上海二手房成交“翹尾” 中介靜待春天

2021年12月16日00:04

原標題:上海二手房成交“翹尾” 中介靜待春天

中原地產數據顯示,11月份,上海二手房成交1.5萬套,環比10月上漲12%,並實現連續兩個月小幅上揚。但相比全年成交最高峰1月份的4.4萬套,仍然跌去了65.9%。價格方面,上海二手房價11月份均價環比下跌2%至5.16萬元/平方米。

今年以來,上海二手房成交從年初的歷史高位開始下調,9月份不足1.2萬套,創年內新低。10月份以後,二手房成交止跌並小幅回升,稍有回暖,但最近的成交量均不到1.5萬套。

對比上海二手房市場過往正常月均2萬套左右的成交量水平,目前的二手房成交依然是低迷狀態。

多名中介人士指出,二手房已出現築底跡象,明年市場大概率會企穩,但年初學區房熱潮或許不再,因為教育政策也改了。

與這一波行情相對應的是中介出現關門與裁員。半年間,上海中介行業已發生巨變:中原地產內地高管人事地震,多名跟隨創始人施永青打下內地市場江山的老中原人出走;而房多多撤資導致原萃不得不裁員解散。

據不完全統計,上海中原門店今年已關閉近50%,從過往的500多家門店變成如今的300家不到,而上海鏈家則從1400家門店左右縮減到900多家。

年關將至,上海中介行業也在靜待春天的到來。至少,成交持續反彈,市場信心在慢慢回歸。

翹尾行情

今年,對上海二手房市場行情影響最大的是“三價取低”政策。7月9日核驗價出台之後,上海二手房市場直接迎來了調控大招:“三價就低”。

8月6日起,上海各銀行審核貸款金額,開始以“三價就低”為原則,“三價”即合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價,銀行將根據“三價”中,相比最低的價格為基準,來審批貸款額度。比如一套房源實際成交價格350萬元,核驗價格220萬元,相當於直接打了6折,銀行給買家的貸款也將按照核驗價“減價”,這意味著買家的首付款要從35%提高到56%。這對買家的購買力是一個不小的考驗。

隨後,21世紀經濟報導記者走訪了市區一些中介門店,發現沒有成交量的支援,不管次新房抑或“老破小”,掛牌價格都有不同程度的下調。據部分中介人員與房東介紹,上海二手房價正在逐漸回到2020年年底的價格水平,有千萬總價的房源掛牌三個月直降158萬。

10月開始,由於業主心態改變,掛牌價比市場價稍微低一點的房源都很快出手,比如萬科海上傳奇一套85平方米兩房單元,掛牌價900萬,比市場價低100萬左右,很快就成交,買家的二手房貸也很快下來。記者抽樣調查了幾套房源,發現房貸放款提速了不少,從8、9月份的4-6個月提速到2-3個月。

“二手房(貸款)現在就有額度,只要材料齊全,審核通過後,很快就能放款。”一名商業銀行二手房信貸部經理對要申請貸款的諮詢客戶表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出,目前市場還是處於偏冷的格局。成交之所以出現回彈和信貸略有寬鬆有關,審批時間、放款時間都恢復到正常節奏,市場走出修復行情。從價格角度來看,由於連續多月成交量低於正常水平,因此價格處於高位震盪,議價空間早已打開,目前普遍有2%左右的空間,千萬以上的高價房源可以達到3%上。基於成交量出現反彈,市場信心有所企穩,從價格指數來看,僅僅下跌0.1%,跌幅比前期有所減小。

然而,二手房價還在繼續下探。“‘三價就低’不放鬆的話,明年二手房價會跌到核驗價,那時候中介掛牌的真房源會越來越多。”一名消費者如此認為。

另一方面,太平洋房屋一名大區總指出,年底市場出現了築底的跡象,主要是今年剛性需求量一直是被壓抑的,一旦在明年初釋放,傳統的學區房旺季還可能會如約而至。

中介行業收縮

中介行業的縮量幾乎與二手房成交變化是同步的。

今年9月,唐鎮融創項目開盤認籌並沒有市場想像那麼火爆,周邊二手房成交也在下行,門店陸續關閉。一名中介人員透露,臨近年底,二手房成交裡面有15%-20%是房東為了“打新”,房產證去名字產生的交易。

12月初,一名小中介創始人對21世紀經濟報導記者表示,他的公司目前已經裁員將近1/3,行業的趨勢對中介行業的影響還是很大。

上海中介行業的收縮有一個標誌性事件:中原集團旗下原萃大股東房多多撤資,直接導致原萃的解散。今年8月,在開完內部董事會後,房多多突然決定不再支援原萃和幾畝置業的發展,導致原萃出現資金鏈缺口,公司正常發展受阻。隨後幾畝置業陸續關店,快速收縮,目前還有部分加盟店在自主經營。

過往上海中介市場份額排名第三的中原地產,在經曆施永青退休、高管層人事大調整、裁員、關店之後,規模也大幅收縮,在11月份排名中位居第四,前三分別為上海鏈家、太平洋房產和我愛我家。12月15日,中原地產(中國內地)華東區總裁兼上海中原總經理玉家雄正式上任,其表示將努力在明年第一季度帶領上海中原達成“扭虧為盈”這一目標,同時,也希望在經營狀況比較穩定之後,能讓門店數量重回有競爭力的數量。

(作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

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