從負債買房到提前還貸,“不給銀行搬磚了”

2022年05月16日16:00

  “以前提早還貸都是為了置換二套,現在說的都是要減輕債務壓力。”

  提前還貸,與其說是房地產的問題,不如說是個理財問題,“錢放在股市不如拿去還貸款,這也是一種投資方式”。

  伴隨“房住不炒”的概念深入人心,房產的投資屬性被極大壓縮。

  豆瓣小組“社畜買房共進會”有二十多萬成員,最近討論最多的不是該不該買房,而是要不要提前還房貸。

  “無債一身輕啊。”方成把這句話對南方週末記者說了三次。他家住浙江寧波,2016年貸款買房。上個月,他忍痛將股票“割肉”,又找父母湊了三十多萬,把剩下的73萬房貸還清了大半。

  李瓊斯行動更早,2022年1月,她拿出10萬元積蓄向貸款行申請提前還貸,“感覺自己掙了一輛車”。

  2021年11月,孫琳已買房一年多,提前還款15萬後,近兩百萬元的房貸一次性減少了四十多萬元。2022年1月,她又一次提前還貸,房貸又減少二十多萬元。“看著銀行欠款數字一直在減少,有種莫名的心安”。

  除了選擇提前還房貸,方成、李瓊斯、孫琳身上還有不少共同點——九零後,都在股票、基金或銀行理財里虧了錢,但不會因為提前還貸影響正常生活。還有一致的還貸理由:投資不掙錢了,不如減少負債。

  央行2022年2月份金融數據顯示,住戶貸款減少3369億元,其中,短期貸款減少2911億元,中長期貸款減少459億元。

  中長期貸款以按揭房貸為主,減少意味著當月新增貸款金額低於當月還款金額。這項數據自2007年開始統計以來首次出現負增長。

  5月13日,央行公佈了4月金融數據,沒有公佈中長期貸款,而是將住房貸款從住戶貸款中單列出來,這項口徑更直接的數字減少605億元,同比少增4022億元。住戶貸款主要包括住房貸款、消費貸款和經營貸款。

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  債務焦慮

  家住成都的王萍也是提前還貸支持者。

  2018年底,王萍買了第三套房,只能走商業貸款,貸款利息超過4.9%,遠高於當時房貸平均利率。“為了剛上學的孩子,一咬牙還是買了。”王萍對南方週末記者說。

  合同顯示,200萬元的貸款本金,還款期限30年,加上利息後房貸總額近350萬元,每月還款金額高達1.38萬元。王萍並非沒有還款能力,但她選擇將還款期限拉到最長30年。合同規定,如果3年內提前還款,要罰息6個月,近5萬元。

  銀行工作人員告誡她,這是她一生中可借到的利息最低、金額最大的一筆錢,可以考慮用錢生錢,不建議著急還貸。

  2018下半年是一輪“牛市”的起點,雖然傳統銀行理財受資管新規影響,收益不如往年,但市場仍不乏收益超過8%的產品。更何況公募基金“異軍突起”,讓王萍有了慢慢還貸的底氣。

  可惜王萍只抓住了牛市的尾巴,到了2021年底,她買的基金定投收益率只有5%左右,銀行理財預期收益從8%左右一路跌到3%出頭。

  她算了筆賬,兩年多的投資幾乎不掙錢,算上通貨膨脹甚至還虧了,還不如提前還貸,能省下十幾萬元的貸款利息。於是在繳納了一筆罰金後,王萍一次性償還了120萬元,“剩下的幾十萬元慢慢還,至少每個月的壓力小了很多”。

  方成提前還貸的理由更直接,生意出了問題。他在寧波經營一家海鮮食品出口企業,因疫情影響,已經兩個月沒發貨了。過去,流動資金對他這樣的小微企業經營極其關鍵,但現在,生意不知何時才能恢復。

  他告訴南方週末記者,因為自己的貸款時間早、利息低(4.07%),剩下的房貸只有不到八十萬,他一口氣還了六十多萬,“要不是銀行合同不允許一次性全部還清,我就全部結清了,心裡也少了一樁事”。

  李瓊斯工作不到5年,在上海買了一套小戶型,首付和大部分貸款都是父母承擔,她自己向銀行貸款近63萬,產生利息57萬元。貸款全部是商業貸款,利率為5.15%,每月還款金額為3500元。

  “利率這麼高,不就是在給銀行搬磚嗎?”儘管積蓄不多,她還是拿出一年攢下的10萬元提前還款。

  “與其花心思靠投資掙錢,我更希望在退休前還完房貸。”孫琳在一家互聯網企業工作,即將步入而立之年。她擔憂,如果35歲前沒有進入管理層,有可能被裁員,於是提前還了款。

  一次性大筆還款後,貸款人可以選擇更改還款方式,一是加大月供、縮短還貸期限,二是維持還款年限、減少月供壓力。

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  打破“雙贏”

  自2021年下半年開始,陸續有客戶向吳昊諮詢提前還貸事宜,尤其新冠肺炎疫情反複後突然增多。他就職於上海一家大型股份製銀行。

  在上海一家城商行擔任信貸員的王俊傑也遇到了類似情況,年後陸續有客戶向他詢問提前還貸是否違約,“以前提早還貸都是為了二套置換,現在說的都是要減輕債務壓力”。

  王俊傑解釋,以往客戶有改善居住的要求,比如要換房,不得不提前把前一套貸款還清, “單純因為減輕房貸壓力提前還貸的情況此前並不多見”。

  如果是兩年前,吳昊會堅決勸阻客戶提前還房貸,最近他不那麼確信了,自家銀行的理財明星產品收益剛剛跌破3.2%。

  以往,客戶在吳昊手裡完成貸款業務,他還會順勢做一波“推銷”,先讓客戶辦張銀行信用卡,可以長期免年費,再勸客戶買一些銀行理財產品,不僅能對衝貸款利率,甚至可以讓客戶小賺一筆。

  這本是銀行與客戶間的“雙贏”——客戶拿到低息貸款、高額的投資回報,銀行拿到優質客戶以及大筆沉澱資金。

  “按揭業務並沒有大家想像中那麼掙錢,更關鍵的是背後的沉澱資金。”吳昊告訴南方週末記者,客戶選擇貸款銀行後,會將大筆流水順勢帶入這家銀行。

  按揭貸款之所以被銀行業視作優質業務,不僅因為相對企業貸款、經營貸款等業務,壞賬風險低了不少,而且抵押物房產的保值功能足以對衝客戶因斷供、違約造成的損失。更關鍵的是,由房貸衍生的其他經營項目,如存款上升,滿足了銀行工作人員的考核需求。

  客戶提前還貸是銀行不願看到的現象,在行業里被稱作“存貸雙降”,個人貸款數額下降了,存款增量也會隨之下降。

  “銀行的心理比較複雜。”易居研究院研究總監嚴躍進對南方週末記者說,銀行大部分時間不希望客戶提前還貸,會直接減少業務量。不過,2021年下半年銀行貸款額度被卡,可貸出資金驟降,利息大幅攀升。“這時候銀行就會希望大家提前還貸,好解決一部分銀行的資金流問題。”

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  劃不划算?

  提前還房貸劃不划算因人而異。

  其本質是一個息差問題,即現金留在手上用於投資,產生的收益率能否覆蓋房貸利息。

  過去常見的說法是,長達數十年的房貸,是個人一生中極少有的、以低息向銀行借錢的機會,相當於借銀行的錢來投資。其次考慮到通脹,一百萬的房貸在幾十年後有可能大幅貶值,房貸壓力只會越來越小。

  但只有投資收益率高於借貸利率時,上述策略才行得通。如果投資收益低於借款利率,房貸則是實打實的負債,提前還貸可以降低債務總量和未來的利息支出。

  利率的高低,也會給居民帶來截然不同的隱性成本。如果擁有首套利率優惠又或是公積金貸款的比例較高,提前還貸就顯得不那麼划算。

  另外,每個家庭的財務狀況也不一樣。王俊傑見過不少原本現金流充裕但遇到突發情況無法周轉的客戶,做生意難回款、上班收入降低、疫情等等不確定因素,都讓一些人的現金流難以為繼。

  “還錢是方便的,但如果手頭沒有備用資金或是家裡急需用錢,再向銀行借錢就沒那麼簡單了。”王俊傑說。

  他還介紹,針對提前還貸的客戶,銀行一般有相應的違約罰款措施。每家銀行的違約條款各不相同,他所在的城商行需要至少還款一年。

  南方週末記者致電多家大型銀行的上海分行,答覆大部分是“連續還貸滿一年就可申請提前還款”,如果未滿一年,違約金為“月份*每月利息”,月份一般在3—6個月之間。

  “有閑錢,收入比較穩定,保障比較齊全的,把手上的餘錢拿來提前還貸,不是壞選擇。但市場不穩定的時候,現金為王也很重要。”吳昊表示。

  4

  房地產投資預期改變

  從加杠杆買房到提前還貸降杠杆,背後是房地產投資預期發生變化。

  過去,買房無疑是最佳投資途徑之一。按揭可以讓買房者將現金留在手裡,拿去做投資,用投資獲利覆蓋貸款利息甚至購買更多房產。

  但伴隨“房住不炒”的概念深入人心,房產的投資屬性被極大壓縮。在一些地區,房貸利率上調、市場投資收益率下降、房價上漲空間壓縮等環境變化,令舉債買房變成了切切實實的風險,而非投資。

  嚴躍進說,提前還貸,與其說是房地產的問題,不如說是個理財問題,“錢放在股市不如拿去還貸款,這也是一種投資方式”。

  根據普益標準的監測數據,上週市場共新發了363款銀行理財產品,其平均業績基準在4.06%—5.05%之間。

  “普通人每年如果沒有5%以上的穩定投資收益,可以考慮提前還貸。”中原地產首席分析師張大偉對南方週末記者說,他身邊不乏提前還貸的朋友。

  “去年下半年基本到了政策臨界點(去杠杆最嚴厲的時候)。”張大偉說,國家針對房地產行業的去杠杆政策不僅影響房企,也作用於投資者。

  以上海為例,2021年7月,個人房貸利率由4.54%上調至5%,二套房則從5.25%上調至5.7%。而且審批、放款時長也由3個月延長至半年左右。

  “投資者算的是利率差,如果現在的房貸利率還在4%左右,很多人也會願意貸款。”張大偉說,現在要找到穩定的長期收益太難了,再加上受疫情影響,對收入預期的不確定性更增加了投資者的風險厭惡偏好,更不用提以往的高杠杆舉債買房了。

  2022年2月,以按揭房貸為主的居民中長期貸款15年來首次出現負增長,中信證券首席經濟學家明明對媒體表示,當前房地產的形勢較為嚴峻。銀行放貸一般滯後於地產銷售,地產單月銷售面積增速從2021年三季度開始進入負增長,因此2021年12月居民中長貸同比少增的問題延續至今。

  (應受訪者要求,方成、李瓊斯、孫琳、王萍、吳昊、王俊傑為化名)

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