火熱的長三角樓市被迎頭澆了瓢涼水,而這恐怕只是開始
2020年07月05日11:47

6月1日,穆迪投資者服務公司發佈分析報告稱,中國房地產業顯示出逐漸回暖的初步跡象。資料圖為福建福州,一處開發建設中的房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝
6月1日,穆迪投資者服務公司發佈分析報告稱,中國房地產業顯示出逐漸回暖的初步跡象。資料圖為福建福州,一處開發建設中的房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝

  房住不炒,沒有例外

  樓市“緊箍咒”捲土重來。近期房市、地市“大熱”的杭州第一個採取行動。

  杭州市住房保障和房產管理局日前發佈《關於進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》,對新房搖號規則等進行調整。

  簡單來看,政策可以總結為四個要點:

  1、限售:人才優先購房,將有5年限售期。

  2、限購:提高“無房家庭”認定門檻:該市非限購範圍的購房家庭,需無房,且在限購區繳納滿一年社保。

  3、限搖:一個家庭一次只能參加一個項目的搖號。

  4、“無房家庭”房源(單價每平方米3.5萬元以下)保障比例不低於50%。

  不難看出,這些收緊措施劍指“萬人搖”,意在抑製投機炒房。

  據機構統計,2020年上半年,從中央到地方出台了300多次房地產相關政策。這些政策絕大多數是紓困或者支持性政策。作為全國樓市的重要風向標,杭州此番收緊調控“韁繩”,可能意味著,“風向”開始改變了。

  今年的杭州樓市絕對令人矚目。儘管有新冠肺炎疫情這隻“黑天鵝”,杭州樓市依然走出一波“獨立行情”。

  首先是一個接一個的“萬人搖”。

  據統計,今年上半年,杭州已出現了5個“萬人搖”項目,包括近6萬人報名的西溪公館、有過“四次萬人搖”的幸福里以及中籤率僅約0.5%的融創城等。4個月內,杭州有21個項目搖號中籤率低於5%。樓市的供求緊張在這裏表現得淋漓盡致。

  當然,需要看到,“萬人搖”的根本成因是限價製度下,一二手房價格倒掛產生的套利空間,並不完全反映樓市的供求狀況。

  從更為客觀的成交數據來看,據克而瑞研究中心統計,3月以來,杭州樓市迅速複蘇,單月住宅成交面積皆在100萬平方米以上,且呈現逐月攀升趨勢,6月更是達到了195萬平方米,創近3年來新高。

  其次,連續好幾年,杭州都是國內賣地收入最高的城市之一,土地市場熱度一直很高。

  據中原地產研究中心統計,2020年上半年,有四個城市“賣地”收入超千億元,其中,杭州居首,土地出讓收入超過1800億元。中指研究院報告也指出,杭州土地出讓收入已連續三年居年中收金總額榜首。

  更重要的是,火熱的杭州樓市是長三角區域樓市快速升溫的縮影。隨著疫情影響逐漸消退,長三角區域房地產市場率先複蘇,且熱點集中,無論是成交量、房價還是土地市場熱度均在各區域中居首。

  據中指院統計,2020上半年代表房企80.1%的銷售業績來自一二線城市。其中,南京、杭州分別貢獻代表房企8.7%、7.8%的銷售業績。此外,從上半年房企的熱門拿地區域來看,長三角熱度最高,占比為29.0%。

  過去4年的調控經驗告訴我們,樓市每每走上階段性高點,就會有調控涼水澆下。今年也不例外。

  “打補丁”仍然是當前調控政策的主要形式。克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示,總的來說,本次杭州搖號新政的落腳點在於填補此前搖號政策、人才優先購房政策的漏洞。

  2月24日,杭州市出台文件明確支持高層次人才優先購房,其中A類人才購房免搖號,B、C、D、E類人才按不高於20%的比例優先供應。

  楊科偉指出,從實際情況來看,出於種種目的,開發商普遍按頂格比例執行,使得人才渠道中籤率大幅提升,而正常渠道搖號中籤率被進一步壓縮。例如:遠洋西溪公館的整體搖號中籤率在1%左右,而人才購房的中籤率則高達52%;不少項目的人才購房中籤率更是高達100%。

  新政實施後,楊科偉說,部分投機性需求會受到抑製,高層次人才、非限購區戶籍人口這兩類人群的參拍熱情會有所降低,真正的剛需群體將從中受益,尤其是限購區域內的無房家庭搖號中籤率將有顯著改善。不過,新政能否真正減少“萬人搖”現象的出現、徹底遏製市場投機熱度,仍然存疑。

  除杭州外,有著“深圳後花園”之稱的東莞市也在同天發佈樓市收緊政策。

  東莞市住建局發佈《關於進一步加強商品住房預(銷)售管理的通知》,在打擊開發商捂盤惜售同時,收緊新房限價。

  東莞樓市新政,以下三點引人關註:

  1、打擊捂盤惜售:項目申請預售,每次體量不低於3萬平方米;取得預售證後10日內一次性公開全部銷售房源。

  2、限價升級:同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%;分期銷售,房價不高於上一期同類房價的5%。

  3、購房實名製,認購後不得擅自更改購房者姓名。

  東莞的調控新政同樣是在樓市出現明顯升溫之後出台的。記者查閱鏈家APP等二手房交易平台發現,今年以來,東莞一些熱門區域、熱門小區的二手房價出現明顯上漲。

  據中指院統計,6月份東莞二手房價環比上漲1.13%,在100個城市中漲幅居前三位,僅次於深圳和無錫。此前有數據稱,5月份東莞二手房價漲幅超過深圳居全國第一,一度引發廣泛熱議。

  新房備案價也明顯升高,今年東莞的部分新房戶型已超過每平方米4萬元。在最受關注的鬆山湖區域,部分樓盤單價已站上每平方米5萬元關口。

  東莞樓市上漲主要受到兩方面因素推動:其一,東莞在承接深圳部分產業的同時,也接收到深圳強勁購房需求的外溢。其二,東莞樓市政策相對寬鬆,二手房不限購,且部分開發商和二手房業主有捂盤惜售的現象,一定程度上助推炒作。

  有分析認為,目前東莞樓市仍有上漲動力,調控政策或仍有升級的空間。

  其實,樓市調控升級早已出現端倪。

  首先,種種信號表明,中央對房住不炒的態度十分堅定。

  今年的政府工作報告提出,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。今年的政府工作報告是改革開放40多年來篇幅最短的一份,但其中仍然對“房住不炒”予以強調。

  過去幾個月,央行、財政部、國家統計局等中央部門也反複重申堅持房住不炒的定位。

  這並不只是說說而已。近期各地出台的包括降低首付比例、鬆綁限購等需求側的刺激政策基本都被迅速撤回。目前已有包括駐馬店、廣州、青島等至少12個地方出現過鬆綁調控“一日遊”或“幾日遊”。

  另外,從LPR的幾次非對稱降息,也能看出官方對房地產金融端的政策鬆動十分謹慎。

  從更深層次動因來看,隨著中國經濟向高質量發展轉型,尋找經濟發展的新動能、新空間、新模式的同時,必將逐步擺脫房地產依賴。

  這一點在海南自貿港的建設規劃當中已經體現出來。自貿港建設總體方案發佈次日,海南省委書記劉賜貴就公開表示,海南不能成為房地產的加工廠。

  過去海南省經濟對房地產高度依賴。易居房地產研究院去年發佈的一份研報顯示,2018年,全國各省份中,海南經濟對房地產依賴度最高。當年,其房地產開發投資占GDP比重最大,占比為35.5%。

  兩年前,海南就提出,以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產依賴症”。相繼實施了全域限購、商品房現房銷售製度等極為嚴厲的調控措施。2019年,海南省商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%和38.8%。

  其次,疫後樓市迅速恢復,調控風向極有可能隨之改變。

  中指研究院常務副院長黃瑜表示:“疫情過後房地產市場的恢復讓我感覺到有些意外,恢復的比我想像和預期的要快”。

  實際上,5月份多數地方樓市成交已經基本恢復到疫情前的水平。6月,50城住宅成交已略高於近三年同期平均水平。標杆房企上半年業績也基本恢復到去年的水平。

  市場恢復意味著,此前的紓困、支持政策已不再有繼續出台的必要。而且在相對寬鬆的貨幣等推動下,部分城市房地產市場熱度節節攀升,若無政策干預可能會推動形成下一輪普漲。

  因此,下半年,更大規模的樓市緊縮政策可能會在更多樓市過熱的地方出現。

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