財經深一度|落實“房住不炒”,房地產金融這個關鍵怎麼抓?

2021年07月24日20:04

原標題:財經深一度|落實“房住不炒”,房地產金融這個關鍵怎麼抓?

  衣食住行是生活的基本需要,其中“住”被不少人視為剛需。這兩天,有一場頗為引人關注的會議,就和“住”密切相關。

  22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議重申:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

  “房住不炒”的定位繼續鞏固,這讓不少人吃下“定心丸”。

  圖為上海市馬當路附近一處商品房。 新華社記者 陳飛 攝
  圖為上海市馬當路附近一處商品房。 新華社記者 陳飛 攝

  不管是買房、租房,還是蓋房,都離不開錢。因此,要落實“房住不炒”,房地產金融是其中的關鍵一環。

  近年來,我國加快建立健全房地產金融管理長效機製,特別是在“三線四檔”規則和房地產貸款集中度管理製度的引導下,不少房企融資更加審慎自律,銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。

  6月份,70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢;與此同時,6月末,我國人民幣房地產貸款增速比上年末回落2.2個百分點。

  可見,包括房地產金融政策在內的調控政策已在顯效,部分城市房地產信貸環境產生變化,房價漲幅趨穩。

  究竟是什麼“利器”,能令調控如此立竿見影?“三線四檔”規則、房地產貸款集中度管理製度究竟怎樣發揮作用的?快來好好瞭解一下。

  促進房地產市場平穩健康發展,首先需要房地產企業自身健健康康。可是,一些房企貪大求全、盲目擴張,核心經營財務指標亮起“紅燈”,這也導致房地產行業存在高杠杆、高負債現象。

  為增強房地產企業融資的市場化、規則化、透明度,去年8月人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門針對重點房地產企業形成了資金監測和融資管理規則,也就是“三線四檔”規則。

  “三線”其實是“三道紅線”,具體指:剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。

  而按照“踩線”情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔:“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平;“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%;“黃檔”企業不得超過10%;“綠檔”企業不得超過15%。

  有了明確的“三線四檔”,房企要想融資必須達到相應的要求,不斷優化財務指標。這相當於對房企的財務健康狀況進行了一次“體檢”,幫助其更好地完善財務管理。

  健康的背後是自律。當房企經營融資行為更加審慎自律,整體經營也趨於穩健。嚐到甜頭,越來越多的房地產企業加入“自律”的行列。試點初期,央行選擇了12家代表性房地產企業作為試點對象,今年初又擴大到30家負債規模較大的房地產企業。

  中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹,從實施一年來的情況和各界反應看,“三線四檔”規則是行之有效的。試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善,負債規模穩步下降。不少試點以外的其他房地產企業也積極對標規則,優化調整自身經營行為。

  圖為一名海南瓊海市民從一家銀行門前的廣告標語前經過。 新華社發
  圖為一名海南瓊海市民從一家銀行門前的廣告標語前經過。 新華社發

  融資管理除了盯緊需求端,也不能忽視供給端。除了對房企的負債進行監測和管理,人民銀行還對銀行業金融機構加強管理——製定房地產貸款集中度管理製度。

  該製度對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款餘額占比、個人住房貸款餘額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等,後者從32.5%到7.5%不等。

  俗話說,雞蛋不能放到一個籃子裡。銀行的信貸投放也要注重結構優化,這不僅關繫著機構自身風險,也對整個經濟健康穩健發展意義重大。

  製度實施以來,銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。數據顯示,6月末,我國房地產開發貸款餘額增速和個人住房貸款餘額增速,分別比上年末回落了3.3個和1.6個百分點。

  在鄒瀾看來,房地產貸款業務受到一定約束的同時,商業銀行把更多的精力放到了支持小微、“三農”等經濟薄弱環節,同時製造業、科技創新等重點領域的貸款占比得到提升。

  數據顯示,6月末,我國普惠小微貸款餘額同比增長31%,增速比同期各項貸款增速高18.7個百分點;製造業中長期貸款餘額同比增長41.6%,增速比上年同期高16.9個百分點。

  人民銀行表示,下一步將繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好房地產長效機製,不斷完善“三線四檔”規則和房地產貸款集中度管理製度,抓好政策執行,提高金融體系韌性和穩健性,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

  要牢牢抓住房地產金融這個關鍵,就要繼續嚴格執行好調控“利器”,管理好房地產金融的供需兩端,讓調控政策更加精準,既精準打擊炒房,又可更好滿足剛需。(記者吳雨)

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