深圳調控“靴子”落地:落戶、離婚購房設限 樓市或回落
2020年07月15日15:12

  落戶、離婚購房設限,深圳調控“靴子”落地,樓市或回落

  繼東莞、杭州、寧波三城市收緊樓市政策之後,深圳調控靴子終於落地。7月15日,深圳住建局等部門發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,內容涉及在深圳落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房等八大調控措施。

  在業內人士看來,此次政策進一步體現了深圳落實“房住不炒”的導向,具有較強的風向標意義,預計今年下半年部分房價過熱的城市,依然以政策收緊為導向。

  抑製投機性買房,落戶滿3年且社保滿36個月才可購房

  據報導,近日,深圳市住建局一行到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作,對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。

  在此背景下,深圳今日調控全面升級。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱,“這次政策超出了預期,比如限購。背後說明管理層對深圳樓市調控狀況、調控效果及房地產預期並不滿意,所以,這次調控某種程度上是倒逼,讓深圳學習長沙做法,如何做到‘強力調控、經濟發展、城市轉型、人口流入、民生幸福’能同步推進。”

  在易居研究院副院長楊紅旭看來,深圳在學習長沙經驗基礎上,出台限購、限貸、稅收、普通住宅標準、新盤開盤監管等一攬子措施,可以看出,此次調控力度較大。

  不難看出,此次調控中,力度最大的便是調整商品住房限購年限。新京報記者瞭解到,在此之前,深圳落戶即可購房,一定程度上加劇了市場供需矛盾,這對於早期已落戶深圳並連續多年在深圳工作的市民也不公平。此次政策要求,深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在深圳落戶滿3年,且能提供購房之日前在深圳連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續按照提供購房之日前在深圳連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。

  58安居客房產研究院分院院長張波表示,這一調整的力度明顯較強,從全國來看,對於有本地戶籍的人士往往只限定購買套數,而不限製其落戶和社保期限要求。同時,從落戶3年的時間要求來說,也屬於明顯抑製投機性買房需求。

  “深圳落戶門檻低,人口流入大,出現一些外地人借落戶買房,或馬上落戶馬上買房的行為,特別是一些大學生,以及中介人員協助外地人辦理假結婚買房的,此次調控政策精準打擊,能夠徹底堵住這些投資行為。”李宇嘉表示,“3年落戶+3年社保”的組合,比長沙政策力度要嚴厲,略微超出預期。同時,限購政策力度大,也彰顯了深圳房價上漲,是對“房住不炒”的違背,是不能容忍的。

  值得一提的是,此次政策還要求,夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。具體來講,在離異之日起3年內,若離異前家庭名下在深圳無房,離異後任一家庭成員可以以成年單身人士身份在深圳購買1套商品住房;離異前家庭名下在深圳有1套商品住房,離異後無房一方可以以成年單身人士身份在深圳購買1套商品住房;離異前家庭名下在深圳有2套商品住房,離異後任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

  實際上,2018年深圳“7·31”調控時,對離婚炒房行為僅做了杠杆限製,但也有很多漏洞。近兩年,在“新房打新”和炒房創富的刺激下,深圳離婚潮愈演愈烈,“這次政策,直接在購房資格上做限製,徹底堵住了漏洞,未來假離婚沒有激勵了,也可為精準調控。”李宇嘉稱。

  差別化的住房信貸政策,利好自住改善需求

  此次調控新政還完善了差別化的住房信貸政策。政策合理確定個人住房貸款利率加點下限,對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。

  具體而言,購房人家庭名下在深圳無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策;購房人家庭名下在深圳無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%;購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的,購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。

  “差別化住房信貸‘有保有壓’。”李宇嘉分析指出,純粹的首套購房,這是要保護的,也是曆次房價上漲最受傷的。所以,此次政策仍舊堅持3成首付。二套房則依然堅持部分“認房又認貸”的舉措。這比2013年啟動(2015年退出)的完全的“認房又認貸”(只要有貸款記錄就算第二套房購置),力度低了很多。

  李宇嘉進一步解釋稱,這反映了政府還是希望保護改善性需求,希望樓市交易能活躍起來,保持一定體量。因為,房價漲到目前水平,購買的主力是換房需求。如果沒有換房和改善,深圳以二手房為主導的樓市交易、城市更新大規模放量,整個市場的循環,會受到相當大的影響。

  除此之外,李宇嘉表示,真正的二套房政策(有一套房的家庭,再買一套)依舊未變,仍是七成,這也反映了保護換房需求的思路。此外,對普通和非普通住房,做差別化信貸,非普通住房首付比例明顯提升,這對於近期學位房高價、南山、寶安中心區等高價盤暴力護盤、集體拉升的炒作,是有很大抑製作用。

  “這一政策明顯有利於自住改善型購房者,以往嚴格的‘認房又認貸’政策往往不利於自住型改善需求,這一調整是此次政策中的亮點,預計後續或有其他城市或地區也會跟進類似政策。”張波表示。

  部分恢復“豪宅稅”,有打壓力度但不會大起大落

  此次政策還細化了普通住房標準。政策要求,細化普通住房標準享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套住房套內建築面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建築面積144(含本數)平方米以下;實際成交總價低於750(含本數)萬元。

  諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙指出,這一政策明確界定750萬元以上的住房為非普通住房,由於深圳豪宅需要繳納“豪宅稅”,合理的界定普通住房和非普通住房標準,保障大部分群體對普通住房的需求,有效抑製非普通住房價格上漲。

  近年來,深圳各種利好接踵而來,包括粵港澳大灣區、先行示範區,外界對深圳經濟基本面進行重估,由此,深圳樓市進入明顯上升階段。尤其是,去年“雙十一”豪宅稅取消後,讓整個存量房的流通速度明顯上升,也導致二手房價格上漲過快,部分熱點片區熱點樓盤出現新房搶購、二手房掛牌價虛高等現象,引起廣泛關注。

  在李宇嘉看來,這一政策意味著,部分將恢復豪宅稅,這對市場有一定的打壓力度,但不會造成大起大落。之所以這麼說,他解釋稱,750萬元全市“一刀切”,對於東部、中部、中小戶型、非學位房,沒有多大影響;影響的是西部南山、寶安中心區、福田的學位房等,這些都是去年以來漲價較多的高價盤,也是近幾個月被熱炒的、有規劃利好的區域。

  “上一版的‘豪宅稅’標準在300萬元左右,南山也才490萬元。現在則從300萬元左右調至750萬元。”李宇嘉補充說。

  除此之外,新京報記者還注意到,此次政策還更新了存量住房交易計稅參考價格,使計稅參考價格更接近市場價格;將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年;進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”製度,堵塞少交稅的漏洞。

  “上述不同政策,其實目的都是一致,以增加存量房交易成本,從而達到壓抑交易量及房價升幅的效果。”深圳中原董事總經理鄭叔倫表示。

  下半年深圳樓市將降溫,市場過熱城市或跟進出台收緊政策

  今年年初,疫情發生後,當全國樓市仍在低迷狀態時,深圳樓市卻直接進入了“火熱”階段,穩站樓市C位。

  深圳新房市場頻頻再現“日光”“秒光”現象,跟“打新股”一樣,深圳樓市也成了少數人的“打新”遊戲。二手房市場也不例外,上半年,深圳二手的房地產市場疫後飛速恢復,增速指標領先其他城市。根據諸葛找房數據顯示,上半年深圳二手住宅成交43586套,累計同比達39.9%,增速大於北京(-5.8%)、上海(-8.4%)。部分區域成交活躍度在二季度顯著提升,二手住宅過戶套數在6月份破萬,為2016年4月以來首個二手住宅套數破萬的月份。

  “總體來看,深圳出台新政,直指深圳當下樓市過熱、投機性需求增長等問題,通過調控升級,可以形成強化調控抓手,保障樓市健康穩定有序發展。”張波稱。

  李宇嘉指出,預計深圳樓市交易下半年將明顯降溫,房價也會有所下跌,特別是今年上半年交易的房子,價值可能下降。不過,穩字當頭始終是樓市的主基調。

  “深圳此次政策具有很強的信號意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,後續其他房價不穩定、房價上漲過快的城市,預計也會出台收緊政策。

  王小嬙亦表示,在“房住不炒,因城施策”的原則下,市場過熱的城市仍會跟進收緊調控政策,但整體來看,在全國開發經營指標增速並未恢復到曆史同期水平背景下,下半年政策全面收緊的概率不大,總體仍延續溫和窗口期,供應端利好政策以及人才引進持續發力。

 

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