深圳全款買房背後:“紅本”成最佳通行證,抵押貸款利率低至2%以下

2022年07月12日08:21

吳家明/攝影 
吳家明/攝影 
周靖宇/製圖
周靖宇/製圖

  “在我們這成交的客戶,接近百分之七八十都是一次性付款買房。”在深圳傳統豪宅片區香蜜湖,資深房產中介陳經理告訴證券時報記者,“不管是買這邊豪宅還是附近的新房,客戶多數都是名下還有房子,以二套房的名義購買。在二手房參考價的作用下,多數房源幾乎都要8到9成首付,所以一次性付款的客戶很多,還可以省下不少交易稅費。”

  深圳執行二手房參考價之後,部分購房者尤其是改善型購房者的首付成數增加,一次性付款購房的比例也有所增加。不過,一些購房者和投資客也盯上了全款買房背後的“資金誘惑”。

  紅本是“最佳通行證”?

  最近一段時間,許多購房者都接到不少聲稱是各個銀行的個貸經理和金融中介公司的電話,詢問是否需要資金,其中就包括消費貸、信用貸等。不過,消費貸、信用貸等資金如今都加上了“抵押”二字,特別是有俗稱“紅本”的房產證在手,申請這些貸款的額度就會相對較高,利率則相對較低。

  有購房者告訴記者,過去一般的消費貸額度僅在30萬至50萬元,現在的消費抵押貸的額度最高可以達到200萬元左右。一家城商行的個貸經理告訴記者,只要有深圳本地住宅商品房,房齡加授信期限不超過30年,就可以申請額度較大的消費抵押貸。而且,消費抵押貸隨借隨還、先息後本,抵押率最高可以達到7成,利率低至年化5%左右,甚至小幅低於目前二套房的房貸利率。

  “紅本”在手,似乎成為申請各種貸款的“最佳通行證”。這時,又有房產中介經理跟記者兜售起信用抵押貸,貸款額度最高可以達到300萬元。“首先,申請人要有良好的徵信記錄,穩定的工作,房子要按揭滿一年,但如果是紅本在手的房子就沒有這個要求。”一位房產中介經理告訴記者,“信用抵押貸的額度高,而且利率視乎房子和申請人的資質,年化利率水平介於1.75%至2.95%,比經營貸的利率還低。而且,與經營貸相同,信用抵押貸也可以先息後本,一般為5年期,到期後做一次過橋就可以。”

  這聽起來的確很吸引人,如此低的利率誘惑,自然也吸引了不少人的注意。記者在一些網絡平台上也發現,不少打著低利率資金誘惑的廣告隨處可見。“剛剛我經手了一位客戶的申請,他拿的是龍崗區一套市值不到200萬元的房子作為抵押,利率也批到了2.6%左右,與目前深圳市場主流的房貸利率相比也是相當划算。”不過,這些低利率資金從哪裡來?面對記者的質疑,這位房產中介經理也很坦然,“我們都是跟幾家國有銀行合作,這個您可以放心,不是一般的金融公司。”

  風險不可小覷

  可以明確的是,如果是從銀行貸出類似的信用貸、經營貸和消費貸直接流入房地產,還是會受到嚴厲的審查和監管,全國各地對經營貸等違規流入房地產領域的處罰仍是重拳出擊。

  不過,上述房產中介經理和多位個貸經理告訴記者,目前手上的客戶多是打算購買二套房的改善型業主,一次性付款購買二套房不僅可以省下不少交易稅費,拿到紅本後去申請類似的消費抵押貸和信用抵押貸,雖然不能拿去直接購房,但可以拿來還第一套房的房貸或者另做他用,這些資金的利率明顯低於銀行正常房貸和抵押利率。

  記者在南山後海、福田香蜜湖對近10位購房者進行採訪,有過半數的購房者表示有意全款買房,豪宅市場全款買房熱度明顯更高。深圳貝殼研究院提供的數據顯示,從2020年開始,深圳二手房成交中一次性付款方式購房的比例逐步升高,從2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。今年上半年,深圳二手房成交中貸款方式購房的比例為72.2%,為2017上半年以來最低值。

  有業內人士表示,由於銀行發展普惠金融、支持小微企業的力度大、優惠多,或許存在一些中介虛構經營背景和貸款用途,利用跨行資金無法穿透跟蹤監測的漏洞,套取普惠低息貸款資金的情況,其中的風險不可小覷。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,銀行之間的資金要加強穿透式的監管和全鏈條的監管,從貸款申請開始到貸後檢查都要加強跟蹤,只有做到這一點資金才不會違規流入房地產市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,最近一段時間以來一些房貸政策允許放鬆,但不允許“鑽漏洞”。各類銀行和購房者要注意到這點,政策放鬆不代表政策“放任”,一些銀行需要自覺合規放貸,不要把其他非購房領域的貸款導入到房地產貸款業務中來。

  今年以來,多地樓市政策暖風頻吹,但深圳樓市政策面依舊保持平穩,成交回暖也並不算明顯。深圳市房地產中介協會最新公佈的數據顯示,上週深圳二手房錄得量為591套,環比下降2.2%,從短期來看市場交易略顯疲軟。剛剛過去的2022年上半年,深圳二手住宅僅成交9965套,同比大跌近65%,錄得2007年以來的最差表現。李宇嘉表示,“目前購房者的整體情緒還是比較弱,大家加杠杆的動力不足。從目前情況來看,從市場政策的回暖到市場回暖,這個滯後性會有點長。”

  (原題為《深圳樓市調查:全款買房背後的“資金誘惑”》)

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