二季度房價上漲壓力加大 多地出手給樓市降溫
2020年07月11日01:10

  原標題:二季度房價上漲壓力加大,多地出手給樓市降溫

  21世紀經濟報導

  2020年上半年的樓市,可謂是先抑後揚,“乘風破浪”。

  一季度遭受疫情衝擊,樓市成交幾近冰凍。從4月開始,在寬鬆貨幣政策和地方鬆綁政策下,以深圳、杭州等地為代表的樓市回暖入春,5、6月複蘇強勁,多城房價上漲幅度較大。

  作為中央長期的指導方針,“房住不炒”的基調仍要堅守。進入7月,已有杭州、東莞、寧波三個熱點城市出台了調控收緊措施。儘管這些城市收緊調控,對樓市來說究竟是“撓癢”還是有效降溫,業內仍有分歧,但政策對衝的信號意義已然顯現,這對管理市場預期有很大作用。

  預計下半年,樓市政策將更多呈現對衝特徵,共同引導市場走向平穩。

  房價加快上漲

  據中指研究院報告,上半年百城新建住宅均價環比變化呈“V”字形,2月最低,3月起環比漲幅逐漸升高,6月均價15461元/平方米,同比上漲3.16%,漲幅較上月擴大0.17個百分點;同時整個上半年二手房住宅均價累計漲幅為1.72%,呈過熱趨勢。

  其中第二季度房價上漲趨勢尤其明顯。據國家統計局數據,3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有32個,4月份上升為50個,5月份達到59個。中原地產首席分析師張大偉指出,上半年房價大部分城市累計同比並不樂觀,1-6月的數據最多持平或者微漲。但5-6月的數據,確實出現了明顯上漲。

  進入6月後,活躍城市較多,特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯複蘇。而最值得關注的武漢市場也有明顯企穩表現,環比上漲明顯。據中指百城房價榜單,6月寧波房價漲幅居全國之首,成交量也居於高位。

  上半年,深圳樓市多次成為全國熱點。深圳中原數據顯示,6月深圳新房住宅成交3343套,環比上升6.4%;成交面積為33.6萬平方米,環比上漲11.5%。二手房時隔四年再次“破萬套”,6月共成交10594套,環比上升23.9%,重回2016年3月的牛市水平。

  中國房地產業協會數據顯示,深圳6月二手房均價突破7萬大關,達到74929元/平方米,均價遠超北上廣20%以上,甚至是隔壁廣州的2倍,相比去年底上漲則達14.37%。

  除深圳外,杭州是上半年第二個熱度飆升的明星城市。上半年,杭州市區新房成交68399套,總成交金額2013.3億元。其中,6月成交19528套,創下3年來的新房單月最高值;上半年二手房共成交4.3萬套,同比去年4.14萬套上漲4.02%,環比2019年下半年的3.96萬套,上漲了8.77%。

  東莞則是這輪上漲城市中令人意外的一個。4月以來,東莞新房、二手房價格齊漲,成交量也居高不下,還有部分小區業主聯手“控盤”漲價,炒作氛圍濃鬱。

  房價上漲背後,是一季度經濟下滑壓力下,各地政府對房地產市場放鬆了調控。據中原地產數據,累計上半年房地產調控政策次數為304次,基本都是鬆綁為主,開發商預售資金監管、人才落戶等政策,都刺激了房地產市場的複蘇和需求的入市。

  易居智庫中心研究總監嚴躍進表示,樓市上漲的主要原因來自資金面的寬鬆,部分城市炒作氛圍濃鬱。類似深圳、杭州、東莞這類城市,供需結構緊張,房價有上漲預期,限價製造了倒掛,倒掛又放大了需求,市場出現了惡性循環。

  多城收緊調控

  房價上漲的壓力之下,多個地方政府開始給火熱的樓市“潑冷水”。

  7月2日,杭州率先收緊調控,出台“限搖”,即一戶購房家庭同時只能參加一個項目的搖號,向“無房家庭”傾斜,房源保障比例不低於50%;此外,高層次人才家庭優先購房的,限售5年。

  這些新政,目的是限製炒房套利者進入市場,為樓市降溫。

  同日,東莞也收緊樓市調控。以“穩房價”為主,同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%,精裝修房價上限為20000元/平方米。此外,還嚴打捂盤惜售和內部轉名行為,遏製樓市炒作風氣。

  寧波緊隨其後,7月6日晚,發佈了穩樓市“十條”新政,主要包括擴大限購範圍,加強住房貸款審核等。值得注意的是,寧波還將通過嚴控樓面地價,抑製房價漲幅。

  克而瑞指出,與杭州、東莞的政策相比,寧波的政策範圍覆蓋最廣,涵蓋樓市和地市;且政策加碼力度也相對較大,涉及限購升級、嚴控地價等諸多方面,基本也算是“拳拳到肉”。

  杭州、東莞、寧波都是上半年房價漲幅較大、樓市較為火爆的城市。中央反複強調“房住不炒”,地方政府也“因城施策”出手調控。

  嚴躍進表示,這幾個地方政策收緊釋放了當前的調控導向,對房地產並不完全就是刺激,一些熱點且存在房價炒作的城市會升級管控。若出現炒作等現象,政策升級和收緊都是大概率事件。

  但張大偉認為,到目前為止,東莞、杭州的收緊政策,更多是“撓癢癢”,只是針對搖號、限價政策做調整,沒有影響市場的購房杠杆。所以預計效果有限。尤其是杭州的新政策,對市場影響不大,預計下半年行情將繼續高漲。

  而樓市最為火爆的深圳,雖然業內對出台調控的預期強烈,但政府部門至今並無相關動作。住建部在7月初曾赴深圳調研,舉行了座談會,但深圳住建等部門,也沒有進一步收緊調控的消息。

  克而瑞分析師認為,最近出台的一些收緊措施,主要是為了防止市場過熱,其他的熱點城市也有可能會跟進,但應該不會出現大面積收緊。後期地方政策出台依舊是偏向寬鬆。

  中原則指出,從市場走勢看,房地產看天吃飯,這個“天”是信貸政策,信貸放水的大環境下,樓市將繼續維持高位運行。

  (作者:張曉玲,陸明巧,田甜 )

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