐步將城市更新作為集團發展戰略方向之一。為了緊密打通城市更新各個業務環節,使得業務模式在上下銜接和人才儲備得以有效匹配。2019年,富力對集團組織架構調整。富力地產成立了富力城市更新集團。此後成立了富力陝西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團,多點開花,全面佈局。

  其中,富力地產陝西城市更新集團是富力地產在全國成立的第二個城市更新集團。短短三個月,城市更新集團在西安及周邊地市已跟進項目40餘個,簽訂框架協議的已有3個。

  事實上,除了城市更新項目,西北地區已經成為富力繼廣州大本營之後的又一業績貢獻主力區域。而西北的城市更新也與“獵德模式”不同。

  隨著時代發展的需求,富力地產認為,舊改承載著更大的意義,不單純是建築物的拆舊建新,更重要的是通過產業的升級換代帶動區域的發展。

  富力城市更新在西北地區先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項目以外,富力太原共有13個舊改規模項目,總用地面積高達3500餘畝。其中,大、小東流村城更項目是富力太原舊改的重點項目。項目地處三給片區核心區域,規劃約75萬方商業綜合體,6所幼兒園、2所小學,是一個集品質住宅、國際公寓、綜合商業、教育於一體的現代化都市小鎮。項目將打造太原副中心優質生態人居環境,並通過建設現代化交通設施、完善公共服務整體配套體系,使得城市宜居水平得到有效提升。

  西安土門“四村”連片綜合改造項目是富力在西北區域的另一個重點項目。這裏處處體現富力城市更新的能力和城市更新的理念。據悉,該項目總投資高達300億元,占地約1100畝,總建面積約475萬㎡。這也是富力地產近年來最重要的投資項目之一。

  西安土門片區是西安傳統商圈之一。作為老工業區,土門附近大多彙聚了大量的工業區,像中國西電集團、慶安集團、化工廠、製藥廠等廠子及其家屬院,二十多萬人口的土門地區,缺乏商業金融、商業購物和文化娛樂等城市功能。而根據《土門綜合改造規劃》,將打造成為中央活力區中最具活力、最具西安特色的核芯發展區。

  作為土門片區的變革者和國際商務活力街區的建設者,富力計劃在土門投入更多資源,在規劃105萬㎡的商業佈局上,配套建設超高層辦公、甲級寫字樓群、大型Shopping Mall、星級酒店、國際公寓、Block立體商業和高端住宅,集商業、產業、酒店、文化、社群等功能於一體。

  據悉,該項目商業規劃填補了區域空白,同時集聚西安高新區和主城區的發展資源和百萬人流,未來將成為西安商業與產業的風向標和城市新名片。

  這兩個項目有望奠定富力在西北地區城市更新領域的地位。在總結廣州舊改項目經驗的基礎上,進行更適應當地特點的創新,未來值得期待,有望成為西北地區城市更新的典範。

  眾所周知,中國房地產發展到今天,面臨著空間增量約束,城市有待煥發新機。而城市更新就是通過對存量空間進行有機改造,提升整個城市的環境品質和空間尺度,提高城市運營效率。在此過程中,涉及空間活化、產業植入、功能提升、價值重構、文脈延續、文化複活等內。而有著二十幾年城市更新經驗的富力地產開始大展拳腳。

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