解碼70城房價

2022年05月19日00:22

今年年初,隨著市場的短暫升溫和預期改善,70城房價一度有企穩改善的勢頭。3月,新房價格環比上漲的城市數量達到29個,二手房價格上漲的城市有21個,均創近7個月以來的新高。

5月18日,國家統計局發佈4月70個大中城市房價數據,無論新房還是二手房價格,下降的現象仍較多。其中,4月有47個城市的新房價格出現環比下降,二手房價格下降的城市則達到50個,均比3月有所增多。

同比來看,新房和二手房價格下降城市分別有39個和56個,比3月分別增加10個和9個。

從城市能級來看,一線城市繼續表現出較好的抗跌性,房價總體仍保持環比增長;二線城市有所分化,但也難阻房價下行大勢;三線城市的市場下行預期更強,房價降幅最為明顯。

考慮到4月的市場交易規模大幅下降,房價出現下行走勢並不顯得意外。市場的共識在於,儘管政策端不斷有利好出台,但由於散發疫情及其他因素影響,房地產市場信心並未完全恢復。

這種情況有望在近期得到改善。5月15日,央行、銀保監會發佈通知,允許首套住房商業貸款利率比市場報價下調20個基點。在此之前,今年已有超過100個城市出台了各類穩樓市政策。

分析人士認為,未來需密切關注政策落地情況,以及市場交易是否改善。由於不確定因素仍然存在,恢復信心仍是房地產的頭等大事。

交易下滑影響房價

由於市場交易降溫,去年四季度,70城房價出現明顯的下行。今年年初,隨著市場的短暫升溫和預期改善,70城房價一度有企穩改善的勢頭。3月,新房價格環比上漲的城市數量達到29個,二手房價格上漲的城市有21個,均創近7個月以來的新高。

但進入4月,市場交易降溫,房價上漲的城市數量明顯減少。當月,新房價格上漲的城市數量為18個,二手房價格上漲的城市為15個,分別比3月減少了11個和6個。

與此同時,新房和二手房價格環比下降的城市數量分別增加了9個和5個,達到47個和50個。

與過去幾個月類似,房價走勢的梯度分化特徵仍然鮮明。4月,一線城市新房價格環比上漲0.2%,漲幅比上月有所收窄;二線城市由持平轉為下降,降幅為0.1%;三線城市環比下降0.6%,降幅擴大。

具體來看,成都、貴陽、北京、杭州、烏魯木齊等一二線城市的新房價格環比漲幅較高。降幅位列前五的城市均為三線城市,且下降幅度均超過1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,一二線城市的經濟、人口等基本面向好,是房地產市場的長期利好因素。相比之下,三線城市基本面較弱,人口支撐不足,市場預期轉弱的現象更顯著。

房價下降的城市數量增加,4月樓市交易降溫有密切的關係。

根據國家統計局此前發佈的數據計算,4月單月,全國商品房銷售面積為8722萬平方米,銷售金額8134億元,環比分別下降43.1%和42.7%,同比分別下降40.0%和46.6%。這也創下了近5年同期的最低交易水平。

二手房方面,貝殼研究院數據顯示,4月50個重點城市二手房成交套數環比下降超過20%。

“市場交易下降會帶來價格下跌壓力。”許小樂說,出現這種局面的根本原因是市場預期較弱。疫情因素、經濟增速下行、收入預期下降等因素疊加,導致居民風險偏好降低,市場信心恢復受阻。

供應端的信心同樣不足。近期,熱點城市首輪集中供地陸續落幕,房企參與度、競價次數、溢價率等均不及去年同期,且民營房企的參與熱情明顯低迷。

信心有待提升

樓市信心在今年再度出現下滑。去年末,多家房企相關負責人向21世紀經濟報導表示,公司判斷,市場有望在今年第一季度後轉暖,屆時,因流動性緊張造成的很多問題都可以迎刃而解。

然而,疫情因素加之其他因素的影響,市場預期再度轉弱。

在此期間,監管部門數次做出支援合理購房需求的表態。今年以來,全國已有超過100個城市出台了不同類型的穩樓市政策。針對需求端,涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房等多個方面;針對供應方,則有降低土地款首付比例、推進債務展期、提供資金支援等手段。

同時,主要城市的個人房貸利率已經有所下降,按揭貸款的放款週期也明顯縮短。

但從市場表現上看,這些措施還未能產生質變效應。多家機構的統計顯示,到5月上半月,重點城市的市場交易情況仍未好轉。

5月15日,央行、銀保監會發佈通知,允許首套住房商業貸款利率比市場報價最多下調20個基點。與其他穩樓市措施相比,此舉既能產生強大的心理影響、又能夠切實降低購房成本,被視為今年最重要的樓市利好政策。

根據貝殼研究院的統計,今年4月,百城首套房貸平均利率5.17%,距離新政規定的下限(4.4%)仍有較大空間。

許小樂表示,結合前期部分城市已取消“認房又認貸”,換房需求按首套的貸款執行,本次利率下限降低有利於降低剛需和改善性需求購房成本,這有望改善市場交易,加快房價築底修復。

也有機構認為,若金融機構能夠比照下限執行,則該政策的效果不容忽視。且該政策有助於激發其他調控措施的協同效應,使其效果進一步凸顯。

中原地產首席分析師張大偉則指出,雖然政策支援力度頗大,但也無需過度樂觀。一方面,政策的落地和起效尚需時間,且由於不是強製性措施,金融機構的執行尺度仍需觀察;另一方面,疫情因素仍是影響後續市場交易的不確定因素。下一步,需密切關注政策的執行尺度,以及市場交易的恢復情況,從而做出更準確的判斷。

(作者:張敏,張雁楠 編輯:張星)

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