保持政策定力,從供需兩端發力“穩樓市”

2022年05月18日00:52

國家統計局的數據顯示,1-4月份全國房地產開發投資下降2.7%。此外,1-4月,房屋新開工下降26.3%,土地購置面積下降46.5%,全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降20.9%、29.5%。

在各地採取積極措施穩定樓市的前提下,4月地產業數據出現下行,主要是全國疫情多地散發產生的影響,人們對經濟走勢預期面臨不確定性,因此,採取謹慎態度。與此同時,去年4月同期,地產市場各項數據正處於最活躍階段,學區房被熱炒,購房者排隊等待銀行的按揭審批等等,同比基數較高也強化了相關數據的降幅。

目前,政府不斷出台穩定樓市的政策,分別向地產供給端的企業與市場需求端的購房者推出更積極的金融政策。首先,在鼓勵買房方面,金融監管機構提出了“合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”,即在因城施策原則下,允許符合條件的城市下調首付比例,降低房貸利率。

5月15日,人民銀行、銀保監會發佈通知,下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限至不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點,二套住房商業房貸維持現行規定不變。這也是按照“因城施策”的原則,指導確定各城市首套、二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限,鼓勵將剛需和改善性需求釋放出來,同時,又不會違背“房住不炒”的原則,滿足市場合理需求。

對於地產企業流動性問題,目前監管機構選定碧桂園、龍湖和美的置業為示範房企,批準近期發行人民幣債券。為吸引投資人,債券的創設機構還同時發行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內的信用保護工具,以幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。這意味著監管部門正在通過合理的業務創新幫助地產企業恢復融資,緩和流動性風險,增加市場信心。

應該看到,這些穩定市場的政策努力並沒有改變中國地產市場的政策基調,依然保持了避免刺激的政策定力。首先,在二三線城市實施首付比例下調,降低首套住房商業性個人住房貸款利率等因城施策措施,向市場傳遞了穩定市場的信號,也有利於這些地區改善市場預期。但是,這些政策並沒有在一線城市實施,因為一線城市目前房價已經過高但依然存在較強的反彈壓力,應該避免繼續刺激作為市場領頭羊的一線城市。其次,允許發行債券進行融資的地產企業相對債務壓力都比較小、開發業務比較穩健,而不是問題比較多,流動性風險過大的企業,避免產生道德風險。

事實上,從2016年啟動新一輪房價上漲週期開始,至今始終在高位運行。2020年以來,由於疫情背景下採取了積極的宏觀經濟政策,樓市在寬鬆預期下出現新的繁榮景象,去年大量購房者排隊等待銀行房貸,可見購買需求依舊旺盛。自去年底以來,一系列意外衝擊導致宏觀經濟不確定性增強,也影響了人們的預期,購房變得謹慎。當疫情等因素逐步消除,部分金融相關限制措施逐步解除,經濟增長回歸正常軌道,在市場對未來經濟增長擁有確定性預期的影響後,剛性需求與改善型需求會陸續釋放。

當前採取的一系列積極措施,即使按照正常狀況下的歷史經驗,也需要至少一個季度的傳導期才會見效。考慮到疫情防控正在逐步好轉,此次政策起效可能提前與經濟恢復增長同步,因此,市場也不必過於焦慮,當市場觸底後,按照歷史經驗,會很快出現情緒和信心的大逆轉。

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