2021年美國家庭更加青睞房地產
2021年04月17日14:41

  原標題:2021年美國家庭更加青睞房地產

  來源: 川閱全球宏觀

  本文譯自紐約聯儲近日發表的《Do People View Housing as a Good Investment and Why?》,Andrew Haughwout, Haoyang Liu, Dean Parker, and Xiaohan Zhang

  疫情衝擊下居民儲蓄大幅增加幾乎是全球面臨的共同問題。除了消費外,如何合理進行投資佈局?紐約聯儲的這篇報告可能給我一些線索。美國房地產的部分數據在今年第一季度有所放緩,但從微觀層面來看,我們不妨樂觀一點。

  正文

  住房是大多數家庭擁有的最大額資產,並且是財富積累的主要手段,對於中產階級尤其如此。然而,對於家庭如何看待和比較房地產投資和金融投資我們瞭解很有限,這部分是因為它們的差異超出了常見的風險和收益標準。一方面,住房是家庭加杠杆的重要來源,同時也是可靠的儲蓄保值工具。自住住宅還可以為住房成本上漲提供穩定性和有效對衝。另一方面,住房的流動性遠低於金融資產,並且需要更多的時間來管理。

  在這篇文章中,我們使用來自剛剛發佈的SCE住房調查的數據來回答有關家庭如何看待房地產的幾個相關問題:與金融資產(例如股票)相比,家庭是否將住房視為一種良好的投資選擇?不同人群是否對住房投資的偏好存在差異?家庭選擇房市還是股市時會考慮哪些因素?

  調查數據的設計

  SCE住房調查中最近推出一項新調查,針對性調研住戶對房地產和股市的偏好及背後的原因。在調查中,受訪者將在假想自己為本地區一對30多歲的夫婦提供理財建議:買房子還是買股票,這對夫婦正好剛獲得一筆可以足額支付購房預付款的餽贈資金。問題有兩種場景:一種是問這對年輕夫婦是購買自住住宅還是投資於股票市場,另一種是假設這對夫婦已經擁有住房,他們是該投資租賃地產還是股票。

  每個受訪者隨機回答上述某一問題。在給出建議後,受訪者還需從一系列因素中選擇作出該項建議的理由,這些因素包括股票收益更高,房地產收益波動更小,是不是可靠的儲蓄保值工具等,或者也可以提供自己的理由。這一調查分別在2020年2月(主要是在美國COVID-19爆發之前),2020年10月和2021年2月進行,結果報告如下:

  住房是一種很好的投資

  下表列出了不同階段房市股市理財建議的結果分佈情況。一般而言,與股市相比,家庭普遍認為住房是一種好的投資。當被問及是投資租賃房地產還是投資股市時,超過50%的調查家庭都推薦了住房。在首套住宅與股票的選擇場景中,超過90%的受訪者選擇住房,對住房的偏好更為強烈。

  一個有趣的發現是,人們對房地產的偏好在2020年10月有所下降,到2021年2月又回到了疫情前的水平。通過考察這些選擇的理由,我們發現2020年10月,這種從房地產偏好的轉變並不是由較低的房價預期推動,而是反映了其他原因。例如,投資者更擔心空置出租房屋的風險。對於購買自住住宅,疫情爆發後調查對象更少在意自住住宅提供的穩定性,這可能是因為擔心無法支付抵押貸款導致在當前房屋中居住的期限會縮短。

  不同人群看待房地產投資有什麼差異?

  接下來我們研究了不同人群對房地產投資的看法差異。影響問捲回答的兩個重要因素是性別和教育。在這一分析中,我們將重點放在租賃住房與股票的比較上。下一張圖表顯示,女性和非大學畢業生比其他人更青睞住房。

  對於性別差異,部分解釋是在我們的樣本中,男性比女性更願意承擔風險,更願意投資股市,因為股市的回報率波動性更大。對於教育差距,大學畢業生傾向於認為股市的回報高於住房市場,並將“管理租賃房產耗時”作為選擇股市的理由之一。

  我們還注意到,在2020年10月的調查中,由於女性和非大學畢業生暫時降低對房地產的偏好,這些性別和教育方面的差距大大縮小。在未來的研究中,我們打算研究性別和教育差距背後的因素,以及為什麼他們在疫情爆發期間暫時降低對房市的青睞。

  選擇住房的原因

  談到選擇住房的原因,下圖顯示了受訪者推薦選擇購買首套住宅而不是投資股市的各個原因的比例。受訪者可以選擇多個原因。可以看到每個理由的選擇比例都很合理。“理想穩定的生活環境 ”和 “房價波動較小 ”是最常見的原因。與2020年的回答相比,2021年有更多的調查對象選擇了更高的住房回報、波動性較小這兩個原因,而選擇其他原因的調查對象則較少,包括例如節省租金、穩定、鎖定住房成本、有效的儲蓄手段等。

  結論

  房地產是中產階級家庭的重要資產類別。疫情爆發前和期間進行的調查表明,相對於股票市場而言,投資者認為住房(包括租賃房產和自住住宅)是一項良好的投資。不同人群對住房的偏好存在重要差異,女性和非大學畢業生更偏好住房。與疫情爆發前相比,現在有更多的家庭將較高的回報和較低的波動性作為進入房市的理由。

  Federal Reserve Bank of New York,2021年4月5日

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