土拍亮眼、成交分化 杭州二手住房新政激活樓市

2022年05月28日08:04

  本報記者 郭陽琛 張家振 上海報導

  “最近樣板房開放,每天向我預約看房的客戶有20多組。”李麗(化名)所在的新世界·江明月朗園位於杭州市上城區望江新城,臨近杭州火車站,是5月份最值得搖號的改善“紅盤”之一。

  《中國經營報》記者在採訪中瞭解到,杭州市改善類項目供不應求,撐起了當地新房市場的“半邊天”,但二手房市場受信貸政策收緊等因素影響,全市掛牌量超過17萬套,成交量卻處於低位。

  5月17日,為更好地支持剛性和改善型住房需求,杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“《通知》”),重點從優化二手住房交易政策,完善稅收調節機制,更好滿足三孩家庭購房需求等方面入手,以進一步激活當地房地產市場。

  “總體看來,杭州市此次放鬆二手住房政策,力度大、精準度高,疊加利率下行,將從很大程度上緩解二手房市場壓力,增加市場流動性。”中指研究院浙江分院常務副總高院生向記者表示,杭州市未來還有一定的政策釋放空間,包括擴大不限購區域,取消法拍房限購等。

  首輪土拍表現亮眼

  受房地產市場下行的大環境影響,地處長三角地區的樓市熱點城市——杭州市也沒能走出獨立行情。

  新房市場方面,中指研究院統計數據顯示,今年4月份,杭州市房地產市場供應節奏放緩、規模下降,在部分“紅盤”帶動下成交面積環比增加,但同比大幅縮減,成交規模僅為2021年同期的41%。

  二手房市場成交同樣低迷。相關數據顯示,自2021年2月以來,杭州市二手住房的月均成交量不足5000套,遠低於新房月均9700餘套的規模。另據杭州貝殼研究院統計數據,今年4月份,杭州市二手住房成交量僅為4200餘套,剔除臨安區數據後同比下滑60%、環比下滑18%,均價則環比下降3%。

  值得注意的是,樓市成交低迷並未影響杭州市首輪集中供地的成色。據瞭解,杭州市共推出60宗宅地,除2宗人才租賃用地外,在其餘58宗宅地中僅有1宗地塊遭遇流拍,最終成交總金額達到826.76億元,平均溢價率為6.4%。

  在今年首輪集中供地中,和南京市、蘇州市等城市多數地塊由地方國企“托底”相比,杭州本土民營房企在首輪集中供地中牢牢佔據“C位”。其中,杭州濱江房產集團股份有限公司(以下簡稱“濱江集團”,002244.SZ)以總價184.35億元將11宗土地收入囊中,堪稱“最大贏家”;綠城集團則以146.4億元的成交金額位居第二;大家房產、眾安集團和德信地產等本土房企也緊隨其後。

  在業內人士看來,杭州市在今年首輪集中供地中留有較大的利潤空間,是眾多房企競相入局的最主要原因。

  5月16日,濱江集團董事長戚金興在2021年業績會上直言,公司今年拿地的利潤率整體高於去年。“根據投資部測算,公司今年在杭州市首輪集中供地中競得的11宗地塊收益率高低不同,平均淨利潤率在8%左右。”

  與此同時,各大房企也仍舊對杭州市房地產市場充滿信心。“在‘房住不炒’的整體調控政策下,浙江房產市場整體運行平穩,杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。”戚金興表示,過去幾年,濱江集團在杭州市的市場份額占比在10%左右,未來幾年會繼續保持在杭州市的市場地位,銷售額將努力保持在全國25位以內。

  中指研究院問卷調查統計數據顯示,55%的房企認為2022年杭州市房地產市場成交量會同比上升或持平。同時,超過半數的房企認為杭州市房價會保持穩定,房地產市場回暖的拐點或在今年三季度。

  政策送來“及時雨”

  在南京市和蘇州市等長三角地區熱點城市優化調整樓市政策後,杭州市也為房地產行業送來了政策“及時雨”。

  據瞭解,杭州市此輪樓市政策優化調整主要聚焦在優化二手住房交易政策方面。《通知》明確指出,在杭州市限購範圍內購買二手住房的,對落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭取消“連續繳納城鎮社保滿24個月”的規定;對非杭州市戶籍家庭只需在杭州市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月。

  而在此前,購房者想要獲得一張杭州市“房票”,落戶未滿5年的戶籍家庭需連續繳納2年城鎮社保,父母投靠子女的需繳滿3年;非杭州市戶籍則需要連續繳納社保或個人所得稅滿4年。

  這也意味著,對非杭州市戶籍家庭而言,在杭州市限購範圍內購買二手住房的城鎮社保或個人所得稅繳納要求已由此前的4年縮短至1年。

  在進一步完善稅收調節政策方面,《通知》指出,個人在杭州市限購範圍內轉讓家庭唯一住房的,增值稅免徵年限由5年調整到2年。個人轉讓非家庭唯一住房的,增值稅免徵年限仍為5年。

  對此,第一太平戴維斯綜合地產銷售及顧問部主管、董事李培淩告訴記者,杭州市二手住房市場的主要矛盾在於賣方對後市仍有極高預期,而買方則開始觀望,導致交易量逐漸萎縮。此外,信貸政策收緊也在很大程度上抑製了二手住房的流動性。

  “自2021年收緊二手住房信貸政策以來,杭州市二手房市場成交量逐月回調,至今年一季度已處於低位震盪狀態,二手住房掛牌量不斷升高。”高院生補充道。

  高院生認為,杭州市此次優化調整二手住房政策,一方面降低了二手住房限購門檻,大量購房需求會因此次社保繳納年限降低而得到釋放;另一方面,個人轉讓家庭唯一住房的增值稅免徵年限“5改2”,大大降低了購房成本,提升了二手房市場流動性,有助於釋放剛需群體的置換和改善住房需求。

  在向三孩家庭購房需求進行傾斜方面,《通知》明確提出,為更好滿足三孩家庭購房需求,符合條件的三孩家庭,在杭州市限購範圍內限購的住房套數增加1套;符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時,參照“無房家庭”優先搖號。

  “杭州市三孩家庭可在限購範圍內增購1套住房,在支持多孩家庭合理住房需求的前提下,既能小幅增加市場購買力,又能起到促進生育意願的作用。”高院生表示。

  改善市場韌性足

  據李麗介紹,新世界·江明月朗園共計有930套住宅,戶型面積段為116~224平方米,大部分為137平方米以上的改善戶型,項目參考均價為6.98萬元/平方米。“首套房、二套房以及全款客戶,預計分別需要凍資250萬元、500萬元和800萬元。”

  新世界·江明月朗園是新世界集團打造的新世界城市藝術中心的高端住宅部分。此外,新世界城市藝術中心還包括杭州市首座K11購物藝術中心、首家瑰麗酒店、高端服務式公寓K11 ARTUS和甲級寫字樓K11 ATELIER等業態。

  “相較於杭州IFC和濱江海潮望月城等改善‘紅盤’,我們項目購房門檻最低僅需800萬元。同時,項目首開預計一次性推出774套房源,龐大的推盤基數也大大降低了‘拚社保’的可能性。”李麗表示。

  位於杭州東站附近的金隅會潮悅府同樣備受購房者關注。據置業顧問介紹,該項目毗鄰杭州IFC,戶型面積段為135~165平方米,限價4.65萬元/平方米,價格在杭州改善樓盤中頗具優勢,項目已在5月20日領證開盤。

  “首套房需凍資190萬元,二套房需凍資380萬元。”上述置業顧問表示,金隅會潮悅府首開推出126套房源,按照入圍封頂計算,預計將有1200多組參與搖號。“目前,杭州市改善項目還處於供不應求的狀態,以杭州SKP項目為例,有房家庭入圍搖號需要頂格社保,無房家庭也需要超過15年的社保。”

  “今年上半年,杭州市新房成交量和2021年同期相比有所下滑,一方面是因為推盤節奏較慢,另一方面則是2021年樓市成交火爆,導致基數過高。”高院生告訴記者,當前杭州市改善市場仍具有一定的韌性。隨著二手房新政策的落地,不少人將借此機會置換改善類的新房項目,後續改善項目的中籤率預計會進一步降低,但新政策影響傳導至新房市場仍需一段時間。

  在高院生看來,對於新房市場而言,杭州市優化調整樓市政策還有一定的“鬆綁”空間。“如果要‘鬆綁’,一是可以逐步取消法拍房限購;二是目前杭州市僅有臨安區不限購,後續不限購區域有望擴大;三是可以調整現行的‘認房又認貸’政策。”

  “杭州市新房市場庫存低,去化週期短,存在價格倒掛導致新房市場高溫。”克而瑞研究報告也分析認為,同時,政府部門把控張弛有度,對土地市場精準操盤。“杭州市房地產市場在高熱期的供地依然克製,過去5年涉宅用地成交量約等於新房住宅成交量的96%,供求能夠保持平衡。”

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