越秀地產土儲和資金優勢雙加持,交銀國際首予“買入”評級

2022年06月28日19:20

  6月23日,知名投行交銀國際發表研究報告,首次覆蓋越秀地產股份有限公司(股份代號:00123.HK),並給予“買入”評級。交銀國際在報告中指出,越秀地產當前股價水平處於一個很有吸引力的切入點,預測2022年每股資產淨值27.44港元,設定目標價為10.98港元,較當前股價上漲20.8%。此評級是交銀國際對越秀地產充分利用國企競爭優勢,以多元化低成本融資維持土地儲備,並持續獲取市場份額的充分認可。

  雙國企股東背景優勢顯著,融資成本低

  開啟TOD全國化戰略佈局

  越秀地產擁有雙國資背景優勢,背靠廣州越秀集團和廣州地鐵兩大股東作為強勁背書,通過優勢資源互補,多元化低成本納儲,TOD模式全國化戰略佈局成效顯著,釋放出了更大的資源和發展空間。

  交銀國際認為,越秀地產依託母公司越秀集團的支持,在大灣區長期建立了良好的聲譽。融資方面,在大多數同行面臨融資挑戰的情況下,越秀地產對資金進行強化管理,使其在低成本融資的角度享有企業差異化競爭優勢。2021年越秀地產於境內成功發行公司債人民幣60億元,平均票面利率為3.29%,平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。其中,越秀地產於境外成功發行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債,票面利率分別為2.8%和3.8%,融資成本創越秀地產境外發債的曆史新低。

  自2019年越秀地產引入廣州地鐵成為第二大股東後,雙方展開深度合作。受益於廣州豐富的TOD資源和TOD項目開發運營經驗,越秀地產已經成為目前最大的TOD模式發展商之一。截至目前,越秀地產已擁有8個TOD項目,總建築面積達442萬方,占2021年年底土儲總面積的16.3%。與此同時,2022年5月杭州地鐵勾莊TOD項目的成功獲得,也標誌著越秀地產首個廣東省外的TOD項目正式落地,進一步實現了向全國擴張TOD項目的重要戰略,為越秀地產全國TOD項目的開發與運營打開了較為廣闊的發展空間。

  “6+1”多元化增儲模式

  助力低成本納儲

  長期受益於越秀集團和廣州地鐵的資源支持,越秀地產在行業內擁有多元的土地獲取渠道,包含TOD、城市運營、國企合作、城市更新、收併購和產業勾地六種拿地方式,並且保持合理拿地成本,以公開市場競拍項目做補充,形成了“6+1”多元化、特色化增儲平台。

  2021年,越秀地產通過“6+1”增儲平台分別於北京、廣州、佛山、東莞、武漢、重慶、上海、蘇州等18個城市新增37幅土地,總建築面積約為918萬平方米;大灣區新增16幅土地,新增土儲442萬平方米。其中新增土儲約56%以多元化方式獲取。交銀國際認為,越秀地產多元化拿地模式可以有效減少對公開市場拍賣的依賴,使其能夠以更合理的成本穩步增加土地儲備,給未來企業發展和收入擴張奠定了堅實的基礎。

  深耕灣區佈局全國

  實現業績穩健增長

  越秀地產長期深耕大灣區優勢資源凸顯,且在持續優化“1+4”全國戰略佈局。2021年,越秀地產在全國戰略佈局29個城市,總土地儲備約為2711萬平方米,同比增10.5%,其中大灣區土地儲備達到1491萬平方米,占總土地儲備約為55%;2021年內新進入了北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個重要城市,實現了北上廣深四大超一線城市的全覆蓋,並不斷擴大高能級城市的市場份額。

  越秀地產一半的土地儲備均位於一線城市,其平均售價保持高於同業。憑藉充足的可售資源和高平均售價,越秀地產在2016−2021年實現了30.6%的穩健合同銷售復合年增長率。2022年,越秀地產可售資源約為2146億元,預計整體去化率在58%左右。交銀國際認為此數據展現了越秀地產擁有充足的可售資源,將為公司實現經營業績穩健發展提供強有力的信心。

  此次報告可以看出,越秀地產融資優勢顯著,土儲充裕,具備國企獨特的競爭優勢且發展潛力強勁,備受投資者認可。在行業集中度不斷變化的格局下,越秀地產憑藉國企優勢資源、“6+1”多元化增儲模式及TOD戰略全國化發展成效的釋放,未來將會給股東、投資者帶來可觀的收益回報,實現公司經營業績的持續穩定增長。

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