22城二輪土拍即將收官,南北雙雙遭遇寒流

2021年10月16日16:05

原標題:22城二輪土拍即將收官,南北雙雙遭遇寒流 來源:澎湃新聞·澎湃號·媒體

圖源:圖蟲創意
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22城中,已結束二次土拍的城市,除深圳外,普遍遇冷。中止出讓、流拍、底價成交、低溢價率成為二次集中供地關鍵詞,土地交易市場與房企銷售一併步入冷秋。同時,房企格局也在悄然發生轉變,國有房企在二輪土拍中成為主力軍。

截至10月15日,22城中已有19城完成了第二輪土地集中供應。與今年首批集中供地“南熱北冷”的局面相比,二次集中供地,南北方雙雙遭遇寒流。

10月13日結束的北京二次集中供地,原計劃出讓的43宗土地僅有17宗成交;10月12日落下帷幕的杭州二次土拍最終以14宗成交、17宗終止出讓收場,其中10幅競品質地塊全在終止之列。

時間軸再往前,22城中,已結束二次土拍的其餘城市,除深圳外,普遍遇冷。中止出讓、流拍、底價成交、低溢價率成為二次集中供地關鍵詞,土地交易市場與房企銷售一併步入冷秋。

同時,房企格局也在悄然發生轉變,首輪拍地中以265億元大手筆攬入13宗地塊的融信,在二輪土拍中尚無所獲,穩健型選手開始發力,中海在二輪土拍中躍居第一,龍湖則是民營房企中的最大買家。

土拍摁下暫停鍵:中止出讓、流拍

據經濟觀察報不完全統計,截至目前,19個已完成第二輪集中供地的試點城市中,包括北京、上海、杭州在內的13個城市在開拍前夕中止了部分地塊的出讓,佔比近7成。

10月11日,杭州規自局在第二批集中供地出讓截止報價前一日終止了17宗地塊的使用權掛牌出讓活動,其中10幅首次試點的競品質地塊全在17宗終止出讓地塊名單之列。

此外,相較於首批集中供地,杭州二次土拍加強了對競拍人的資金審核。

杭州終止17塊土地出讓的同日,北京也宣告延期26宗地塊的出讓。北京規自委在公告中解釋此舉是為了進一步落實穩地價、穩房價、穩預期目標,維護土地市場穩定,優化出讓條件。

與首輪集中出讓中54家企業圍獵30宗地塊、多幅熱門地塊超10家企業競爭的盛況相比,北京第二次集中供地市場反應平淡,總參與房企數僅20餘家,且多為央企和國企。除海澱4宗地以及昌平六亭飯店地塊相對熱門以外,其餘地塊報名企業在1到3家。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,類似土地出讓中止只能是兩個原因,第一是在土地供應過程中,政府發現部分地塊意向拿地企業非常少,或報名情況不達標;二是地方政府主動撤回,尤其是考慮到市場環境,部分地塊的開發條件需要主動調整。

在開拍環節,19個城市中有12個出現土地流拍情況,包括廣州、深圳、長春、瀋陽、福州、天津、蘇州、合肥、成都、重慶、南京、武漢,佔比超6成。

其中,廣州流拍率超過5成,掛牌的48宗土地中僅有23宗成交,而首輪流拍的土地僅6宗。從流拍的區域來看,15宗來自遠郊的增城區,佔比超過70%;不過,番禺區的2宗熱門地塊也遭流拍,7家報名房企無人出價。

貝殼研究院認為,廣州二次供地的高流拍率一方面是受房企拿地的節奏性策略影響:第三季度拿地較難在年內轉換成銷售金額,繼而有效補充其年度業績,因此第二批次集中供地的市場關注度明顯低於首批次;另一方面,由於土拍市場的監管趨嚴,多數房企面臨較大的現金流壓力。

此外,6個沒有提前中止出讓的城市,除了廈門,開拍現場也都出現不同程度的流拍情況,長春、瀋陽、福州、天津、成都、南京、武漢等7座城市同時出現土地中止出讓及流拍的情況。

截至目前,19城流拍及中止交易數量達267宗,流拍及中止交易率高達三成。

“麵粉回歸理性”:底價成交、低溢價率

與首批集中供地裡,北京、廣州、重慶、杭州、無錫等多地出現“麵粉貴過麵包”的情況不同,底價成交、低溢價率成為二輪土拍的主旋律。

長春掛牌75宗土地,最終成交46宗,其中底價成交39宗,平均溢價率0.4%;瀋陽46宗掛牌,最終成交19宗,其中底價成交15宗,平均溢價率1.2%;蘇州最終出讓的20宗地塊,17宗以底價成交,平均溢價率1.1%;因故終止17宗地塊出讓後,成都剩下58宗地有38宗底價成交,平均溢價率2.2%;重慶28宗成交地塊中有26宗以底價出讓,平均溢價率為零,而在首輪土拍中,重慶曾以38.8%的平均溢價率高居首批集中供地城市榜首。

土拍市場的反應與城市住宅供需情況以及土拍政策不無關係。

在目前已結束的19城二次集中土拍中,首個開場的廈門是平均溢價率最高的城市,為25.4%,並且掛牌的11宗土地無一提前中止出讓或者流拍,總成交金額344億元。不過,從溢價來看,與首輪5宗地塊3幅觸頂成交相比,第二輪集中供地的11幅地塊中僅有1宗觸及最高限價,另外,平均溢價率也較上一輪集中供地的29%有所下降。

廈門第二輪土拍延續了首輪供地的“限地價+競配建+限房價”,對購地資金以及競拍人資質要求相對寬鬆,溢價率上限為30%,遠高於大多數城市。

根據廈門房地產聯合網數據中心的監測,2021年第3季度,廈門市一手住宅成交8771套,同比上漲42.64%。

與此相反,首輪土拍平均溢價率最高的重慶,二次供地近乎全部底價成交,最高溢價0.43%,33宗拍賣,僅花費1小時。

據克而瑞重慶統計,在剛剛過去的國慶黃金週,重慶主城區商品住宅供應以及成交雙雙下降,其中供應環比下降89.33%,成交環比下降20.22%。

相比首輪供地沒有限地價、限房價、競自持、競配建等,二輪供地重慶大幅強化了土拍規則。每宗地塊均設置了最高限價,折算溢價率上限約6%~15%,新增“競自持”環節,17宗地塊明確要求配建一定比例的租賃住宅。同時,嚴控同一企業及其控股各個公司的參與競買情況以及嚴查競買企業購地資金來源。

之後的9月19日,重慶進一步提高了對房企現金流的要求,規定開發項目預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定。

與首批供地“麵粉貴過麵包”、部分地塊房企利潤微薄的情況相比,二輪供地的限價政策為房企騰挪出了更多盈利空間。據克而瑞重慶統計,就盈利空間來看,重慶二輪土拍成交地塊的平均地房比為0.52,較首輪明顯提升,尤其是巴南、渝北的一些地塊,地房比低至0.4,盈利空間可觀。即便是全場唯一溢價成交的北碚區蔡家地塊,按照周邊在售均價15000元/平方米來測算,地房比也僅有0.51,也能保持良好的盈利。

穩健型選手出圈:中海、龍湖

國有房企在二輪土拍中成為主力軍。

參與成都土拍的45家房企中,30家為央企、國企,15家為民企。廈門土拍成交房企中,具備央企、國企背景的開發商有6家,佔比75%。同樣的情況也存在於北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、南京等城市的二次集中供地中。

央企中海是二輪土拍的最大買家,相比於首輪以171億元拿下10宗地,此輪土拍,中海拿下超過20宗地塊,斥資超過400億元,重倉北京、廣州、深圳三個一線城市以及南京、天津等城市。其中,中海以127億元攬下深圳4宗地,以近100億元摘得廣州3宗地。

中海在今年3月舉行的業績發佈會上曾經定下目標,2021年全年計劃新增土地權益投資預算達1650億元。據中指院數據,今年上半年,中海地產拿地金額為435億元,在房企中排名第十。這也意味著,今年下半年,中海地產還有超千億的拿地投資額度。

作為老牌央企,中海曆來被冠以“利潤王”的頭銜,今年上半年,中海累計錄得合約銷售額2072億元,同比增長20.5%,經營溢利314億元,淨利潤率為19.3%,在行業中處於領先水平。

截至6月30日,中海資產負債率60.2%,淨借貸比率為33.8%,一年以內到期負債佔比僅19.8%,位列綠檔。與此同時,中海銀行結餘及現金約為1174.3億元,加上未動用銀行授信額度 530.6億元,可動用資金1704.9億元。

民企中同樣屬於穩健型選手的龍湖表現也很搶眼。據經濟觀察報統計,龍湖在二次土拍中摘得地塊超過15宗,與首輪基本持平,斥資百餘億元,重倉新一線城市成都、南京以及長春、瀋陽,在北京、上海等城市亦有佈局。

2021年半年報披露,龍湖淨負債率為46%,剔除預收款後的資產負債率為68.3%,剔除預售監管資金及受限資金後,現金短債比為3.91。截至6月30日,在手現金994.7億元。

龍湖、中海等負債率較低、現金流充沛的穩健型選手出圈的同時,部分首輪土拍中積極拿地的房企在此輪沉寂。

綜合廣發證券與中信建投目前數據,在首輪土地集中供應中拿下13宗土地、拿地總金額排名前十的融信目前尚無收穫,此外,佳兆業、金科、弘陽等房企也不在二輪供地拿地之列。

作者:符小茵

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