房企佳源系閃崩背後:佳源國際短期負債64億 沈天晴剛剛質押股份

2022年05月18日12:13

  5月18日消息,江蘇大型房企佳源國際控股再度閃崩大跌,目前跌超40%,報0.58港元,市值蒸發19億港元,目前市值只剩28億港元。截止目前,佳源國際控股在香港暫停交易,成交量1052萬股,涉資額只有761萬港元。此外,公司物業公司佳源服務更是暴跌逾70%,截止目前已停牌。

  值得注意的是,這不是佳源國際控股第一次閃崩,2019年1月18日,佳源國際控股一度暴跌90%,收盤跌80%,公司市值更是一度蒸發近300億,在暴跌之後公司股價雖然強勢反彈90%,但目前股價依然只有3.24港元,較暴跌前蒸發了78.9%。

  當時公司股價閃崩引發市場猜測,對於公司暴跌,市場爆出“佳源國際控股據悉有3.5億美元債券當日到期”,公司股價暴跌一度認為是債務違約,資金現金流存在一定問題。

  佳源國際控股當日18時左右發佈澄清公告稱,集團確認已償還全數款項,強調目前財務狀況健康,業務運作正常。

  有人懷疑這是一場有預謀的惡意做空,王雅媛港股圈表示:大概能推測整個故事的脈絡,佳源國際大跌極有可能是一場蓄意做空的“血案”。文章表示:這種猜測並非空穴來風,因為在過去一個多月之中,我們發現佳源國際的做空比率一直維持很高,長期超過20%,一度高達50%。文章進一步表示:空頭在做空前,看穿了佳源國際虛高估值和質押股份兩個弱點,在兩週前開始埋伏,到了今天還債日, 釋放“違約”消息,引發恐慌,觸發斬倉。

  事後證明,公司股價暴跌系大股東近1億股被斬倉。關於出售的原因,佳源國際給出的解釋是,大股東沈天晴有部分股票做了抵押融資,因1月17日當天出現大跌未能及時補倉而被強製平倉。

  3年後,佳源國際控股再度閃崩,在房地產市場全面收縮、各大房企相繼違約的今天,佳源國際到底發生了什麼?

  佳源國際的掌舵人為沈天晴,早在1991年,沈天晴便辭官下海,1995年創立了浙江佳源房地產,算是以地產起家。用他的話所言,“當官我找不到感覺,後來還是決定下海。我是個會遊水的人。”

  自創立以來,佳源國際一直深耕江蘇及安徽區域的物業項目開發。集團自2016年率先進入粵港澳大灣區,先後在深圳、江門及澳門取得多個優質項目;於2018年在港成立合資公 司,正式進軍香港房地產市場。

  同時,公司亦進軍長三角、各大省會重點城市以及一帶一路沿線國家區域,而公司物業公司佳源服務紮根長三角,與2020年12月在香港上市。截至2021年12月31日,集團在中國擁有的物業項目共100個。

  在2021年,公司實現銷售額360.51億元,在三道紅線的壓力下,公司甚至處於綠檔水平,公司2021年現金短債比為1.36,扣除預售款後的資產負債率為60.62%;淨負債率為53%,均保持三條紅線的綠檔水平。

  公司股價暴跌背後,或和公司銷售額大幅下滑有關。相比於2021年公司前四個月銷售額17.26億元,公司2022年前四個月銷售額近乎腰斬,只有8.92億。而在公司銷售額大幅下滑背後,公司深耕長三角。根據2021年財報,公司位於長三角的土儲總貨值達到1205億元,占比51%。粵港澳和山東省,各占25%和15%。雖然長三角占到公司土儲的51%,但上海土儲占比不足1%,銷售額占比不足4.5%,疫情影響或有限。

  現金流方面,根據財報,公司目前短期銀行存款、現金及現金等價物以及受限制資金總額為98.3億,較2020年下降47%,而總借款超130億,短期借款就有36.28億元。同時,公司於一年到期的短期票據及可轉債有28.42億元。這意味公司一年內需要償還的負債高達64億。於2021年12月31 日,已質押作為授予本集團若干借款的抵押的資產約為人民幣200.87億元。

  截至目前,明源投資持股佳源國際大約46億股的權益,其中,沈天晴持股明源投資70%,直接持股0.9億股,因此,沈天晴直接間接持股67.6%,實際控製95.83%的權益。此外,大股東抵押於建銀國際4.54億股。

  和佳源國際一同暴跌的佳源服務更是跌超70%。佳源服務成立於2004年4月26日,沈天晴持股高達74.09%,為公司實控人。2021年財報顯示,佳源服務2021年實現收入8.21億,同比增長33.4%,利潤實現1個億,同比更是增長逾50%,無論是銷售情況還是現金流看起來都沒有任何問題,但為何同樣慘遭洗倉呢?

  通過對比發現,佳源服務今日低開逾20%開盤,而且此後跌勢更大。根據港交所披露易,新鴻基財富取得佳源服務質押的73.56%股份,占控股股東持有股份的100%。

  同樣在5月11日,佳源國際控股質押了股份給新鴻基財務,涉及股份達10.365億股,股權占比約21.11%。

  某香港券商分析師對新浪港股表示,新鴻基財務母公司為新鴻基公司,主要做財務、借貸等業務。查詢發現,新鴻基財務為新鴻基公司的控股子公司,新鴻基公司持股63%。

  值得注意的是,近期港股兩家上市房企出現閃崩。

  2月11日,正榮地產暴跌66%。對於閃崩原因,一方面有投資人平倉觸發股價加速下跌,另一方面公司債務違約在20天后接踵而至。而根據公司後期公告,公司控股股東將公司1.4億股轉讓。

  4月22日,天譽置業午後股價閃崩,股價暴跌80%,最低不足1毛錢,市值8.8億港元,除了現金流問題、惠譽下調評級,公司控股股東質押中3.23億股股份被強製平倉。

  對比佳源國際和佳源服務,兩家公司都在近期股份的74%和21%質押給了新鴻基財務,而佳源國際償債壓力加大、銷售持續下滑,而且佳源國際控股遭穆迪下調評級,穆迪預計,未來12個月佳源國際控股的流動性將減弱。

  5月10日,穆迪已將佳源國際的公司家族評級從“B2”下調至“B3”,並將其高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”。穆迪也將展望從評級列入觀察名單中調整為負面。穆迪預計,未來12個月佳源國際控股的流動性將減弱,因為在艱難的融資環境下,公司將利用內部資源償還到期債務,而不會籌集任何新的融資,這將加劇公司的流動性壓力。

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