首輪集中供地“上半場”:12城攬金5700億
2021年05月20日00:35

原標題:首輪集中供地“上半場”:12城攬金5700億

火爆的地塊,盈利空間不大;較為冷淡的地塊,反而更容易賺錢。

今年4月以來,熱點城市集中供地製度大幕拉開,從目前的出讓結果,得以對該製度的效果管中窺豹。

截至5月18日,全國第一階段集中供地告一段落,22個重點城市中,已經有12個城市完成了第一批集中供地。

從交易結果看,這12個城市的首輪集中供地成交金額達到5674.11億元。其中,北京、杭州兩地分別攬金超過千億。

但分城市來看,冷熱不均的現象仍然顯著。較早啟動集中供地的重慶、廈門、深圳相對火爆,重慶以38.82%的平均溢價率位居各城市之首,渝北區的一宗地塊還以14470元/平方米的單價刷新了重慶的單價“地王”紀錄。而東北地區的長春和瀋陽,土地交易相對冷淡。

從得主來看,行業巨頭是這場遊戲的主要玩家,融創、華潤、龍湖、保利、融信的拿地支出位居前五。但在一些城市,小型房企一度上演了逆襲之戰。比如,卓越集團在北京獲取4宗土地,與首創並列為北京首輪集中供地的最大買家。

“南熱北冷”

土地集中出讓製度於今年2月推出,按照監管部門的要求,22個重點城市將集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動,集中出讓的節奏原則上一年最多進行三次。按照自然資源部的說法,此舉是通過增加土地供應、充分披露信息,來“減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分帶來的對市場預期的影響”。

從已經完成首輪集中供地的12個城市來看,土地交易的熱度不盡相同。

無錫於4月28日啟動首輪集中供地。在無錫推出的16宗土地中,有15宗突破了最高限價,並進入競自持或搖號階段。值得注意的是,由於最開始的幾宗土地舉牌競價異常激烈,無錫的集中競拍由原計劃的兩天延長到三天。

但由於設置了最高限價,無錫並不是溢價率最高的城市。按照中原地產的統計,無錫首輪集中供地的平均溢價率為12.39%,僅在12城中排名第八位。

與無錫同時啟動集中拍地的重慶,成為交易最火爆的城市。由於多數地塊未設置最高限價,4月28日,重慶推出的首宗地塊,溢價率就達到54.4%。此後的四宗,溢價率也均超過40%。當日,招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團一商住地塊,溢價率高達129.98%。

最終,重慶以38.82%的溢價率位居12城市之首。緊隨其後的深圳、廈門、杭州,平均溢價率也超過了25%。

相比之下,瀋陽、長春、青島等北方城市交易相對冷淡。

長春是最先啟動集中供地的城市,但在推出的51宗宅地中,有11宗終止掛牌,2宗流拍。最終成交的38宗里,有32宗為底價成交。青島推出63宗地塊,2宗流拍,成交的61宗土地中有60宗為底價成交。

由此,青島和長春分別以2.14%和3.92%的溢價率墊底。

上海易居房地產研究院認為,土地交易的冷熱不均,是由於不同城市的樓市熱度、庫存情況、土地質量有所差異。但從盈利空間來看,交易火爆的城市,盈利空間反而較小,這也會對房企的運營帶來考驗。

該機構對地塊周邊3公里範圍內在售住宅項目的平均售價進行了測算,結果顯示,本次土拍市場表現比較平穩的青島、福州、廣州,土地的毛利率均在30%以上,處於相對較高水平;而土拍情緒高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處於較低水平,多低於10%。“封頂+高配建之下,無錫多宗地塊大概率面臨虧損。”

巨頭的遊戲?

從參與者的角度來看,首輪集中土拍吸引了大量房企前來觀摩。以北京為例,29宗土地共吸引了超過230家房企參與競拍。在北京的土拍現場,還有一些未參與競拍的開發商前來觀摩。

但在具體表現中,大型房企的優勢仍然明顯,且成為主要的買家。中原地產的統計顯示,在12城土拍中,融創共參與拿地33宗,權益拿地金額接近400億元,是收穫最大的房企。

此外,華潤、龍湖、保利、融信的拿地金額都超過了140億元,另有七家房企的拿地支出超過百億。

由於集中供地所需的資金量較大,通常而言,資金實力強的企業會獲得更多的拿地機會。但在部分城市,集中土拍並非都是“巨頭的遊戲”。

同樣以北京為例,在已經確定買家的20宗土地中,卓越集團攬得四宗,與首開並列成為獲取地塊數量最多的房企,其中一宗為獨立獲得,另外三宗以聯合體形式獲得。卓越集團的總部位於深圳,去年的銷售規模不足千億,在眾多競買者中並不出眾,但有望成為北京首輪土拍的最大買主。

一個值得注意的細節是,5月10日,北京首宗出讓的“朝陽區金盞小店村3005-02地塊”即被卓越集團獲得,落槌之時,觀摩大廳中的卓越地產人員起立歡呼,並鼓掌慶祝。其興奮之情溢於言表。

此外,名不見經傳的房企天時湯山也異軍突起,競得北京市昌平區北七家鎮的一宗地塊。而萬科、中海等大型房企尚未在北京有所斬獲。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導記者表示,對於有規模訴求的中小房企來說,未來仍有追趕的機會。一個較為現實的路徑是,通過對區域深耕,在部分城市中獲得比較優勢。

據悉,本土化房企的優勢在此次土拍中體現得較為明顯。比如,參與杭州集中土拍並拿地的房企,主要是深耕杭州及周邊區域,比如濱江、融創、融信、祥生等。

但張大偉認為,“總體來看,這輪土拍對國企、央企和資金鏈充足的優秀房企是利好。”

就集中土拍對行業格局的影響,北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示,區域型房企是有發展機會的,一些中型房企也有望“逆襲”,但總體來看都屬於個案。“集中供地之後,就是集中開發和集中入市,對於資金量和開發能力都有很高的要求。”因此,大型房企的綜合實力決定了,強弱分化的格局很難改變。

(作者:張敏 編輯:張偉賢)

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