遠洋集團“南移”:全面佈局大灣區 舊改項目進入釋放期
2020年08月06日03:01

原標題:遠洋集團“南移”:全面佈局大灣區 舊改項目進入釋放期 來源:21世紀經濟報導

原標題:遠洋集團“南移”: 全面佈局大灣區 舊改項目進入釋放期

帶著北方和央企基因的遠洋集團,進入華南房地產市場已15年,是最早開拓珠三角的外地房企之一。

15年來,從中山起步,依託深圳、廣州、中山三大支點,遠洋已全面佈局大灣區,獲取項目達40個左右,其中50%以上為舊改。

進入2020年,遠洋集團提出“南移西拓”戰略,將粵港澳大灣區放到了更重要的位置,而華南團隊多年的耕耘也迎來收穫,在深圳,公司將有兩大項目入市,是華南區域最主要的銷售資源,預計將為集團貢獻較大的業績。

眾所周知,粵港澳大灣區已成房企兵家必爭之地,這裏不僅是房企銷售的“糧倉”,也是他們多元化運營的試驗場。遠洋也不例外,在其獲取的眾多舊改項目中,也含有諸多持有型物業。

遠洋集團總裁助理兼華南區域總經理趙建軍透露,華南區域在集團的利潤貢獻已達到1/3,未來銷售份額也將達到甚至超過這一比例。

對於未來的房地產市場,趙建軍認為,近期調控政策有助於市場穩定,而穩定的預期有利於市場健康發展。房地產市場的製造業屬性已經顯現,未來只有那些管理能力強的房企,才能勝出。

北方房企的“華南經”

中山是遠洋進軍華南的第一個落腳點。2005年,趙建軍和團隊離開大本營北京,來到二線城市中山,從政府代建開始,到開發200萬平米的遠洋城,成為第一家在中山乃至華南獲得口碑的北方開發商。

五年後,遠洋開始進入深圳,收購位於龍崗的南聯小學舊改項目,建成大型城市綜合體——遠洋新幹線,一炮而紅,此後接連拿下遠洋新天地、遠洋天著等項目。

又一個五年後,遠洋進入廣州。至此,以中山、深圳、廣州為三大支點,大舉進軍佛山、東莞、珠海、江門、惠州等城市,目前灣區主要城市已全面進入。

2017年前後,遠洋還拓展了福建市場,進入漳州、廈門、福州、龍岩等主要城市。而海南早在2010年前後便進入,經過15年發展,遠洋在華南地區的佈局已顯露雛形。

然而,作為中國房地產的發源地,深圳和大灣區是多家龍頭房企的大本營,外來房企要有一席之地,非常困難。

對此趙建軍表示,灣區是所有開發商的重點,招拍掛競爭很激烈,遠洋也參與了一些,但仍堅守投資標準,不冒進。遠洋在灣區的資源獲取,是以舊改為主力,招拍掛做補充。

他說,深圳現在一地難求,大量的土地供應來源是舊改,市場特徵表現在幾個方面:一是安全性高,市場銷售情況一般較穩定,雖然政策有變化,但仍是全國優質的市場;二是利潤有一定保障,從集團內部幾個區域的利潤業績來看,華南給集團貢獻了較好的利潤和現金流。

目前,在深圳做舊改的市場主體大致分為四類,一類是市場競爭力強的央企,如華潤、華僑城、遠洋、招商;第二類是深圳本地的國企,比如地鐵集團、深業;第三類是佳兆業、鴻榮源、星河、卓越、京基等本土民企;第四類是全國其他外地進來的民企。

依靠央企背景和較早開始的舊改經驗,遠洋通過多元化的合作方式,目前已在華南獲取多個舊改項目,占比超過一半。

這些項目既有與央企合作,比如招商、保利、華潤;也有跟大型民企合作,如旭輝、卓越、中南;還有跟當地國企合作,比如深圳安居集團、中山城投等。

其中,遠洋濱海大廈和遠洋天著,預計下半年將面世,這是今年華南事業部的重要發力項目。

對於獲取項目的財務指標要求,趙建軍表示,投資是動態指標和靜態指標相結合,靜態指標有毛利和淨利,動態指標是IRR。

目前,華南地區已經是集團主力團隊,利潤占比超三分之一,銷售絕對額每年都在遞增。

精細化管理時代

粵港澳大灣區重要性的凸顯,從遠洋集團今年的“南移西拓”戰略即可看出。

2020年,遠洋重新調整了區域架構,基於三大業務板塊佈局,在四個開發事業部基礎上,新增華中、華西事業部。華中事業部包括武漢、長沙、南昌、鄭州,華西包括成都、重慶、西安、貴陽、南寧、昆明。

“南移”則是指向長三角和珠三角這兩個區域擴張,“西拓”以武漢經濟圈、成渝經濟圈為發展方向。

遠洋相關負責人表示,新戰略一是為了穩定、維持基本盤,北京、天津短期之內還有大量土地儲備,還要繼續堅持,二是做區域深耕,既然要發展,還是要給大家機會和空間,要把組織拆得更小一些。

在此基礎上,遠洋整體戰略方向是以投資開發為主業,發展相關性業務的綜合型實業公司。

其中,銷售型住宅、商業是未來業務的主力,這是基於對國內國際市場的判斷,未來15萬億的房地產市場仍然還有機會。

不動產開發運營更多是指商業和寫字樓,包括遠洋大廈以及像頤堤港這種綜合體,其他還包括產業合作和客戶服務業務,涵蓋物業管理、養老、遠洋資本等產業。

對非開發業務發展導向,一是希望能獨立發展,有機會成為又一個主業。二是希望它賦能發展,協助資源獲取,能力提升,三是自身可以實現可觀的財務回報。

趙建軍補充說,目前遠洋在華南運營的項目還比較少,以銷售為主,未來也希望儘早持有一些項目來運營,這需要選擇合適地塊。

事實上,整個房地產行業都在向綜合開發運營賽道轉向,萬科拿下廣信資產包,中海接手590億元舊改巨無霸項目,它們都希望在住宅銷售收入之外,獲得運營能力、新的盈利引擎。

2019年度萬科股東大會上,萬科董事會主席鬱亮表示,房地產行業高歌猛進的時代正在遠去,行業發展的決定性因素,從土地紅利到金融紅利,來到了管理紅利時代,應該向製造業學習,注重精細化管理。

這一點與趙建軍不謀而合,在他看來,房地產有兩個特徵,一方面是金融屬性,市場依然需要側重考慮杠杆、風險、收益、投入這幾大因素,另一方面製造業屬性也逐步顯現出來,越來越講求精細化、專業化管理。只有這兩方面結合得好的企業,才能真正存活下來。

趙建軍說,未來,誰願意在管理上下功夫多,誰做成事的概率就高,反之在激進、冒進做事,或者內部管理沒有達到一定條件時去做事,失敗的概率會加大。

和大多數央企、國企背景的開發商類似,遠洋也是穩健運營的理念。趙建軍認為,目前的市場,有些企業生存非常艱難,過往的躁動和冒進都會帶來巨大後遺症,成功是在穩健的基礎上追求可持續發展。

展望下半年樓市,趙建軍認為,全國的政策肯定以穩定為主,形成穩定的預期,這對大家都是好事。但城市之間有分化,遠洋堅定投資主力城市,越是主力城市越安全,越是能量小的城市,反而風險大。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽