舊樓收購市場 10年來最艱難

2022年06月13日03:00
田生區永華指政府推辣稅,市建局搶地盤,令私人收樓市場面對重重困難。

【星島日報報道】

(星島日報報道)近年來,舊樓收購市場處於低潮,有「收樓大王」之稱的田生地產主席區永華指出,隨着十年前辣稅一推,令成本大為增加,市場整體收樓量至今暴跌八成,十年以來最差。再者,手握尚方寶劍的市建局,加入市場競爭,頻奪走收購中地盤,不但令田生輸金錢兼輸時間,更削弱整體市場收樓能力。

區永華表示,相對十餘年前,隨着樓價急升及發展成本增加,小業主及發展商,兩者從收樓「獲利」皆減少,「以往小業主賣一層舊樓,足夠買入兩層樓,輕鬆地一層自住,另一層收租,現時只能勉強換一層樓而已,發展商亦計不到數,未能付出更高價格。」

小業主發展商 「獲利」減少

  他指出,十年來,市場最大改變,就是辣稅(買家印花稅)出台,一個本來收購價十億的地盤,變相要支付十三億(須額外支付相等於樓價三成的釐印費),此新增的三億,不能當樓按向銀行貸款,收樓歷時動輒逾十年,儘管拆樓時可取回辣稅,惟期間支出沉重,令發展商大減意欲。

  儘管近期市場焦點,放在強拍門檻有機會由八成降至七成,區永華卻認為作用不大,「門檻高,我們勤力跑多幾趟,最終有機會成功。」他說,靠努力,可以將一幢舊樓業權齊集至八成,辣稅帶來的困難,卻是牢不可破。

  除了門檻外,強拍程序冗長,亦是問題,未能解決釘子戶拖延時間。「市場有極不公平現象,一些善良大叔,每呎收購價一萬五千元,沒有他們的支持及貢獻,整個地盤根本無望開展,無望成功,釘子戶則趁機謀暴利,堅持每呎索價二萬五千元,否則翹起整個項目。」

  他說,即使在強拍批出後,財團亦往往數年後才得以開展工作。「一幢舊樓三百伙,重建後提供一千伙,收樓後,此三百伙住戶要另覓居所,一千伙供應遲遲未到位,只因有釘子戶或小業主,看中發展商收樓支出沉重,千方百計缺席審訊,將時間拖延,務求買方妥協。」

強拍程序冗長 拖慢供應

  他建議,既然強拍已批出,在雙方漫長拗數期間,交吉及拆樓等工作應盡快開展,款項則留法庭或律師樓,或「多除少補」先付予被強拍一方,直至洽商有共識時清付尾數,不要讓整個地盤停頓着在等待。

  身為龍頭,田生作大規模收購,旗下跟進中項目,一直維持約五百個水平,然而,近年來,市建局強勢介入,令田生功夫白費,土瓜灣、九龍城大型舊樓地盤,甚至在田生向小業主支付訂金後,臨門一腳被「搶」走,區永華疾呼:「市建局與民爭利,只會大大削弱整體市場的收樓能力,無助增加供應,對於急上車的用家,幫倒忙。」

  他強調,事實上,市建局手握尚方寶劍,不需補地價,應該收購一些民間計不到數的項目,例如土瓜灣「十三街」鹹水樓,殘舊不堪、地積比用盡,才能改善市容,真正利民所在。

這是困難時刻 從容以對

  儘管這是困難時刻,區永華從容以對,只因他並不缺錢,他說,入行逾三十年,見盡九七後復甦之路漫長,時刻提醒自己審慎理財,「將借貸減至最低,可不借的,盡量不借!」因此,疫市下公司沒有裁員,十三個月糧等福利不變;現居於九龍區豪宅屋苑的他,亦即將「升呢」搬遷至獨立屋。

  事實上,過往收購最火紅的年代,區永華更曾一度走上發展商之路,在九龍城全資收購兩個地盤,入則起樓,只不過隨後卻選擇沽售 (現址為銷售中的新盤瓏碧,及豪華護老院蔚盈軒),發展商之夢未圓,他認為莫須可惜。「當時實在太忙,始終收樓與起樓,運用的是不同的兩套技術及兩組人才,我們還是集中做好本業。」盡見他審慎一面,亦為他帶來疫市下的安穩。

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