中庸的遠洋:十年年均增長30% 負債率始終處於低位
2020年03月31日22:15

  作者 | 韓瑋燁、陳劍譽 編輯 | 劉睿智

  來源丨地產資管網(ID:thefutureX)

  信言不美,美言不信。善者不辨,辯者不善。

  -----道德經

  自從加入WTO之後,中國企業更多的參與到全球化的分工之中,既分享了全球化的利益,也不可避免地經受全球經濟波動帶來的影響。

  黑天鵝事件頻出,不確定性加劇,價值觀雜交後的困惑,這三個特徵是近2、3年中國乃至全球經濟最突出的表現。對於中國的企業家們,如何帶領企業在混沌中走出屬於自己基因的發展路徑,是一道難題。

  有人繼續選擇豪賭,動輒營業額破萬億,癡迷於數字上的烏托邦。而大肆渲染後,依然難掩其內心的孤寂和恐懼。畢竟,當大潮褪去之後,底褲的顏色終究會露出。也有人選擇雲淡風輕,不在乎江湖排名,堅定的走自己的路。

  本文所觀察的遠洋集團,近幾年做事很是低調,在當下吹泡泡成風的市場下,遠洋的低調看起來有些許另類和中庸,雖然時不時被某些八卦公眾號翻出來一些“新聞”,隔靴搔癢,但鮮有人去認真思考李明帶領下的遠洋集團因何不再在乎排名,始終如一。

  越是喧囂,越要慎獨;輝煌時不忘本,艱難時不抱怨。根植於中國文化、早已有國際化探索的遠洋集團,一直沒有忘記自己企業基因的底色。

  睿和智庫連續跟蹤遠洋集團近10年,不妨借此文章分析一下李明帶領下的遠洋集團所秉承的中國企業的中國底色。

  01

  中庸才能長跑

  相比諸多房地產企業近5年利用高杠杆衝規模的激進方式,遠洋集團總是看起來很中庸。但就是“中庸”的文化底色,讓遠洋集團一路走來,足夠穩健和紮實。

  遺憾的是,今人誤讀很多老祖宗的文化內核。一提起中庸,人們馬上會想到陳舊保守,缺乏個性。其實不然。這篇只有3500字的文章,是一個有機的整體法,被人稱為是孔子傳授的心法。

  理解中庸,先要理解“中”字,《說文解字》中,“中,內也。從口∣,上下通。”這個“中”字,相對於“外”來說是“內”,裡面;在方位上,相對於四周來說是“中心”;在程度上,是相對於上下的中等。相對於“偏”來說,“中”就是“正”,不偏不倚。庸,何晏《集解》中解讀:“庸、常也,中和可常行之德也。”所謂“不偏之謂中;不易之謂庸。中者,天下之正道。庸者,天下之定理。”所以,中庸,也常解讀為中和,立足客觀,尊重常識,恒常不變。

  遠洋集團從出生起,就一直是國資背景。在發展過程中幾次股權更換,至今依然是國有相對控股的公眾公司。這一基因決定了遠洋集團很難像恒大、碧桂園等企業,走更為激進的道路,每年創造幾個億萬富翁。

  30年的改革開放,也是30年中國房地產行業高歌猛進的時代,每一次宏觀調控都會有幾個“造富”企業轟然倒塌,而恪守常理的遠洋依然前行。

  在遠洋發展初期,綠城曾經是全行業膜拜的標杆,筆者曾經問過李明,為什麼不去大規模發展豪宅?李明笑答,他就是普通知識分子家庭出身,最懂普通人想住什麼樣的房子。

  近距離觀察李明,穿著上依然保持著職業經理人的風格。通常是一件白領就可以買得起的T恤,配一條brooksbrother的休閑褲。腰間絕不會佩戴愛馬仕腰帶。不是買不起,而是沒興趣。他喜歡的運動也很便宜,時常和遠洋員工踢整場的足球,打全場的籃球。

  他常說的話就是,我就是一個普通人。但就這樣一個普通人,帶領一家脫胎於央企的千億級穩健的上市公司。

  遠洋的產品系列,多數均為改善類產品。公司多年耕耘,都力圖在改善型產品和服務上做出自己的價值。

  遠洋集團基因里自帶國際化色彩。因此在堅守開發主業的同時,遠洋集團很早就在商業不動產、金融資本領域有所探索和佈局。至今,其金融板塊、不動產板塊和產業領域已經形成一定的規模和行業影響力。

  據瞭解,今年遠洋製訂了其第五個戰略規劃。而每一次戰略規劃的研討和製定過程,都是李明自我反思的蛻變。這個過程,他依然保持樸素的本色,和團隊反思自己的功過得失。

  我們總是習慣於造神,也習慣於用近乎完美的標準去苛責企業家。而反觀整個行業,哪一家企業敢說自己的戰略選擇絕對正確?哪一家企業不是在拚命的適應行業的波動,通過架構調整反複試錯?

  如果說企業家就是馬拉松長跑的領跑員,那麼保持呼吸平穩,保持足夠的耐力才是跑贏的關鍵。中庸之道,就是長跑。

  02

  十年年均增長30%

  負債率始終處於低位

  3月24日,遠洋集團公告2019年全年業績,實現協議銷售額1300.30億,同比增長19%;實現營業收入509.3億元人民幣,毛利102.2億,分別同比增長23%。

  過去十年被稱之為我國房地產行業的白銀十年,行業進入門檻降低,競爭更加激烈,市場格局開始分化,優勢房企的市場集中度開始不斷提高。遠洋集團2010年營業收入138億,2019年營業收入509.3億元人民幣,增幅269%。平均年增長近3成。

  對比恒大、碧桂園等企業近10年的發展速度,遠洋並不快。但超常規發展帶來的後果是全行業高居不下的杠杆率,平均資產負債率從60%上升至80%。高負債率帶來的負面效果在2019年度金融政策緊縮下已經得已顯現,銀行壞賬率激增,融資市場暴雷不斷。

  遠洋集團的資產負債率明顯偏低,財務狀況的穩健也一直成為公司在各年年報中所強調的重點。顯然,作為老牌國有企業,在以高杠杆為特色的房地產行業,謹慎和穩健已成為公司的經營基因。

  而且,恪守中庸的遠洋集團也並沒有放棄對規模的追求,在規模和杠杆之間,公司找到了一新的平衡點——合作開發模式。

  合作開發模式,就是在既定的資本金下,多家房地產企業通過新設項目公司、股權合作等形式。

  合作開發模式可以為房地產企業帶來如下幾點好處:

  1、分攤拿地成本,土地成本占項目的總投資比重較高,且須前期一次性投入,資金壓力較大;

  2、分散風險、降低投資成本,在行業調控加碼、競爭加劇的情況下,不同開發項目的盈利情況差異較大,合作入股的方式可以有效地減輕資金壓力、分散投資風險;

  3、資源優勢互補,如品牌房企與地方企業的合作,地方企業在特定區域具有較強的知名度和用戶基礎,品牌房企則可以提供品牌、運營能力、融資渠道支持,彌補地方性企業的短板,實現優勢互補。

  在2019年公司的業績報告中,公司詳細列明了目前的土地儲備情況,在全部191個儲備項目中,權益占比100%的僅51個,占比僅26.7%,權益占比在50%-99%的68個,占比35.6%,權益占比低於50%的72個,占比37.7%。

  從公司應占權益土地儲備/集團土地儲備的比值來看,公司的合作開發模式已然是從2013年就開始了。

  在合作開發模式的驅動下,遠洋集團的協議銷售額不斷創出新高,2018年達到1000億規模後,2019年再次突破1300億規模。

  03

  聚焦與多元化,長短期戰略的平衡

  多元化戰略發端於美國。1957年美國學者安索夫在《哈佛商業評論》上發表論文《多元化戰略》,首次提出這一概念。在隨後的幾十年里,美國湧現出以GE為代表的一批跨國多元化企業。

  中國企業開始多元化嚐試則是在20世紀90年代。新經濟興起後,以BAT為代表的平台型企業,又通過科技創新手段,進行了更為複雜的多元化。舉例來講,阿里巴巴通過其線上平台,不但深度滲透的商業零售領域,還深入到醫療、農業等領域。

  回顧近百年的多元化與專業化的更迭,不難發現,在經濟上行預期下,很多企業選擇多元化的方式;而當經濟下行預期出現的時候,企業會選擇收縮,回歸專業化,聚焦核心主業。

  另外,多元化的模式也在發生變化,基於主業的有限多元化是眾多企業的理性選擇。

  房企的多元化基本上圍繞”空間+內容+資本”的模式。伴隨著增量市場縮減、存量市場增加,主流房企幾乎都在公寓、辦公、商業、養老和產業地產領域有所佈局,而且這些佈局無不以住宅開發作為資金平衡器。但相比高周轉的住宅開發,不動產的回報週期較長,所以房企在鋪設多元化戰略時,有效發揮內部資本市場的功能至關重要。

  宏觀政策層面,“房住不炒”是最重要的政策指引,這說明國家希望擺脫多年來單邊依賴房地產發展經濟的模式。伴隨這一政策的指引,2018-2019年,全方位的出台了系列針對行業的緊縮政策,更加劇了行業對未來緩慢下行趨勢的判斷。

  在此背景下,2019年遠洋集團開始放緩多元化是明智之舉。例如,逐步將養老、長租公寓等新業務從上市公司剝離。但放緩並不代表探索的停止。從上市公司剝離後,一方面不影響上市的業績,一方面可以確保公司更從容的佈局新產業。

  年報顯示,2019年公司投資物業實現營業額6.78億,同比下降37%,主要原因是公司對投資物業進行了輕資產化處理。

  2018年12月,公司進行了兩項商業地產、寫字樓的輕資產化操作,一是將遠洋光華國際出售給物業基金(SOL PROPERTY FUND),二是將3個商業物業(北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來彙及位於天津的遠洋未來廣場)進行資產證券化。

  投資物業的輕資產化處理,可使公司更好的聚焦於商業地產項目的運營,同時,也為公司實現了較好的資金回流利用,加快了新項目的開發。

  2019年公司已投入營運的商業地產項目可租賃面積約164.1萬平方米,實現租金收入40.5億元,同比增長16%,EBITDA利潤人民幣24.2億元,同比增長18%。

  同時,公司目前在建商業地產項目總建築面積約180萬平方米,其中北京項目面積占比達73%,以寫字樓和零售物業為主,隨著這些在建的商業地產項目在2020年至2025年陸續投入營運,公司在商業地產領域有望實現進一步的突破。

  當我們觀察一個企業的發展脈絡時,更多的需要線性的客觀認知,而非散點式的評說。突如其來的全球新冠疫情,硬生生的讓全球經濟停擺。在睿和智庫看來,這次停擺,對於每一個人或許是件好事。停下來,不再盲從,不去攀比,從內心建立對未來的自信,才具有應對不確定性的能力。

  《擺渡人》里有一個著名的問題:如果生命是一條河流,誰會是你靈魂的擺渡人?

  是自己。

  END

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