中泰國際:禹洲地產衝擊千億目標 下調至 5.12港元
2020年04月02日15:15

  來源:策略思考

  禹洲地產(1628 HK)

  如期衝擊千億銷售目標

  評級:買入;目標價:5.12港元

  更新報告

  核心淨利潤符合預期,財務負債表維持穩健

  19年全年股東應占核心淨利潤同比增18.5%至40.5億元(圖1),符合我們的預期。收入同比跌4.4%至232.4億元,毛利率26.2%,淨利潤率由18年的15.3%上升至17.1%,主要由於1)其他收入由18年的5億上升至21.7億,主要原因是公司出售了4個高地價項目(廈門同安、合肥瑤海、南京郭莊、天津08項目)的股權;2)應占合營聯營損益由18年的-0.5億上升至1.7億;3)所得稅開支同比下降12.3%。公司派發全年股息每股0.33港元及特別股息0.07港元,合共約18億人民幣,相當於核心淨利潤的46%。19年末淨負債率(剔除由合作企業負擔利息的債務)達65.6%,較18年末的67.0%進一步下降;短債期比由19年底的37.7%顯著下降至27.4%;現金同比增21.3%至355億元,現金對短債覆蓋倍數2.3x,較18年末的1.8x進一步上升。公司整體財務報表維持穩健。

  土儲持續擴張,20年貨值充足

  19年銷售超目標、超預期:合約銷售同比增34.1%達751億人民幣,完成銷售目標的112%,銷售面積同比增34.2%達4971萬平方米,合約銷售均價15,111元/方。19年公司積極補充土儲(圖2-3):1)新增土儲總建面462.2萬方,相當於全年銷售面積的93%:2)總土地成本463億元,權益土地成本244.4億元,平均樓麵價約10,023元/方,相當於19年平均售價的66%%,地價比有所上升,主要由於一二線城市占比高達95%;3)土儲獲取方式進一步拓展,於10月以1,719元/方的樓麵價摘得合肥通航小鎮14.4萬方商住用地,為公司首個落地的產城結合項目;3)截止19年底,土地儲備總建築面積達2,012萬方,同比增15.8%。20年公司可售貨值約1800億元,同比增53%,超90%位於一二線及準二線城市;公司重申2020年千億銷售目標。同比增33%。考慮充沛的貨值,我們認為公司20年實現千億的概率較高。

  調整盈利預測,將目標價下調至 5.12港元,維持買入評級

  考慮疫情以及出售項目影響,我們分別下調20-21年應占核心淨利潤預測5.9%、7.3%(圖4),並引入22年預測。目前的股價對應3.4x的20年市盈率,12.0%的20年股息率,估值吸引。過去一年,公司成功達到銷售目標,同時實現控製杠杆水平以及債務結構調整,我們維持對公司基本面正面的看法,看好公司未來規模與利潤的均衡增長。由於盈利預測調整,我們將目標價下調至5.12港元,對應20年5.5x PE, 7.3%的股息率。目標價對應現價有61.0%的潛在升幅,我們維持“買入”評級。

  風險提示:(一)房地產政策大幅收緊;(二)人民幣彙率波動

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