好厲害,一年漲了72塊!大灣區這些坑,我們幫你踩
2020年09月01日22:00

粵港澳大灣區正在成為全中國最有想像力的地方,甚至,沒有之一。

全國的資本正在用它的腳來投票。

肉眼可見的是,深圳樓市在過去的一年里,經曆了多麼魔幻的上漲;

東莞、惠州的臨深板塊,是怎麼在深圳擴權、擴容乃至直轄的一波波漫天流言中,被遊資們重倉下注。

他們賭的,是大灣區的未來。

貝殼研究院的數據顯示,大灣區的房子主要被湖南、湖北、江西、河南等地的人買走了,而在深圳的購房者中,原籍廣東的比例不到兩成,超過 80% 都是“新深圳人”。包括深圳在內的灣區重點城市,外地購房客群占比都已超過八成。

這就是大灣區。

以深圳為核心,資本的熱情,先是輻射到了環深的東莞、惠州,隨後,廣州的黃埔、南沙,中山臨深的馬鞍島,也正變得火熱起來。

剛剛過去的這個週末,有朋友去中山看房,均價1.2萬的廣銀海棠灣,毛坯交付,還是有一波波深圳趕來的人們,排隊進場……

可以想見,隨著板塊的輪動,粵港澳大灣區這個對標國際幾大灣區的城市群裡,每一寸土地,都有理由變得更加炙手可熱。

就連局姐遠在湖南的親戚,都會隔三岔五來個電話,催促著趕緊去幫她下定一套南沙的房子!

“300萬,大三房,我就不過來了,你定!最重要快,別又漲了!”

那麼,問題來了:

作為全國人民的大灣區,大家這股子“買他!”“買他!”的熱情,究竟該往何處安放呢?

哪一個板塊,才是最值得入場的窪地?

來看一下灣區各市最近的情況吧。

上半年里,深圳可以說是大灣區最靚的仔了。

這裏的樓市從去年下半年開始發力狂奔,剛需還沒來得及反應,疫情之後的又一波大漲,已經將他們中的很多人,不情不願的推向了臨深的鳳崗、塘廈、大亞灣,甚至中山。

原本,不少人預測,疫情或許會讓急劇升溫的樓市驟然轉冷,沒想到,避險保值的資金隨後大量湧入,與之相對的,深圳上半年的供應卻同比下降超50%,供不應求之下,上半年深圳樓市一騎絕塵,終於引得監管部門在7月出手調控,目前暫時進入靜淡市。

東莞,一直悄咪咪的挖著深圳產業外溢的牆角,結果硬是把華為的研發、終端和智能製造等部分項目相繼挖去了鬆山湖,也成功的將鬆山湖的房價從一年前的2.9萬推到了如今的4.2萬,短短一年暴漲40%!

鬆山湖邊上的萬科虹溪諾雅,8月均價更是漲到6萬往上,跟去年同期相比,漲幅妥妥超過50%!

(數據來源:安居客)

但是,這麼優秀的漲幅,有幾個人真的在去年就預測到趨勢,提前入手了呢?

再說惠州。

“來了深圳,就是惠州人。”這句廣為流傳的說法背後,透露出惠州樓市最大的支撐點:臨深。

以惠州最熱門板塊大亞灣為例。

根據鏈家的數據,坪山目前均價3.9萬,隔壁的大亞灣,只要1.2萬,在坪山比亞迪工作的人們,要是買不起深圳的房,用坪山三分之一價格,買套大亞灣的房子不香嗎?還不限購呢。

嗯,就是基於這樣普遍的心態,加上擴權擴容各種流言帶來的無窮想像,大亞灣的房價隨著跟深圳的遠近逐級遞減。

與坪山“排排坐”的龍光城,均價去到了1.6萬;而15公里之外的大亞灣中心區,價格已經不到1萬了。

可是,這麼多年來,大亞灣的房價真的漲了嗎?預期真的兌現了嗎?

安居客的數據是,去年9月,大亞灣均價為9068元,一年過去了,到了今年8月,均價9140元,嗯,多了72塊。

隨著東莞、深圳調控收緊,珠江口西岸的廣佛,最近也開始燥了。

廣州的黃埔迎來了前仆後繼的全國看房團,在全市橫盤甚至陰跌了好幾年後,突然就成了投資熱土。

深中通道廣州支線落址萬頃沙,被深圳新政截流的人們,齊刷刷望向了未來一橋之隔,並且十分容易破限購的南沙。

房價在灣區城市里號稱窪地的佛山,最近頻出了好些個地王。去年GDP破萬億,緊隨廣深成為廣東第三個取得“萬億俱樂部”門票的城市,產業足夠強,人口足夠多,基本面足夠好,但房價還沒GDP靠後的珠海高。

珠海就不用說了。靠著絕佳的地理位置,和諸多概念與利好:

港珠澳大橋、深珠通道、橫琴自貿區、濱海旅遊城市、澳門的後花園……

本地人不夠,全國人來湊,上半年橫琴幾個高價項目網簽,又將房價小抬了一波。

但是,本地人就只願意死守香洲,把有各種概念和規劃加持的明星板塊金灣和唐家,大方的留給了外地客人,那麼,這些不同的板塊,未來會是誰來接盤?

中山是個神奇的城市,東臨深圳,南接珠海,北通南沙,常年躲在這些熱點城區的背後偷偷撿漏,深珠通道外溢的南朗翠亨、深中通道直接加持的馬鞍島,是中山最有故事可說的地方。

整個馬鞍島如今已變成了一個欣欣向榮的大工地。當投資客們踏上這片熱火朝天的土地,聽著售樓處小姐姐描繪的宏偉藍圖,一想到這個常住人口只有338萬的城市,2019年GDP增速才1.2%,而同期廣東省增速6.2%,不知是該下手呢?還是下手呢?

至於肇慶、江門,不要問,問就是不要買。

你看,灣區這麼多城市,每個城市這麼多板塊,每個板塊又那麼多樓盤,想要瞭解大灣區真正的價值窪地,不全域通跑一遍,是不會有概念的。

跑一遍下來,小半年過去了,又有很多新盤入市,很多地方的政策和市場環境又會有所調整,於是,得再來一遍……

實在是件成本極高、十分費力,並且不怎麼聰明的事情。

在過去一年的踩盤經驗中,我們發現,確實也還沒有一個團隊真的去做了這件事。畢竟,深挖一個城市已經不容易了,還要在省內的9個灣區城市中來回穿梭……

作為從廣州起家的地產團隊,我們理應有灣區格局,紮紮實實走進每一個城市,用自己的腳步,去感受各地的樓市脈搏。

我們希望,用我們的腳踏實地,去對告訴你的每一個文字負責。

我們是從傳統媒體走出來的,我們希望還能保有媒體人的那點初心,在漫天飛舞的龐雜的輿論環境中,盡最大的努力,去做一家負責任的良心媒體。

所以,我們打算去做這一件還沒人做過的事情。

用人肉踩盤的方式,構建大灣區的樓市價值體系,抹平買房路上的信息不對稱,給你最具針對性的買房建議。讓我們一起,買房不踩坑。

接下來,我們將陸續啟動灣區9市的踩盤計劃。

第一站,南沙。

對於最近大熱的南沙板塊,你們想知道些什麼嗎?歡迎留言告訴我。

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