恐怖的一季度︱劉德科
2021年04月16日14:55

  原標題:恐怖的一季度。︱劉德科

  來源:德科地產頻道

  文︱劉德科

  今天的數據可能會令你格外吃驚。今天(4 月 16 日)國家統計局照例公佈的房地產數據,我們照例來關註:全國商品房均價又漲到什麼程度,哪些城市漲得猛,背後的規律是什麼……

  全國商品房均價漲得啊……

  今年一季度,全國商品房均價為 10658 元/㎡,這個數字有多恐怖?你感受一下:同比去年一季度,上漲 15.0%;環比去年四季度,上漲 8.5%。

  這個數據,來自今天(4 月 16 日)國家統計局照例公佈的房地產數據——當然,國家統計局是不會直接公佈這麼刺激的數據的,你得稍微加減乘除一下。

  季度同比上漲 15% 是什麼概念?2016 年全國房價大漲,年度漲幅也就 10% 而已。所以,如果把上漲 15% 換成你的切身感受,那差不多就是火箭上升的速度。

  ◆中國曆年商品房均價一覽(2011-2020)

年份

全國均價

同比增長

2020年

9860元/m²

5.90%

2019年

9310元/m²

6.56%

2018年

8737元/m²

10.71%

2017年

7892元/m²

5.56%

2016年

7476元/㎡

10.05%

2015年

6793元/㎡

7.43%

2014年

6323元/㎡

1.38%

2013年

6237元/㎡

7.70%

2012年

5791元/㎡

7.66%

2011年

5379元/㎡

6.85%

  *數據來源:國家統計局

  3月份上漲城市 TOP 10

  先來快速看一下 3 月份的單月漲幅(特指二手住宅價格),哪些城市比較猛——

  1. 北上廣深領漲的態勢依然最閃耀,僅有深圳漲幅回落(3 月份環比漲幅 0.4%),原因是深圳對二手房價格進行了行政管製。

  2. 長三角頭部城市集體進入上漲 TOP 10 城市,比如杭州、南京、合肥、寧波等。

  3. 重慶這種低房價頭部城市也在上漲 TOP 10 城市中。以前喜歡標榜調控很有一套的城市,是重慶,現在重慶在這方面很低調,房價漲得還算溫和,但漲幅在悄然放大;現在喜歡標榜調控很有一套的城市,是長沙,長沙也不低(3 月份環比漲幅 0.7%),跟重慶或合肥差不多。

  4. 江蘇的腰部城市,仍然保持強勁上漲動力,比如徐州和揚州等。浙江的情況也差不多。這兩個省的幾乎所有城市都在上漲,只是很多未被列入國家統計局的70城統計名單而已。

  ◆2021年3月中國城市房價環比上漲TOP10

排序

城市

環比漲幅

1

北京

1.4%

1

廣州

1.4%

3

徐州

1.3%

4

杭州

1.2%

5

上海

1.1%

6

南京

0.9%

7

合肥

0.8%

7

寧波

0.8%

7

重慶

0.8%

7

揚州

0.8%

  註:國家統計局70城二手住宅價格漲跌數據;房價特指二手住宅價格,由於絕大多數城市實施嚴厲程度不同的新房限價,一手住宅數據的可參考性弱於二手住宅數據

  一季度北上廣深全面領漲

  再來看全國 70 城在今年一季度的復合漲幅。你會更加清晰地看到:北上廣深牢牢佔據前四強。此前我們已經強調過:北上廣深領漲,並不是理所當然的——經曆了 2016-2017 年的超強調控之後,深廣上北領漲現像已經十分微弱甚至一度消失。

  ◆2021年一季度中國城市房價環比上漲TOP10

排序

城市

1月份

2月份

3月份

復合漲幅

1

上海

1.3%

1.3%

1.1%

3.75%

2

北京

0.9%

1.2%

1.4%

3.54%

3

廣州

1.4%

1.0%

1.4%

3.85%

4

深圳

1.7%

0.9%

0.4%

3.03%

5

徐州

1.0%

0.3%

1.3%

2.62%

6

西安

1.0%

0.9%

0.6%

2.52%

7

成都

1.0%

0.8%

0.7%

2.52%

8

寧波

0.9%

0.7%

0.8%

2.42%

9

杭州

0.7%

0.4%

1.2%

2.32%

10

金華

1.3%

0.5%

0.5%

2.32%

  註:國家統計局70城二手住宅價格漲跌數據;房價特指二手住宅價格,由於絕大多數城市實施嚴厲程度不同的新房限價,一手住宅數據的可參考性弱於二手住宅數據

  我們在今年 1 月份發佈的《劉德科中國房價報告 2021》中,明確提出:新一輪‘城市輪動’正在開啟,京滬深將再次領漲。現在,這種態勢已經極其明顯。當時說了三個因素——

  ●上一輪超嚴苛調控的藥性,已被基本消化。

  ●宏觀層面銀根仍然相對寬鬆(現在的狀況是國內沒繼續寬鬆,但碰上了外部的‘世界性資金過剩’,變成了‘輸入性寬鬆’)。

  ●中國自身的房地產週期性(‘拿地-一手房-二手房’)差不多是五年,上一輪是 2016-2020 年,所以 2021 年會很像 2016 年。

  這三個因素疊加在一起,就變成了今天這個樣子。接下來會怎樣?這三個因素的疊加效用,才剛剛開了個頭,其威力還會繼續蕩漾。

  這六種城市漲得容易

  最後,我們結合今天(4 月 16 日)國家統計局公佈的房價數據,把今年一季度房價上漲明顯的六種城市梳理出來——

  ●第一種城市:北上廣深。

  ●第二種城市:江浙兩省幾乎所有城市。

  ●第三種城市:長沙和重慶這種低房價頭部城市。

  ●第四種城市:溫州泉州這種十年都沒怎麼漲的城市,2016-2017 年那波大行情,它們也只是漲了一點點,現在也起來了。

  ●第五種城市:那些勵精圖治、觀念先進的省會城市,比如成都、合肥。

  ●第六種城市:後發優勢強勁的西部弱省會城市,比如銀川、西寧。

  你不在這六種城市?別急,很快你的城市大概率也是會輪到的。

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