買學區房就像一場豪賭,那我也賭了
2020年05月16日18:10

原標題:買學區房就像一場豪賭,那我也賭了

原創 作者袁琳 穀雨實驗室-騰訊新聞

圖丨視覺中國

在改革的前夜,誰也不知道錯過這最後的一班車,對於孩子的未來意味著什麼。家長的每次選擇更像是豪賭。趕在7月31日前買入北京西城學區房的家長們,決定賭這一把,拿錢換心安。

撰文丨袁琳 柳寧馨

編輯丨周安

出品丨騰訊新聞穀雨工作室

1

一套每平米19萬元的新房源從掛牌到成交,最短需要多長時間?

北京西城區最近給出的答案是,3小時。

5月12日,西城區金融街附近一套65.5平米的學區房被掛到網上,報價1300萬,一個小時內,4波家長趕來看房。又過了一個多小時,房源下線,成交完成。房子被其中一名家長買走,1265萬,全款。

沒時間留給你觀察猶豫,更沒機會給你商量或是籌款。一撥撥買主或許還在趕來的路上,房,已經沒了。就像那通往未來的末班列車,已經轟隆隆擦身而過。

這源於4月30日教委發佈的新政:從7月31日起,西城區將實行多校劃片,新購房者子女入學不再對應指定學校,改為電腦派位的方式。

北京城區的其他5區,從2017年開始就陸續推行了多校劃片製,只有教育資源最為充沛和集中的西城區例外。新政意味著,買房就一定能上名校的機會即將在北京消失。7月31日政策實施前的3個月,是留給家長們追趕通往孩子美好未來的最後一列班車。

時間緊迫,許多原本還在觀望的家長,再不敢猶豫不決,他們開始行動起來,留給他們的考慮時間,被壓縮成以小時計。

圖丨視覺中國

5月12日上午,李岩看中了月壇片區的一套學區房,總價618萬。他從事醫療器械行業,經濟狀況不錯,但目前手頭可周轉的現金只有100多萬。他問業主,支付尾款的時間能不能緩一緩?

業主沒有等他。當天下午,那套房子就賣給了別人,對方一次性付清。

李岩的孩子明年就要上小學,他原本計劃讓孩子上國際學校,思前想後,在4月份改了主意,卻正好撞上新政。錯過這套房,他擔心再也不能在新政實施前找到合適的小戶型——如果勉強購買60平以上的兩居,首付將超過600萬,那對他意味著極大的經濟壓力。

黃波五一假期看了十來套房子後,他沒有著急定下來,打算回去考慮考慮。5月9日,他接到房產中介電話,說被他列為第一誌願的房子,有人打算入手了。他跟妻子急忙奔到中介門店。3個小時後簽下購房合同。房子到手,黃波終於鬆了一口氣,感覺像做了一場夢一樣。

56平,770萬左右,單價接近14萬一平。黃波買下的是西城區什刹海附近的學區房,對口“老牌牛小”皇城根小學。黃波的孩子兩歲多,有了這套房子,4年後就能穩妥無誤地進入皇小。

孩子出生不久,黃波就開始考慮學區房的事情了。經過考察,他發現年末是一個價格低點,入手最合適。按照他的計劃,從3月開始看房,年底成交,中間有大半年的時間籌款,經濟壓力相對小。4月30日的一紙政策,把他之前的計劃全打亂了。

最熱門的金融街學區,出現了近兩年的房價歷史新高。對口宏廟小學的豐彙園小區,有房源標出超過26萬每平方米的價格,這張截圖在家長群裡廣泛流傳。

與房市一起加速搖晃的,是家長們突然倍增的糾結和壓力。時間窗口以肉眼可見的速度在縮短。“不能讓孩子輸在起跑線上”的觀念已經深植於家長們內心,然而,巨額的房價,短促的時間,孩子的光明未來,捉襟見肘的生活,該怎麼平衡?怎麼選擇?

2

家長們追趕的腳步有多匆忙,房產中介的感知恐怕最為直接。王欣所在的門店位於西城的月壇學區,內有育民小學、三里河三小等多所重點小學。四五十平米的一居室放在以往,她要花半年時間才能賣出去,而現在,她和同事“一個晚上就賣六七套”。

最近每天,她從早上8點開始就跟客戶通電話,手機響不停,一大早到門店,工位上一個同事也沒有,全都出去看房了。往常那個時間,他們會先開個晨會,再出門發發傳單,“現在沒有時間幹這些了”。

比起教育資源相對均衡的月壇片區,同時擁有“宇宙牛小”和普通小學的金融街片區情況更加瘋狂。一旦電腦派位,這裏的家長將面臨孩子的學校一不小心從天上到地上的巨大落差。同樣是在金融街學區,最好的實驗二小與底部的華嘉小學附近的學區房,每平米單價的差距高達9萬。多校劃片在這樣的片區必然將引起最大的波動。

北京第二實驗小學校門 圖丨視覺中國

家長們坐不住了。熱門牛小——例如擁有80%比率直升頂級重點中學的宏廟小學——附近成為家長們最先搶占的區域,尤其是總價低的小戶型最為搶手。

金融街門店的房產中介崔浩證實了26萬每平米房價信息的真實性:“40平左右的房子確實單價達到了26萬,60平以上基本保持在20-22萬之間。”

五一期間,崔浩所在的大區十幾個門店,每天成交量都在十幾套。這在以前是不能想像的數字,即使在行情最好的節假日,成交量也就在四五套。

買家連房子都不看就直接簽約,在這段時間不是稀罕事。畢竟性價比高的房源太搶手了。家長們買學區房主要看總價,而面積、環境、設施,這些普通買房者最關注的因素,在這裏並不太重要。

5月13日,崔浩親眼見證了德勝學區對口西師附小的一套房子,27平米總價500萬,當天來了19個客戶看房,被其中一個買走。這種熱門房源,業主坐地漲價幾十萬,也依然有人入手。

“有什麼好看的?這種學區房,就是老破小,條件都差不多。“一位家長感慨,買學區房最不必考慮的就是生活品質,西城重點學校附近老小區居多,價格合適的更都是上了年紀的老房,最老的建於上世紀50年代,內部設施老化,必須要請人施工,翻新一遍才能住人。

“沒有環境可言,去了就看,條件合適就下手。”房產中介王欣在給客戶介紹的時候直言不諱,家長們也早已對這情況瞭然於胸,沒有奢求。“咱們西城這邊,你買1600萬,跟1000萬,跟600萬的房,其實是一個概念,只是面積大小。環境差不多,停車問題都很難解決。”王欣說。

北京西城區,老舊小區整治正在開展 圖丨視覺中國

為了孩子能上好學校,北京的家長願意拖家帶口搬離舒適的大房子,住進這樣的房子裡。況且,“這樣的房子”,也是要擠破了頭,付出巨大的財力,才能求得一個的稀缺資源。

在改革的前夜,誰也不知道錯過這最後的一班車,對於孩子的未來意味著什麼。家長的每次選擇更像是豪賭。趕在7月31日前買入學區房的家長們,決定賭這一把,拿錢換心安。

後台的成交數據在飛快更新,王欣眼見著一套套房子上線了,幾個小時後又下線了,連連感歎:“確實挺瘋狂的,太瘋狂了!”

3

4月30日傍晚,新政剛剛推出,馬健正準備下班,接到房產中介打來的電話,語氣喜氣洋洋:“恭喜您,您的房子真是買對了,漲價啦!”前一天,馬健剛剛辦完新房的所有手續,西城區月壇片區對口育民小學的一套一居室,50多平米,670多萬。

5月2日,馬健再去看同小區同樣戶型的房子,已經賣到710萬,相差30多萬,北京一個中等收入白領一年的薪資。

馬健覺得自己很幸運。學區房手續辦好後,他終於沒有再失眠了,連著睡了幾個好覺。他39歲了,是一家國企的中層。孩子4歲,還有2年才上小學。3年前,他就開始研究學區房,一直倍感焦慮。他的第一套房買在大興,孩子長到一歲,他想到教育問題了,翻出家附近學校近3年的高考數據,發現一個考上清華北大的都沒有。

他鐵了心要讓孩子離開大興,去市中心上學。起初,馬健著眼在東邊,在朝陽區看了一圈。他35歲才有了這個孩子,當時身邊同齡人的孩子都到了上學的年紀。最近幾年,他慢慢發現,鄰居、同學都把孩子送到了西城區。他這才開始研究西城區的教育資源,最後把視線鎖定在了月壇小區。

這個探索的過程是以時間和精力為代價的,長達3年,對馬健來說,最後的決定是審慎又審慎的結果。為了挑選一個性價比最高、最合適的學區房,馬健報過培訓班,每堂課兩千塊錢的課程,每次只允許學生提幾個問題。講解學區房的公眾號他關注了很多,他是願意付費的用戶。

2019年底,他終於決定下手了。實在太累了,他和妻子每個週末帶著孩子四處奔波看房,最開始預算首付400萬以內,發現西城區沒有一套學區房符合要求,預算越擴越高,對學校的要求也越來越高。原本只打算讓孩子上個普通市中心學校,3年考察過後,他決定讓孩子上北京最好的小學之一,哪怕辛苦一點。預算和期待相互撕扯,彷彿永遠找不到合適的房子。

做出最終的決定,卻快得出人意料。兩分鍾,馬健進到房子裡走了一圈,當時有老人正住在裡面,他看了一眼立刻退出來,決定買下它。為什麼這麼快?“超過3分鍾我可能就不想買了,太差了。”馬健苦笑說,但這一套,已經是他看過性價比最高的了,房子在頂層,因此比其他房子單價便宜。

買下這套房子時,馬健做好了房子會降價50萬的準備。他知道西城區的學區政策早晚會改,只是沒想到來得這麼快。中介的祝賀並沒有讓他感到開心,他很清楚,微弱的漲幅是暫時的,7月31日之後,房價小幅下跌的可能性更大。

從目前的數據來看,西城區的新政並沒有對學區房的價格造成大的影響。根據安居客的數據,4月西城區二手房均價為12.4萬每平米,5月為12萬每平米,環比反而下跌了2.99%。比較熱門的例如金融街片區,出現小幅上漲,從17.9萬單價漲到18.1萬每平米。新政對學區房交易的影響主要體現在成交量上,五一期間西城區房產交易量同比和環比增長均超過100%。

北京,金融街 圖丨視覺中國

房價波動小是新政下業主與買家共有的焦慮心理拉扯的結果。7月31日後,學校不再定點,家長著急在此之前趕上最後一班車。新政同時也會遏製學區房的價格,使高價房與低價房趨於一個平均值,擁有好位置的業主也著急在房子降價前出手。買方與賣方需求同等旺盛,取得了平衡。

黃波觀察到,新政後房源確實突然增多了,他看中的什刹海學區,新政前總共只有三四十套房源在售,五一期間,5天內新增將近40套,房量翻了一番。

唯一的糾結仍然是留給買房的家長們的。他們別無選擇。

簽合同期間,黃波和妻子曾走出門店,在外冷靜了半個小時。他猶豫了。是不是太衝動了呢?他反問自己,匆忙買下這套房會不會後悔?萬一有更好的房子呢?等跌了再買豈不是更划算?新政對孩子擇校真的會產生實質性影響嗎?

“乾脆就省點心吧。”黃波最後決定。哪怕多花了二三十萬,為孩子買到一個十拿九穩的入學名額,也是值得的吧?

4

簽完購房合同當天晚上,馬健病了。頭暈目眩,嘔吐不止。他整夜沒睡著,第二天躺到下午,才勉強能下床。

“壓力太大了。就像你去賭博,已經站上台了,全身搜刮一遍,發現賭資不夠。”馬健這樣解釋那次生病。房子首付500萬,簽約時他交了60萬定金,餘款約定在5月底結清。如果毀約,他需要賠付業主100萬。但簽約的當口,他手上只有一半的錢,其餘一半去哪裡找,能不能湊齊,他心裡沒底。

馬健形容自己:我買學區房是丟了半條命的。他17年前從中部省份的大學畢業到北京,農村出身,背後沒有人支撐,每一分錢都是自己辛苦攢下的。大興那套房子還在還貸期間,西城的學區房買下後,每個月需要他償還的貸款數萬元,占家庭收入的90%。所剩無幾的收入,要養孩子,維持生活開銷,“自己一般頂多花一兩千塊錢”。

為了在北京站穩腳跟,馬健覺得自己十幾年來從沒輕鬆過,“每一年都在懸崖邊上,要麼你自己跳下去,要麼你就堅持,走上去就是高峰,跌下去你的人生就一文不值”。有好幾年,他經常淩晨4點才回家,早上9點半準時出現在公司。他形容自己的累是沒有選擇的累,既沒有特立獨行的勇氣,也沒有放棄的決心。他養成了每天跑5公里的習慣,運動產生的多巴胺帶給他短暫的輕鬆。

人生進行到將近40歲,馬健覺得自己的前半生總體來說是幸運的。他有幸在北京讓孩子擁有了戶口;有幸在房價飛漲前,在偏僻的大興以一萬多的價格買下120多平的大房子;如今,他還爭取到了讓孩子跟其它家境優渥的孩子站在同一起跑線的機會。

“我從農村走到北京,這條路有人用幾代才能走完,我用一代就完成了,你知道有多累嗎?”馬健說,為了這個目標,他願意承擔辛苦和壓力,他覺得一切都是值得的。“我擠上了最後一班車,成就了讓下一代接受最優質教育的夢想,我難道不幸運嗎?”

高價學區房對北京任何一個普通家庭來說,都是巨大的壓力。但是這張最貴的車票,還是吸引為數不少的家長們甘之若飴地去追逐。“我有了這張車票,就可以從大興,一路往上京開,開到西城,開到海澱,我孩子的人生不會像我這樣辛苦。”馬健說。這張車票,象徵著到達更高一個階層的可能性。這是許許多多拿出全部家當購買學區房的家長們共同的心裡話。

學區房落定,焦慮的家長們暫時安了心。幾天的輕鬆之後,新的壓力又會接踵而來。

兩年後,馬健將從大興120多平的大房子搬進西城區50餘平的老房子。“再從那兒出來,8年過去了,我可能就是個中年大叔了。“馬健感慨道,他真的不敢想那個時候,自己的一生就這樣辛勞地為別人活過了。如果沒有這些牽絆,他真的很想去亦莊生活,那裡花草豐茂,每天散散步,下下棋,那是他理想的生活。

但千萬個馬健們,從來沒有後悔過。某個瞬間,他們甚至為自己感到自豪。

“您覺得您現在走到哪個階段了?”被問到這個問題時,馬健回答得很快:“至少我能在北京勇敢地活下去。活得好是不可能的,這裏有那麼多二代三代,你永遠夠不上。”

“活著已經是成功了。”他想了想補充說,“我的下一代,我要讓他好好地活著。”

北京大學122週年校慶當天,遊客在校門前參觀 圖丨視覺中國

*應採訪對像要求,文中人物為化名。

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