調整之中的樓市: 未來核心是降負債、做好產品

2021年09月23日00:19

原標題:調整之中的樓市: 未來核心是降負債、做好產品

袁春認為,現在有些地產企業負債太高,一旦市場出現波動的時候,高負債房企抗風險的能力非常弱。

“只有不好的企業,沒有不好的行業”,經曆過快速發展的好年頭之後,進入“白銀時代”甚至是“青銅時代”的房地產業,也會經曆“中年危機”嗎?

規模攀升是否已經見頂?老模式能否在形勢的逼迫下走出新路徑?喊了多年的產品力升級,或許終於到了不得不推行的境地。

行業做出自我調整是出於無奈,還是有更好的雙全之道?對於身處變局中的房地產企業來說,破解“危機”,已經變得刻不容緩。

9月18日,“博鼇·21世紀房地產論壇第21屆年會”在上海召開,民生加銀基金首席經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉作為話題主持人,與弘陽地產執行董事及總裁袁春貢獻了一場精彩的觀點分享。

袁春預測,房地產行業未來的競爭會逐漸減弱,因為這是一個出清的過程,最終留下的都是專心做產品的好企業,這反而是一種回歸。

規模並不是越大越好

關於規模與安全的平衡,袁春表示,行業其實已經達成共識了,肯定不是越大越好,而是越穩越好。

“雖然對於未來的發展來說,的確仍然需要一定的規模,但規模已經不是最重要的,更重要的是可持續發展。”袁春說,可持續發展的三個要點分別為:第一要盈利,第二要有健康的現金流,第三是把產品和服務做好。

在房地產行業摸爬滾打了25年的袁春,喜歡單刀直入拎要點,他說:“如果把上述幾點想明白了,我覺得行業生存下去不會有太大的問題。”

土地曾經是房企的一條“生命線”。據袁春回憶,2005年、2006年,房地產行業曾流行著一個“小錢套大地”的邏輯,但2010年以後就不存在了,因為監管有了要求,尤其到今年,在拿地銷售比不超過40%的紅線下,房企發展的邊界更為清晰起來。

在市場的選擇上,袁春認為,經過這麼些年,有驚喜的市場已經不多了,城市的競爭格局已經相對清晰,很難再有亮點出來。他表示:“現在主要目標是把確定與安全的事情做好,不用再想其他的。”

袁春進一步指出,“地產”和“房產”是兩個概念,拿地遵從的是“地產”邏輯,他認為未來應該更重視“房產”模式,關注房子的居住屬性。

“大家把心放到肚子裡,好好把產品做好,現金流弄好,不會有問題。”袁春多次強調說。

關於行業毛利率下降問題,袁春表示,公眾通常認為能做到20%毛利率是不錯的,而他自己認為,房地產利潤率並不低,行業最大的問題在於負債高,未來合理的毛利率應該保持在18%-20%左右。

“要想保持利潤率,核心在於一定要降低負債。”袁春認為,現在有些地產企業負債太高,一旦市場出現波動的時候,高負債房企抗風險的能力非常弱。

要做“好公司”、做好產品

袁春認為房地產行業其實不存在“中年危機”,他的邏輯是,房地產之前十年經曆了高速發展,那十年更應該稱作“年少太輕狂”。

“現在回到十年前的玩法,大家更重視產品,更重視客戶,回歸到行業本來的樣子也挺好。”袁春感慨說,“之前做了二十幾年‘風口上的豬’,未來怎麼樣不知道,但有很多有意思的事情可以研究。”

袁春反複講了幾次,最近十年行業太浮躁了,大家不再關注產品、客戶,更多關注的是資金倒騰來倒騰去,也就是常被討論的“高周轉”。袁春認為,“行業的回歸”這件事很好,回到產品本身,未來房地產行業依然很有希望。

據袁春介紹,弘陽地產已經將大量的精力投入到產品研發、工程兌現上,他認為,把產品做好、把客戶服務好,後面很多問題都可以迎刃而解。

從產品的思路出發,分析商業地產和住宅地產雙輪驅動的商業模式時,袁春表示不太看好做住宅的企業做商業,因為兩者的邏輯有本質性區別,住宅“快”,而商業“慢”。

“住宅的銷售週期可能兩三年就結束了,而商業想要培養好,沒有六到十年是不可能的,如果拿住宅的思路做商業,那問題就非常大。”袁春表示。

袁春預測,行業未來的競爭會逐漸減弱,這是一個出清的過程,最終能留下的是傳統的好企業。“說白了,客戶尊重、員工開心、股東滿意、有社會責任,這樣的企業才可以長久下去。”他表示,要想在房地產行業繼續生存下去,一定要做“好公司”,是“好公司”就不用怕。

“當大家不用搶地時,地價趨向合理,和售價之間就有一定的空間,房子品質做好也能保證一定的利潤空間,好房子才會換來忠誠度高的客戶。”袁春認為,居住行業未來的想像空間依然很大,不只是著眼於日常居住需求,消費、健康、養老等領域都可以結合。

但聚焦於更近的當下,袁春使用了“整合”這個詞,他認為,房地產行業的問題不在於“人才過剩”,而是“人過剩”,房地產行業缺好的專業人員,比如優秀的設計師、工程師、造價師等,但不缺想當總經理的人。

“因為造房子還是更像製造業,最終我們還是要聚焦到做好產品、提供好服務上來。”袁春表示。

(作者:孔海麗 編輯:張偉賢)

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