中國人的日常焦慮,有一半來自房產中介
2020年07月13日14:21

原標題:中國人的日常焦慮,有一半來自房產中介

原創 曹吉利 新週刊

房產中介是個辛苦活。/ 電視劇《安家》

中介行業從業者固然可以指責“全民經紀人”是一種商業模式上的倒退,但他們無論如何都無法迴避一點:做了這麼多年信息生意的中介,始終沒有換來消費者的信任。

“他可能會忽悠我”,是相當一部分消費者面對中介時先打下的心理預防針。

不把商業問題泛道德化,這是大多數經過社會毒打的人都有的一份自覺。但在某些領域,中國的吃瓜群眾卻偏偏很難保持冷靜,比如,房子。

上個月底,一度聯手發財的開發商和房產中介之間,爆發了一場不大不小的矛盾。深圳五家大型房產中介,聯合發佈聲明,聲討開發商拋出的全民賣房概念,表示將“聯合抵製全民經紀人模式”。

聯合聲明部分截圖。

什麼是“全民經紀人”呢?簡單來說,就是人人都可以做一回“臨時中介”。

只要把房子成功賣給身邊的親戚、朋友、同事,就可以像傳統中介一樣,從開發商那裡獲取一筆佣金。很顯然,這在某種程度上切分了過去專屬中介的一部分業務。不過,在相關新聞的評論區里,網友們則大都把矛頭對準中介,一邊倒得很徹底——

“房產中介就是兩頭賺錢“”嘴裡沒一句真話”“哈哈哈他們怎麼好意思抵製”“動了他們奶酪就疼了,那之前賺了那麼多錢怎麼不說呢?”……

一眼看去,大有天下苦中介久矣的架勢。

租房、買房、賣房……我們總要和中介打交道。/ 圖蟲創意

用上人臉識別的售樓處

不同於很多人的傳統認知,遍佈大街小巷的房產中介,除了租房和買二手房時能用得上,買新房同樣能派上用場。

對開發商而言,掌握有客戶資源的中介,是一個重要的銷售渠道,一些新盤銷售總額的五分之一來自中介;對購房者來說,通過中介買房,一則省去一些信息成本,再則也有可能得到比售樓處更大的優惠空間。

至於在中介眼中,新盤銷售則是利潤的重要來源之一。

賣新房,對中介也很重要。/ 電視劇《安家》

有媒體做過統計,國內大城市房產中介的總利潤中,新房銷售占到三成,乃至五成。觸及利益,比觸及靈魂還難,而一旦利益遭到撼動,靈魂也很難不受到震盪。

開發商推行的“全民經紀人”,無疑正在跳過中介,自建起另一條銷售渠道,由不得後者不著急。

細看這份聯合抵製聲明,字裡行間都流露著焦慮和怒意:

該營銷模式既不符合從事房地產經紀業務必須是專業房地產經紀人的要求,也不符合房地產經紀人必須在具有獨立法人資格的經紀機構執業的規定,導致行業內各種違法違規以及走私單現象氾濫,無法根本保證廣大消費者的合法權益,也嚴重妨礙了房地產經紀業務市場的正常經營秩序,破壞了行業市場的良好‘生態環境‘……

最後,五家中介機構還提出一系列抵製措施,包括不接受任何“全民經紀人”模式的項目的合作,堅決不發佈該模式下分銷項目的廣告宣傳等等。

措辭不可謂不嚴厲,其中對全民經紀人模式“違法違規”的四字描述,顯得尤為刺眼。

中介對開發商的這種不滿,此前已有端倪。

去年年底,海南房地產中介行業協會就曾發佈一則倡議——《關於堅決抵製泛銷行為的倡議》。題目中所謂“泛銷”,與人人可以做中介的“全民經紀人”類似,即無論是誰,只要把房子賣給客戶,就能從開發商處獲得提成。

來自海南省房地產中介行業協會的抵製倡議。

這份倡議,對於全民賣房模式的“惡果”,也有著相似的表述:

影響開發商與中介行業合作關係;參與泛銷的主體缺乏相關資質,不利於管理;中介行業或面臨發展道路狹窄、生存空間萎縮的窘境;客戶通過非正規渠道,存在資金及購房安全風險,無法體驗專業化、多樣化、後續化服務。

言語間頗有些委屈,不過,委屈的除了這頭的中介,還有那頭的開發商。

“所有的社會成員都可以幫綠城介紹客戶,我們都給予豐厚的佣金,這樣一來,我們的客戶群也許可以增加1~2倍……我今年自己也有銷售任務,我跟我的辦公室成員,3個人,3個億。歡迎大家來找我買房子。”

這是近十年前,當時杭州綠城掌門人宋衛平面對媒體說出的一段話,“歡迎大家來找我買房子”也成為全民經紀人模式的最初寫照。

之後的十年,中國房地產市場狂飆突進,房子不愁賣,這一概念少被提及,倒是中介替開發商賣房時所收的佣金比例,實實在在地變高了。

根據最新政策,外地戶口在淮安無房者,可在淮安買一套房子。2020年4月21日,行政審批中心門前排起了長隊。/ 圖蟲創意

疫情以來,房市降溫,盼著一方面拿回渠道,一方面降低銷售成本,全民賣房的概念又擺上了開發商的案頭。

此前曾有消息稱,一些樓盤售樓處悄悄裝上人臉識別系統,為的就是防止客戶買房前先去中介處詢問優惠,再來銷售中心打探折扣,兩面比價。

安居才能樂業。/ 電影《瘋狂的石頭》

對中介行業的好感去哪了?

有網友在評論區忿忿地留言:“憑什麼我租一套房子,還要出那麼多中介費?”說白了,就是大多數人花過錢,卻並沒有感知到中介聲明中所謂的“專業化、多樣化、後續化服務”。

去年年底,住建部整治住房租賃中介機構亂象,《人民日報》在一篇報導中如此描述:

中介機構在快速發展的過程中,也暴露了不少問題。發佈虛假房源信息、隱瞞住房出租重要信息、捏造散佈漲租信息、惡意剋扣押金租金、出租有嚴重甲醛汙染的住房……住房租賃行業的亂象擾亂市場秩序,嚴重侵害群眾利益。

在著名社會民生電視欄目《1818還黃金眼》的微博中搜索“中介”關鍵詞,能找到許多令人憤慨的案例。

類似的吐槽多不勝數。/ 微博@1818黃金眼

有房子成功轉租後,賸餘租金不退還並辱罵房客的,有中介改換門庭,租客押金無人退的,還有推銷不成,用六十七條驗證碼騷擾客戶的。看完這些,只覺得電視劇《安居》中其樂融融的畫面,更像是一個美好的都市童話。

房屋中介誕生之初,最大的資本就是房東和租客、購房者之間巨大的信息差:前者不知道誰需要房子,後者不知道哪裡有合適的房子,中介的生意就是架在二者中間的一座信息橋樑。

中原地產創始人施永青四十多年前在香港創業時,還沒有專職的房產經紀職業。擁有最多房屋信息的,就是以炒房為生的投資客,以及樓下的保安、街邊的店主。而中介的工作,就是將這些信息彙總起來,最終轉化成商業優勢變現。

到了上世紀八十年代中後期,內地的商品房概念從無到有,相關交易逐漸頻繁,最早的房屋中介也應運而生。這群人掌握一批房源,在城市的角落里流動交易,消費者不信任他們,卻又不得不求助於他們,這批“中介”由此得到了“房蟲子”的稱呼。

被房子拉開的距離。/ 圖蟲創意

面對房屋中介,這種又愛又恨的消費情緒一直延續下來,在互聯網大潮滾滾而來的當下,信息壁壘出現裂隙,消費者隨時準備與開發商或者房東合謀,繞過房產中介這支“正規軍”,悄無聲息地完成交易。

今年四月初,直播賣衣服、賣化妝品甚至賣火箭的網紅主播薇婭,在自己的直播間跨界賣房,引來廣泛討論:通過直播渠道買房子,到底靠不靠譜?

對於這種新形式,大多數網友都持讚成態度:“比起中介,身邊熟人更知根知底,熟悉的主播也更讓人放心。”

房子錨定了中國人的大部分資產,終其一生不和房子打交道,不大現實。/ 《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》

中介行業從業者固然可以指責這是一種商業模式上的倒退,是從完善的中介行業退回到口耳相傳的熟人買房模式,但他們卻無論如何都無法迴避一點:做了這麼多年信息生意的中介,始終沒有換來消費者的信任。

買方覺得中介在讓自己多出錢,賣方覺得中介使自己割肉吃虧,“他可能會忽悠我”,是相當一部分消費者面對中介時先打下的心理預防針。

中國人已經夠焦慮了,中介別再添堵

知乎上曾有一個討論:能不能不靠中介租房買房?

大部分答案是悲觀的,除了鶴崗一類小城,在一二線大城市,熟人網絡很難覆蓋龐大的市區。大部分房源都掌握在中介手裡,普通人又有多少一個個小區打聽過去的耐心和精力呢?

從這個角度來看,中介行業抵製“全民經紀人”的理由,並非全無道理:一旦超越熟人圈,房產信息就變得格外可疑,和開高價的中介比起來,來路不明的個體中介顯然更可怕。

來自當年的爭論。/ 騰訊大渝網

十多年前,在電視螢屏上成名的學術明星易中天,陷入一場與中介的糾紛。後者指責易中天通過中介聯繫上房主後,私下達成交易,逃避中介費,也就是所謂的“跑單”。

你看,不光消費者不信任中介,有時候中介也不那麼信任消費者,這門關乎信息的生意,從來就沒有搭建起百分之百的真誠。

歸根結底,“全民經紀人”只是給普通購房者增加了一種選擇,還遠遠不能徹底替代中介。無論我們願意與否,一切與房子有關的交易想要徹底避開中介,幾乎沒有可能性。

燈火璀璨的深圳。/圖蟲創意

有人說,聒噪房產中介是中國人焦慮的一大源頭。

在互聯網企業發明“私域流量”之前,各路房產中介“xx地產小x”就已經把朋友圈占得滿滿噹噹。用不著費心思看新聞,只要加兩個中介好友,相關政策、開盤信息、最新房價、學區範圍就能瞭解的一清二楚。

即便不上網,他們也能在地鐵站公交站攔住你,以極快的語速在短時間內將大量房產信息和盤托出。

但話說回來,中介也只是焦慮的搬運工,是房地產行業的一部分,無論你看與不看,無論他們說與不說,房子這塊心病就在那裡,不增不減。

根據《證券時報》統計,上半年全國二手房價上漲中位數2.2%左右,其中深圳房價一路狂飆,半年漲了近15%,把北上廣甩在身後。六月份,深圳二手房均價比北京貴20%,比上海貴36%,是廣州的兩倍還多。

在一篇題為《深圳樓市火熱:中介全員出動帶客 看房需提前一天預約》的報導里,一名深圳房產中介表示:“年初我們中介都覺得房價要降,最好的結果是持平。結果今年比去年增長的速度還要快。”

關於房子的新聞總在一圈圈地輪迴,變化的只有價格。

這種判斷失誤過去也屢屢發生,2008年金融危機前後,施永青覺得房地產繁榮不再,可救市計劃讓2008年後的中國房子一波飛漲,2013年,房地產市場乏力,可一輪棚改又把“拆遷戶”三個字深深印在中國人心裡。

連天天與房子打交道的中介都對房價始料未及,又何況茫然四顧的消費者呢?

於是乎,最近兩個月,北京出現“日光盤”(指一天內賣光)、深圳售樓處出現百萬“茶水費”、杭州樓盤出現“萬人搖”(指上萬人參與購房搖號)等新聞接踵而來,不足為怪。

你終其一生都買不起的東西,有人搶著買,還有比這更讓人絕望的事嗎?/ 中新經緯

“肯定是想在北京買房,有時候看著這些房子,也會想,有一套是自己的多好。”紀錄片《人生第一次》里,來自外地的房產中介小黃,衝著鏡頭說出自己的願望。

拋開道德批判,忙忙碌碌的中介更多時候也是一個個仰望房價的普通人,也是渴望擁有一套房產的消費者。

“當然了光想是沒用的。”/ 紀錄片《人生第一次》

從小黃工作的昌平一直往北京市中心走,來到三環與四環之間的團結湖,這裏曾誕生中國最早的商品房。1980年,據《北京房地產誌》記載:“北京市在團結湖統建的住宅樓房中撥出兩棟出售給個人。”每平米的售價在180元左右。

四十年過去了,看著中介和開發商的口水仗,想想這些年在中介踩過的坑,真想疲憊地說一句:因為房子,中國人已經夠焦慮了,什麼時候中介行業能少給我們添點堵,什麼時候這個行業才能真正面目可親起來。

✎作者 | 曹吉利

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