應鼓勵地方對住房供給側做出有效改善

“先租後售”“租售聯動”的保租房新模式，不僅是對“租購併舉”住房新制度的有效探索和落地，也是對供需錯配的糾偏。

李宇嘉（廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員）

一些城市直系親屬拿積蓄幫助子女買房，這不是什麼新鮮事。但作為政策鼓勵卻非常罕見。這說明什麼問題？當下住房需求比較弱勢。去年底以來，儘管樓市紓困政策一波接一波，但市場穩定並向好的趨勢似乎仍需時日，克而瑞統計的重點30城上半年新房交易下滑43%。多方調研顯示，部分居民對未來收入的預期及信心較弱，首付能力和償貸能力不足。於是，政策就著眼於如何提高信心和預期。

這些城市一人購房全家幫的新政下，首付、月供及收入不足的問題都能得到解決。交易量一旦上去，樓市的信心就有了，這就是基本邏輯。過去不需要出這類政策，在於需求端強勁。不管是高收入消費升級、配置資產，還是中等收入改善住房條件，或是投資客炒房（一般會“加杠杆”），需求端幾乎有不竭的動力。購買力跑步進入樓市。即便是剛需、換房人群，也被房價快速上漲的景象、轟轟烈烈的買房大軍裹挾著進場。

現在情況有所改變。從多數二線城市二手房掛牌量創新高來看，部分人群開始“離場”。招行和貝恩資本發佈的報告顯示，2021年高淨值人群投資性房地產的配置比例相比2019年下降11%。2017-2019年，這類需求增長了5%。同時，嚴格的資管新規下，投資性購房無法再違規加杠杆，房價下跌預期下也不願加杠杆。沒有杠杆和資產配置提供的任性購買力，單靠剛需和換房人群，撐不起高房價。

2022年上半年，深圳新房成交1.6萬套，同比下降38.3%，二手房成交9965套，同比大跌近65%。值得注意的是，上半年深圳新房交易近乎二手房的2倍，這是過去十幾年從未有過之現象（過去二手房交易一般是新房的2倍）。問題在於，二手房價在歷史最高位上，這是過去非理性需求推上來的。當這種非理性需求退潮，參考價製約投資“加杠杆”，二手房購買力就會下降。

但新房市場不一樣。2020年集中供地以後，深圳就開始限制新房價格，同時批量供地開啟。當“新房限價”遇上“批量供地”，既便宜、供應又多、成本又低的新房開始大量湧現。同時，“學位均等化”開始落地，新房項目一般都配有名校。於是，二手房的優勢迅速褪去或弱化，更多的剛需人群就會去買新房。再加上，一些開發商資金鏈緊張，新房有各種優惠、又沒有那麼多稅費，新房優勢突出，交易量就明顯比二手房高。

百城房價數據顯示，深圳二手房掛牌價連續15個月下跌，下跌預期不僅製約二手房穩定，也阻礙換房交易、製約新房市場。上半年，儘管深圳新房成交跌幅並不大，但也在歷史低位徘徊。因此也就不難理解，為何連深圳也會拋出“一人購房全家幫”的政策。

筆者認為，對一些城市而言供需錯配、需求弱勢和斷層是當前樓市低迷的主要原因，政策著力點應在供給側。

近期，多地推出“先租後售”“租售聯動”的保障性租賃住房（簡稱保租房）創新舉動。5月11日，長沙推出存量房盤活方案，打通商品房和保租房的流通：家庭拿出一套房做保租房，則該套房不納入家庭住房套數（家庭可再買一套）；6月22日，湖北省發文提出，開發商未售商品住房、商品房項目配建移交或自持的保租房，實施先租後售，租賃滿5年後可轉為共有產權住房，已繳租金可抵房款，共有產權住房持有5年後，可申請轉為商品住房上市交易。此外，四川省住建廳發文，決定在成都、瀘州、綿陽、南充、宜賓、達州等市開展試點，打通市場租賃住房通道，加快發展保障性租賃住房。

筆者認為，“先租後售”“租售聯動”的保租房新模式，不僅是對“租購併舉”住房新制度的有效探索和落地，也是對供需錯配的糾偏，更是當下商品房市場需求弱勢的既定事實下，對住房在供給側做出有效改革。

3-4億新市民是住房有效需求的主體，他們想擁有一套自己的房產，這種訴求非常強烈，但他們手上沒太大積蓄，很難付得起商品房首付款，或是付不起月供。如果保租房可以“先租後買”，就能調動起新市民的積極性。他們先以低租金承租3-5年，解決體面的居住，還能在這幾年攢首付、攢月供。幾年以後，就能更輕鬆地把房子買下來。這樣，不管是租賃消費，還是未來買房的需求，以及圍繞在大城市生活的消費和內需都水到渠成。另外，有了退出機制，開發企業投資建設保租房以及銀行放貸的積極性也將提高。

疫情持續兩年多，對部分居民收入造成影響，特別是對未來的預期衝擊較大。因此，房地產觸底回升的走勢仍面臨挑戰，未來更大程度上是“磨底”或夯實底部的時期。未來政策選擇上，除繼續刺激需求外，更多要考慮如何疏通普通住房市場供需的腸梗阻。總之，目前市場回升態勢尚待穩定，除了需求端政策激勵、供給端紓困企業外，還要糾偏供需錯配，這需要在供給側改革上更多下功夫，比如滿足新市民租賃需求與購房需求的銜接。

（編輯：陸躍玲）