壹地產|地球中心去杠杆
2020年04月21日21:25

  原標題:地球中心去杠杆

  來源:壹地產

  2015年3月30號,央行、銀監會、住建部聯合推出了一個刺激樓市的政策。

  新政的核心內容,是擁有一套住房並已結清貸款的家庭,再次申請買房時,首付比例從7成下降至3成。

  最先領悟到政策精髓的,是深圳人民。

  政策出台四五十天后,深圳港鐵天頌項目推出600套住宅,3000多人把福田大中華交易廣場擠得水洩不通。這些房子被搶光只用3個小時,賣出一套房子的平均用時是:

  18秒。

  在此前一年,一位金盆洗腳的深圳老股民突然發現,家附近的中介都關門了。他意識到房價探底,一口氣買了5套。幾個月後,這些房子每套漲了一百多萬。

  外地人也衝到了深圳,一位廈門小夥子的目標是買夠一百套房子。除了工資和房子的租金,他償還銀行貸款的一個重要方式,就是信用卡套現。

  當時有人一下子申請了17張信用卡,並且用Excel表格進行管理。

  在借錢買房這件事上,深圳人是全中國的極致。此後兩年,在超高杠杆的撬動下,深圳房價從2014年的均價兩萬六千元,翻漲到了五萬一,並逐漸成為了經濟學家張五常口中的“地球中心”。

  五年後的今天,這一幕又在地球中心上演了。

  昨天,央行深圳中支貨幣信貸處向轄區的各個商業銀行下發了一個緊急通知,要求馬上自查房抵經營貸款流入房地產市場的情況。

  來自銀行的這份通知,戳穿了這段時間的深圳樓市的真相:

  這還是一個杠杆遊戲。

  就在上週,深圳羅湖區滿大街都是看房的,這些人超過八成有深圳戶口或社保。其中一個中介,三天碰到了兩個客戶,房子連看都不看就出手買下了。

  他們看了看深圳對岸,覺得和那裡比起來,深圳的房價還是有差距的。

  這樣熱鬧的深圳樓市,被證明是和深圳發佈的一項政策息息相關。

  二月份的最後一天,深圳頒布了“中小微企業貸款貼息項目實施辦法”,掏出三十億扶持受疫情影響的小企業,為他們提供低利息的貸款。

  按這套辦法,只要名下有一家註冊公司再加一套紅本在手能抵押的房子,就可以申請貼息。銀行要評估抵押房產的價值,審查申請者個人徵信和公司財務報表等資料。

  如果審查通過,銀行通常會發放相當於抵押房評估總價的七成資金給申請者。

  在深圳人民看來,這套複雜的程序漏洞百出。一位身價千萬,最近專門做此生意的深圳中介娟姐告訴子姨:

  騙貸太簡單了。

  如果你有一套紅本在手的房子,沒有公司。只要你把戶口本和房產證交給娟姐,她就會通過各種神秘渠道,幫你包裝出一家有流水有業績的合規公司。保證能通過銀行審查,拿到貸款。

  如果你連房子也沒有,那就需要借一筆高息過橋貸,用來買房拿去做貸款抵押。再用銀行發放的低息錢,去還掉高息債就可以了。

  一千萬的貸款,正常年化利率是4.75%,但是申請貼息之後就變成了年化1.9%。這中間的利差,高達幾十萬。

  娟姐講,她這兩個月特別忙。最多的時候,一個區一天就有幾百單生意。她們獲取的回報:

  是貸款總額的一到兩個點的佣金。

  深圳一共有10個區,這樣算下來,一個月的時間里,深圳至少有上萬套房子被拿到銀行做了不動產抵押。如果按照一套房子抵押貸款500萬來計算,一個月的時間里,深圳從銀行流到樓市的資金額度是:

  500億元。

  昨天人民銀行的通知,是要深圳各大商業銀行在當天下午兩點半之前,上交房抵貸款餘額、經營實體實體調查、貸款管理、貸後管理等資料。

  幾個小時就要交這麼多東西,現買肯定來不及的。但上萬套這個數字,意味著房抵經營貸是一個龐大的規模。

  全面排查幾乎是不可能的,抽查意味著,仍將有一部分人受惠於政策套利。

  這幾乎是個三贏的生意,業主賣掉房子去換大房子,客戶買了房子成功上車,中介賺了佣金。但這輪杠杆遊戲的前提,一個是深圳房價會不斷上漲,一個是深圳不會用行政蠻力強行施加監管。

  今天,深圳銀保監局聲稱,他們沒有責令各放款行收回所有1月25日後審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸。

  這個城市最終沒有一刀切,而是堵住漏洞,並用一個更市場化的方式來解決這次的風波。

  深圳樓市下一步會怎麼樣?作為一個月薪2800的吃瓜群眾,子姨也不敢預測。但昨天一家媒體引用一個銀行員工的話,我覺得可以代表這座城市大多數人的心聲:

  要是經營貸去炒房,風險還可控,就怕真去做生意……

  這可能是年度最反諷的一句話。說這句話的人,肯定沒有經曆過2017年3月之後的北京樓市。

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