最嚴樓市限購落地深圳 褪去“投資品”標籤還需解決供需失衡
2020年07月16日00:50

原標題:最嚴樓市限購落地深圳 褪去“投資品”標籤還需解決供需失衡

導讀:新政出台背後,是深圳樓市二季度以來的持續火爆。樂有家數據顯示,上半年,深圳新房住宅共成交16727套,雖同比減少了5.4%,卻多次出現“打新”;二手房更是創下2016年以來的最高紀錄,成交440...

實 習 生 姚安琪 陸明巧 深圳報導

彷彿一陣涼風吹向炎夏的深圳樓市,傳聞中的調控新政終於落地。

7月15日,深圳市住建局、人民銀行深圳支行、深圳銀保監局等聯合發佈了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,從限購、限貸、限售、稅收等方面,製定了新的調控措施。

在最新的政策中,深圳首先升級了限購。率先在一線城市中執行落戶三年才能買房的政策,這也是當前所有城市中限購最為嚴厲的。此外,將“豪宅”線提到了750萬,向北京、上海看齊,這意味著,深圳一大部分房源的首付比例、交易稅費將大大提高。

這兩項措施直指深圳近些年“炒房”的漏洞:獲取資格太容易,且首付比例明顯低於北京、上海。

多位業內人士認為,新政的效果將立竿見影,當前市場中的投資投機需求會被立刻抑製。

但致使深圳房價上漲、炒房氛圍濃鬱的根本問題——住房供應,還沒有徹底解決。官方數據顯示,深圳市居住用地占建設用地僅為22.6%,但相比全國33%、國際40%以上的水平,仍有較大提升空間。

對深圳而言,房住不炒的基調和目標,只有在一定程度上去除住房附著的“投資品”標籤,才能實現。

“炒房”遭圍堵

本次新政中最大的改變,是落戶3年且連續繳納社保3年,才能獲得購房資格。

這讓深圳成為了一線城市中唯一一個落戶也不能即刻買房的“異類”;此前,一些二線城市如長沙、西安等地也要求落戶後繳納一兩年社保才能買房,但一線城市沒有此類政策,此次深圳要求3年,這也意味著,深圳限購升級到了全國最嚴。

此外,夫妻離異的,任何一方自離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算,也讓通過離婚獲得購房資格的人,被排除在外。

中原地產首席分析師張大偉指出,大部分炒房客都是借助深圳落戶獲得買房資格,本次新政將有力地打擊炒房。

世聯行董事長陳勁鬆進一步指出,住房的“本地人偏向”政策,全世界都如此。近二年新進人口增加,使深圳商品房壓力巨大。“三年限製”是對全國攜錢入戶的買房者阻擋一下。

而自去年11月以來推動房價上漲的重要因素,“豪宅線”和“豪宅稅”也大大提升。根據新規,購買二套非普通住房、750萬以上房源的,首付比例不低於60%。

二手房交易計稅參考價格也將更新,使其更接近市場價格;同時,將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,這次新政以抑製需求、打擊炒房、增加交易成本從而達到市場降溫、控制房價升幅的效果。

新政出台背後,是深圳樓市二季度以來的持續火爆。樂有家數據顯示,上半年,深圳新房住宅共成交16727套,雖同比減少了5.4%,卻多次出現“打新”;二手房更是創下2016年以來的最高紀錄,成交44000套,同比增加41.2%。

中國房地產產業協會數據顯示,6月深圳二手房成交價高達74929元/平方米,遠超北上廣。

事實上,近期深圳出台調控新政的傳聞一直不斷。7月4日,住建部副部長倪虹到深圳調研,並舉行了座談會。7月8日,深圳住建局10人一行曾去長沙考察交流,長沙在樓市調控、房價穩定方面頗有建樹。長沙是無論落戶與否,都要兩年社保才能買房。從結果來看,深圳向長沙學習了這一點,深圳則升級到了三年。但長沙實行的限售4年、首套拿證之後4年、二套契稅從重等措施,深圳此次並沒有納入。

對於新政的影響,張大偉分析,按照過去深圳市場的慣例,部分投資客很可能開始離場,市場在7-8月開始成交量快速萎縮,房價也將開始調整。未來半年政策嚴格執行的話,投資比例將暴跌,房價將開始一輪明顯的下調,跌幅在5%以上。

還需“釜底抽薪”

多位接受記者採訪的業內人士均指出,本次新政仍然是從需求側入手,著重解決的是抑製不合理的需求。

但用綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁的話來說,這隻是“揚湯止沸”,而從供給側入手,深切改善供需失衡的問題,才是“釜底抽薪”。

宋丁指出,深圳樓市的根本性核心問題是土地供應嚴重不足,無法滿足龐大的居住需求,有限的供應量成為投資投機力量實施炒作的題材,進而導致樓市虛火上升,房價高企。

深圳市域狹小,僅有1997.47平方千米,深圳居住用地的佔比又偏低。據官方數據顯示,深圳市居住用地占建設用地僅為 22.6%,遠低於全國33%、國際40%以上的水平;與此同時,深圳產業、工業用地長年保持30%以上的比例。

張大偉也認為,全國房地產調控效果最好的一線城市代表北京、二線城市代表長沙,都是供應變大疊加限製投資,才取得了長期穩定效果;深圳人口流入趨勢不改,土地供應少的問題依然要得到解決,否則政策的長期效果有限。

近幾年來,諸多業內人士為解決供應問題開出了很多“藥方”。在7月初的住建部來深研討會上,包括萬科集團、華潤置地、卓越集團等在內的開發商都提出,要加大住房用地的比例,推進“商改住”落地。

萬科集團合夥人譚華傑還提出,要提升深圳的土地利用率。

為解決“地荒”問題,深圳政府今年開始發力。2020上半年,深圳共出讓了13宗涉宅用地,出讓面積49.45萬平方米,同比增長約25.7%。今年深圳計劃供應居住用地293.2公頃,較去年計劃的150公頃增加了近一倍。

5月28日,深圳住建部披露,今年下半年,深圳計劃入市住房和商務公寓項目近7萬套。其中,住房50618套;商務公寓18732套。

深圳市人大常委會城建環資工委主任李廷忠說,深圳不能僅依靠增量土地開發的傳統模式,還需要通過盤活存量土地進行二次開發,實現土地資源的節約集約利用。

深圳在全國率先進入“舊改”階段。6月30日,備受關注的《深圳經濟特區城市更新條例(草案)》(下稱“《草案》”)出爐,擬強化政府引導、市場運作,破解城市更新搬遷難題。

截至目前,全國知名開發商、千億房企絕大部分都在深圳擁有舊改項目。僅華潤、恒大、佳兆業三家,目前正在推進的舊改面積就有數千萬平米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為,如果還是寄望於在深圳這一畝三分地的轄區內“打轉轉”,調控和高房價困境始終無解。未來,深圳樓市“軟著陸”,必須要跳出深圳,著眼於大深圳統籌合作示範區盡快落地。

(作者:張曉玲,姚安琪,陸明巧 編輯:包芳鳴)

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