舊樓併購市場有望「突破樽頸」

2021年10月26日03:00
田生區永華表示,必須解決辣稅,門檻高等三大阻力,收樓市場才有望突破樽頸。

【星島日報報道】早前特首林鄭月娥指出,為加快市區重建,將研究降低強拍門檻,田生地產主席區永華表示,近年舊樓市場停滯不前,在於面對三大阻力,辣稅、高門檻及強拍流程冗長,當此三大收樓阻力一一解決,舊樓併購市場有望「突破樽頸」。

區永華說,現時收樓量較2011年高峰期大跌80%,最大的阻力不是八成強拍門檻,而是辣稅。「門檻高,我們可跑多幾趟,勤力一些,最終有機會成功。」他表示,靠努力,可將一幢舊樓業權齊集至80%,不過,辣稅帶來的困難,卻是牢不可破。

自從BSD(買家印花稅)出台後,收樓財團需額外支付相等於樓價30%的釐印費,加上利息及收購時間冗長,成本大增。以一個收購價10億的地盤,繳稅後高達13億,成本大增30%,此30%不能當樓按向銀行貸款,收樓歷時數年至逾10年,盡管拆樓時可取回辣稅,惟期間支出大增,令發展商意慾大減甚至卻步。

最新一份施政報告,特首林鄭月娥指出,將研究降低強拍門檻。區永華表示,現時,旺角、太子、九龍城、上環及西環,很多舊樓地鋪所佔業權份數多達30%至50%,阻礙收購;目前市場仍不乏樓高六層或以下的優質舊樓,分布西環、土瓜灣、九龍城及新蒲崗,樓齡普遍60年以上,存在不少失踪人口,加上樓層低,齊集80%業權變得不可能,只要降低門檻,問題才得以解決。

他又說,降低門檻,亦有助瓦解「釘子戶」,市場上一些實力投資者,專門購入舊樓兩成業權,以此索取「天價」。一些老牌家族後人,亦持有高比數業權作長線收租,無意發展。當面對以上兩種情況,一班有心等待收購、換樓以改善生活的小業主,十分頭痛。

收樓人經過碰上釘子戶,最終無奈妥協。「市場有極不公平現象,一些善良的大叔,每呎收購價一萬五千元,沒有他們的支持及貢獻,整個地盤無望開展收購,更無望成功,釘子戶卻趁機獲取暴利,堅持每呎索價二萬五千元,否則翹起整個項目。」

區永華建議,政府可加快批出強拍,土地審裁處增加司法人員,處理積壓個案,加快排期上庭步伐。

「有些被強拍的投資者或財團,看中發展商收樓成本沉重(收樓支出,辣稅及利息),千方百計缺席審訊,將時間拖長,務求買方在價格上妥協。」他表示,某一些個案在批出強拍後,甚至拖延至長達三年後,發展商才得以開展工作。

他建議,政府可容許在強拍批出後,容許發展商涉足地盤,展開交吉及拆樓等工作,此期間,將款項留在法庭或律師樓,繼續與被強拍的一方洽商,不致影響整體的收樓及發展進度。

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