花式勸退購買者,在上海買房就跟打怪通關一樣?
2021年04月18日12:27

  來源微信公眾號:真叫盧俊

  最近上海陸陸續續又開了幾個新盤,新房積分入圍的分數也有了更多參考樣本。

  對這一數據最快做出反應的,是身邊外地買房的同事,他們作為無房剛需,紛紛在感歎:今年在上海想買新房,道路越來越曲折。

  不僅分數上不去,還受到各個方面的擠壓,新房積分入圍分數線不斷刷新高度,市場上很多全款客戶拿著錢在和他們競爭。

  來看看,如今在上海買房,你得需要多努力。

  01

  第一關,分數關

  新政後,最近的一些熱門盤的積分開始慢慢出來了:

  第二批33個新盤集中供應,最近四個樓盤的積分入圍線,除了寶業活力天地,全都高於65分。

  這個分數有多難,這個分數難的地方就在於,外地客戶非常的難,哪怕是無房,哪怕是沒有購買記錄,也要要在上海連續繳納至少12年以上的社保,才有可能入圍上面所提到的幾個樓盤。

  不僅如此,今年上海新房市場上,神奇地冒出了一批高積分客戶,然後拿著一大筆現金,直接持幣站在鄙視鏈頂端。

  這群人怎麼來的?

  最大的原因是積分政策突然激活了一批置換客戶的購房需求,他們把手頭上的房子賣掉,名字下掉,然後變成了高積分無房戶。

  他們積分高、錢又多,不僅開發商愛,房東也喜歡,可以把首付比例提高,就問你怕不怕。

  02

  第二關:花式勸退關

  也許因為樓市太熱,也觸發130%機製之後樓盤即進入五年限售的模式,包括觸達130%的認籌比例,樓盤將進入搖號模式。

  所以很多項目竟然出現了花式勸退購買者的魔幻場景,在各種勸退的路上,那真的是跟打怪一樣了。

  第一種,叫讓你找不著:

  最近在上海看新房的朋友,會發現曾經以熱鬧出名的售樓處,現在幾乎都藏起來了。

  以前熱盤不建售樓處的邏輯我們可以理解,只要房子賣得快,為了省成本,不耽誤工期,而現在是為了故意讓人找不到售樓處,避免無效客戶看房。

  大虹橋就出現了這樣的情況,某樓盤認購開啟後,把自己的售樓處搬到寫字樓的11樓,門口保安在值守,用預約製度避免客戶自由進出看房。

  更誇張的是最近徐彙濱江的某盤,為了不讓準購房者輕易找到認籌地點,對外只公開了一個無人接聽的電話號碼,還把之前的售樓處砸掉,特地設了兩處臨時接待地,這樣開盤。

  我們應該很難想到這會是上海核心區高端樓盤的認籌現場了吧。

  第二種叫讓你開各種證明且不和你商量:

  現在在上海買新房進到售樓處之前,就是九九八十一難,比如這種要開具多種證明,準備大量材料才能夠有資格看房的情況,各種複雜繁瑣。

  第三種積讓你覺得分數不夠:

  即便進到售樓處,一上門就會有人和你直接開啟勸退模版,告訴你積分太低了故意讓你放棄。

  讓很多分數不夠的人自己放棄,當然分數夠的人還有後手,也會把認籌金提高,並且明確表達資金要被套牢的時間。

  哪怕分數夠在此時也有著無比的糾結。

  最後一次,也是最刺激的,“自殺式”勸退購房者,你見過麼?

  為了更有效地降低認購人數,開發商竟然自曝資金鏈緊張,可能會造成工期較慢。背後就是在告訴你,項目需要快速回款,肯定會優先首付比例更高的客戶。

  有些置業顧問甚至告訴那些有意購房的人,理性理性再理性啊。

  還有一種勸退,是讓你去買競品樓盤,上海某盤為了勸退購房者控製人數,銷售人員不忘在現場提醒購房者:“同處於徐彙的項目有消息稱將於4月入市,可能會與我們佔用資金的時間相撞。”

  或者直接拒絕購房者參觀樣板間,甚至拉黑客戶的奇葩行為,也不是什麼新鮮事了。

  考慮到在積分政策下,如果認購比超過1:1.3,房子會有五年限售期,一定程度影響到資產短期內的流動性。

  所以才通過一系列操作,很多項目都精準的將認購比控製在1:1.3內,因此才沒有觸發積分製。

  否則目前市場,應該還要多出不少高積分才能上車的新房,不論是哪條路,今年想買新房,其實都夠嗆。

  03

  最後一關,優選高首付

  開起套路模式,本質上是開發商在篩選優質客戶,為了權衡買家匹配度,唯一的標準無非就是:首付比例。

  這也是他們在新房市場上,沒有競爭力的地方。

  有的項目設置了很嚴苛的資金要求,比如認購金要準備到120萬,或者5天內需籌集好490~980萬認購金,而且還要鎖定1個月等等,數字都比去年誇張很多。

  其實為的就是在控製認購比例的同時,能夠篩選出高首付客戶。

  所以,他們總會想出各種各種的辦法,篩選到首付比例最高甚至可以全款的那批客群。

  怎麼做的呢,在你看房填的文件上,要求客戶填寫首付比例,收集到數據之後,進一步篩選出全款客戶。

  前面也說了,現在新房市場出現了很多高積分持幣入場的客群,這些人成為了香餑餑,他們有錢可以提高首付比例。

  比如,剛剛賣掉一套住房,成為無房戶的改善客戶,首付比例達到50%;比如,剛剛拆遷拿著巨款房款,直接可以全款買房的老年人。

  當置業顧問看到這群人的時候,就如同嗜血的鯊魚一般,一定要把他們拿下。

  總之,現在在上海買新房都是一個套路,很多項目人為製造出熱度來排擠一些積分不夠或者支付能力不足的客戶,儘可能全款優先。

  銀行放款趨於嚴格,不僅對於購房者嚴格,對於開發商來說也是如此。

  以及年前出現的樓盤封頂貸款才能下來的製度,對於項目上有一定的回款壓力,所以挑選高首付比例客戶實際上也是為了快回款。

  那些手持現金的,不用等貸款審批的,也不擔心審批不下來的,就是現在新房市場,最受歡迎的人。

  而大概率,很多無房剛需,都達不到這樣的要求。

  04

  當然,這樣人為干預買房過程的預約製的方法,實際顯示出的是上海樓市目前的一些亂象,需要嚴格管控。

  各種打怪的現場也終於有了更多的管控。

  就在前一週某樓盤因為採取了預約製,經購房者舉報後被嘉定區房管局緊急約談,要求其進行整改。

  後來,開發商就發佈了自我整改公告,宣佈開放補登記,且認購人在相應時間內補齊相關認購材料即可。

  後來據說,當天短短四小時內,就有上百人湧進了這個項目的售樓部,雖然目前認籌結果尚未公佈,但是因為放開預約進入搖號積分製是大概率事件。

  相信在未來,這樣的亂象還會出現,被約談的這家開發商也不會是孤例。

  但這個案例也意味著未來上海新房監管只會越來越嚴格,為的就是讓更多人有機會入圍新房搖號階段。

  如今在上海買房,需要多努力,只有當你真正進入市場了才知道。

  以為自己無房戶分數高的時候,沒想到千千萬萬的高積分無房戶站出來,亮出他們70+ 的高分。

  以為自己準備好了首付款,看中了就能買的時候,沒想到那些拆遷戶、置換戶、全款客戶又出來,亮出自己大幾百萬的家底,就為了那一套房。

  所以幾個建議:

  第一如果最近在買房,賬戶里的錢就不要去投資理財了,就放在賬戶里等著。

  第二,要有二手備選選擇,如果錯過了兩個新房,那麼可能你就是打怪失敗了,那麼就果斷買二手房。

  第三,給自己一個底線時間。

  最後祝大家不僅能夠買到房,而且還能順順利利的買到房吧,早一點拚到屬於自己的那一套。

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