街市大戰 — 菜檔風雲 家農買起新界仔?! 天水圍霸地盤?! 
2021年03月24日19:55

市場爆發「搶舖潮」,指嘅唔係「搶掠舖頭」,而係「搶買舖頭」,戰況甚至漫延至街市,引爆菜檔大戰爭地盤!天水圍新近錄得菜檔孖舖成交,租客是新界仔菜檔,而背後買家竟然是簡利珍、即家農菜檔老闆!事實上,舖市於農曆新年後明顯轉旺,2月份店舖買賣達129宗,處近半年高位徘徊,有代理更料3月份店舖成交將逾170宗,創39個月以來新高。而其中民生區舖位更是有價有市,上述競爭激烈的天水圍街市檔呎價,甚至貴過尖沙咀金馬倫道……

蔡至莞連沽3天水圍舖勁賺近3500萬

市場新近錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖註冊成交,舖位建築面積合共約710方呎,以5,000萬元一併易手,呎價達70,423元。該舖現由「加禾農業有限公司」、亦即「新界仔優質果菜」承租,每月租金合共約103,332元,租金回報率約2.48厘。

原業主為蔡至莞,於2012年9月以3930.15萬元一連購入L19、L20及L21號舖;其中L21號舖於上月以2,420萬元售予租客新界仔菜檔,建築面積呎價約55,760元,實用面積呎價約71,176元。上述原由蔡至莞持有的3連舖位造價合共7,420萬元,蔡氏持貨達8年半轉手,帳面獲利3,489.85萬元,物業升值88.8%。

「菜檔小天后」買起新界仔舖

據土地註冊處資料顯示,是次成交的L19及L20孖舖新買家為「創富電貿有限公司」,公司董事為「簡利珍(JIAN, Lizhen)」,中英文名均與「家農優質果菜」老闆同名,料為同一人。事實上,簡利珍與「新街市大王」建華集團關係密切,最近更趁疫市積極霸地盤,今年2月就以超高價每月約50萬元,搶租大埔大榮里一個單邊地舖,較舊租金高出10萬元或25%,踢走在此舖屹立逾20年的民生鞋店。

家農「話事人」簡利珍有「菜檔小天后」之稱,她與建華集團董事長、「豬肉大王」文卓培識於微時,獲對方平價租出部分舖位,自此建立「蔬菜王國」。家農於2011年成立,主業為經營直銷蔬菜,至今估計約有50間分店遍佈全港。家農雖然賣菜,但承租力強勁,早前就以每月8萬元,租用黃大仙蒲崗村道33號百利軒地下1A至1C舖,面積約637平方呎,呎租達126元。

菜檔爭地盤搶貴舖 天水圍呎價高過尖沙咀

不過,「家農」的競爭對手「新界仔」亦不遑多讓。「新界仔」老闆李小玲最近亦已買入俊宏軒俊宏廣場地下L21及L22號舖業權,分別斥資2,420萬及2,380萬元由蔡至莞手上奪得。

是次兩菜檔大戰,搶高天水圍街市舖價,L19至L21的呎造均逾7萬元,甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖約6萬元呎價,爭地盤最終令原業主蔡至莞或成最大贏家。

2月店舖買賣129宗 利嘉閣:3月登記料創39個月最多

利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示,疫情好轉,即使新春月份,店舖買賣登記維持強勢,料三月市況可進一步改善。根據土地註冊處最新資料顯示,2021年二月份全港共錄129宗店舖買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前的實際市況﹚,較一月份的126宗微升2%,為過去21個月以來的次高水平,反映店舖登記維持平穩暢旺。至於期內買賣登記金額則因缺乏億元大額成交而逆市回落19%,至只有19.21億元,為近3個月來的新低。

按物業價格劃分,在7個價格組別當中,共有5個組別的登記量報升,升幅介乎7%至133%不等。當中以5,000萬至1億元以內組別的登記量升幅最凌厲,由前月的3宗升至上月的7宗,升幅多達1.33倍。至於200萬至500萬元以內及500萬至1,000萬元以內的中細價組別亦雙雙有不俗升幅,兩者分別升67%至30宗,及升20%至12宗(詳見表一)。此外,上月最矚目的大額登記為尖沙咀金馬倫道30至32號金馬商業大廈地下A舖,涉及登記金額達8,788萬元(詳見表三)。

以地區劃分,在本行觀察的17個分區當中,共有11個地區的登記量按月有所上升,當中以灣仔區的升幅最顯著,月內共錄4宗登記,較前月的1宗大增3倍;而銅鑼灣及大埔區亦分別錄得2倍及1.75倍的升幅;上水區則由前月的零登記增至1宗。至於深水埗區就以30宗之數成為買賣最活躍的觀察區,且按月增加76%;而九龍城及旺角區則分別以15宗及14宗登記列於第二及第三位。

鄭得明指出,隨著去年底疫情逐漸轉緩及今年疫苗開始接種,店舖買賣一直維持平穩,即使是農曆新年的月份,仍能貼近130宗的水平。疫苗擴大接種層面及規模,市場相信店舖市道最壞時刻已過,近期所見資金紛紛加快入市,三月份上半月登記已超越了80宗水平,按月有所加快,預計全月最終可錄逾170宗買賣登記,將按月大升逾三成,並挑戰39個月以來的單月新高。

圖一:二月店舖登記129宗 21個月次高

資料提供:土地註冊處及利嘉閣(工商舖)

表一:二月店舖買賣登記統計﹙按價值分類﹚

物業成交價值

(百萬元)

買賣合約登記宗數買賣合約總值(百萬元)
2月份1月份調幅2月份1月份調幅
0.001.993230+ 7%36.2829.88+ 21%
2.004.993018+ 67%88.0454.63+ 61%
5.009.991210+ 20%88.5172.19+ 23%
10.0019.992038– 47%301.25544.52– 45%
20.0049.992824+ 17%860.29772.76+ 11%
50.0099.9973+ 133%546.17211.80+ 158%
100.00或以上03– 100%0.00680.92– 100%
總計129126+ 2%1,920.542,366.70– 19%

資料提供:土地註冊處及利嘉閣(工商舖)

表二:二月份店舖買賣登記分區統計

地區買賣合約登記宗數成交總額(百萬元)
2月份1月份調幅2月份1月份調幅
中環02– 100%0.00158.00– 100%
銅鑼灣31+ 200%145.4010.68+ 1,261%
灣仔41+ 300%84.2940.00+ 111%
北角65+ 20%54.2052.98+ 2%
旺角1411+ 27%290.2395.28+ 205%
尖沙咀69– 33%250.12166.38+ 50%
油麻地65+ 20%17.4138.28– 55%
紅磡/土瓜灣25– 60%2055.8038.28+ 5,271%
九龍城158+ 88%184.3562.55+ 195%
觀塘06– 100%0.0051.16– 100%
大角咀21+ 100%2.656.70– 60%
深水埗3017+ 76%402.52165.75+ 143%
大埔114+ 175%44.6779.43– 44%
荃灣713– 46%179.19210.04– 15%
屯門52+ 150%7.55178.40– 96%
元朗46– 33%21.66148.01– 85%
上水10不適用3.000.00不適用

資料提供:土地註冊處及利嘉閣(工商舖)

表三:二月份十大貴重店舖買賣登記個案

地區店舖地址成交額

(百萬元)

尖沙咀金馬倫道3032號金馬商業大廈地下A87.880
荃灣沙咀道297303號及307313號眾安大廈地下4號舖連閣樓C83.990
尖沙咀漢口道44號漢威大廈地下B83.800
銅鑼灣怡和街1A1L號香港大廈地下B舖連閣樓80.000
旺角弼街62號地下連閣樓77.000
跑馬地黃泥涌道6769號金鞍大廈地下B69.000
銅鑼灣謝斐道501515號美漢大廈地下4A舖、5號舖及地下4號舖部分(507)64.500
尖沙咀彌敦道111181號栢麗購物大道A區地下G53號舖48.000
灣仔謝斐道391407號新時代中心地下C42.000
荃灣沙咀道105129號好運唐樓地下47號舖41.000

資料提供:土地註冊處及利嘉閣(工商舖)

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