租賃住房供應提速:上海發力“留人”

2021年07月23日22:20

  原標題:租賃住房供應提速:上海發力“留人”

  7月22日,住建部住房保障司司長曹金彪接受央視採訪時介紹,今年10月底以前,城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃,向社會公佈。

  曹金彪表示,新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。像上海目前提出,“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套,約占住房供應總量的40%,廣州則提出,“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房60萬套,約占住房供應總量的45%。

  “保障性租賃住房項目要全部納入住房租賃服務管理平台統一管理,所有的項目要納入工程質量安全監管,保障性租賃住房要符合小戶型、低租金,面向新市民、青年人的要求”。曹金彪表示。

  為了增加城市吸引力,留住人才,促進五大新城發展,上海在保障類住房供應上持續發力。今年5月,上海市房屋管理局局長王楨公開表示,“十四五”期間上海將新增住房供應約100萬套,其中租賃住房40萬套(包括間和床位),占供應總量的40%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,上海對於保障性租賃住房的供應節奏會加快,類似租賃住房也是未來住房供應體系中非常重要的一項內容。保障性租賃住房能夠更好解決新市民和人才的住房問題,值得推廣。

  上海十四五期間將新增40萬套租賃房

  圍繞前不久國務院辦公廳印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》,住建部7月22日強調,各地要堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,突出住房的民生屬性,切實加強保障性租賃住房供給。

  今年5月,上海就已宣佈,“十四五”期間,上海將新增住房供應約100萬套,其中租賃住房40萬套(包括間和床位),占供應總量的40%。此外,上海還將建立保障性租賃住房租金定價機製,價格略低於市場價;推進租賃住房相關法規政策製訂,依法加強對租賃當事人合法權益的保護。

  租賃住房項目前期投入大、回報週期長,這對於地方政府與參與主體而言,壓力是存在的,也在某種程度上影響了市場投入。

  據王楨透露,上海市將探索通過銀行信貸、保險資金等,降低租賃企業融資成本,延長融資期限。對合規的商業辦公用房改建為租賃住房的項目,落實水、電、氣、網等公用事業享受民用價格的政策。發展租賃住房更要體現“職住平衡”的要求,新增租賃住房佈局向五個新城、產業園區周邊、軌道交通站點600米範圍內、人口導入區域傾斜,切實提高城市運行效率和宜居性。

  截至目前,上海市公租房已拆套供應5200多張床位,約2300名公共服務行業一線職工及家屬已正式入住,分攤下來“一張床”的租金約為500元~800元。今年,還將拆套供應,新增1萬張床位,外環內占60%,重點在中心城區安排。

  自2018年房地產長效機製實施以來,各地區各部門按照黨中央國務院的決策部署,著力穩地價、穩房價、穩預期,房地產市場調控取得明顯成效。

  上海中原市場分析師盧文曦指出,上海加大保障性租賃房的邏輯是,儘可能多保障住房需求。一是為了壓抑投資;二是為民生出力,保住城市活力;三是從樓市分市場層面和保障層面看,如果保障比例提高了,市場層面壓力就會相應小一點。

  盧文曦認為,保障房的租賃性質,一定程度上可以維護人才對住房的需求。上海發展離不開人才支持,但是居高不下的居住成本可能令人才有顧慮。擴大保障範圍,也可以提升城市吸引力。

  滿足年輕人階段性需求

  在一名參與過租賃房建設的人士看來,上海一直在努力增加保障性租賃房供應,雖然短期內上海的住房結構暫時不會改變,但增加租賃房的供應,更適應上海當前的發展格局。目前上海對房價的控製主要有一手房的核價和二手房的指導價政策。租賃房的供應對象更多的是年輕人和階段性的需求。

  前述人士認為,從保持持續的競爭優勢的角度出發,上海推進保障性租賃住房供應是有戰略性眼光的。當下上海正發力五大新城,尋求更大的城市發展空間。在此前提下,對人才的需求自然上升。五大新城,一個非常明顯的目標就是,有利於吸引人才落地上海。

  這也是上海市發展五大新城的殺手鐧:人才可以低門檻落戶上海,爭取人才也是上海市成功的關鍵。作為國際化大都市,上海的高房價確實讓胸懷奮鬥誌向的年輕人望塵莫及,大部分在上海打拚的年輕人,或許要犧牲住房面積、犧牲地段,甚至犧牲品質,才能買到一套房。

  2018年的時候,上海已經加大建設公租房(人才公寓)力度,在浦東前灘和張江科學城等區域建設了大量公租房。

  從城市發展的角度看,人才是非常重要的一個轉變因素。以張江板塊為例,該區域落地了大量租賃房,也是出於引進優秀人才的原因。但前述人士強調,這些租賃房不適合出售,否則政府就沒有足夠的“手段”來吸引更多的人才了。

  前述人士進而指出,政府手裡的租賃房是政府調節、影響市場的手段,上海這40萬套租賃房並不算多。參考新加坡、我們香港特區,都通過政府控製的租賃房來滿足市場需求。相對而言,內地大城市租賃房擁有巨大需求。

  值得一提的是,截至2020年末,上海共推出租賃住房用地152幅,規劃建築面積逾1000萬平方米,可供應至少22萬套新建租賃住房,半數分佈在中心城區及軌交站點周邊,80%輻射周邊各類高校、科研院所、科創園區、產業集聚區、商業商務區等租賃居住需求集中的區域。

  據瞭解,目前已開工的11萬套正加快建設中。此外,近13萬套各類聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉化類租賃住房已形成市場供應。與此同時,為了整頓市場秩序,上海將通過租賃房源核驗、規範房源發佈、優化網簽備案、強化租金押金監管等,全力維護住房租賃市場平穩健康發展。

  據瞭解,上海已在區域規劃、土地供應、設計規範、建設標準、運營管理、金融支持、財政補貼等方面陸續出台了系列配套政策。“從最近一年的大學生入滬的規模來說,政府需要做的事情還有很多。”前述人士表示。

  (作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

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