逆勢IPO 萬物雲能否獲得資本市場認可?

2022年09月22日17:54

  來源:貝殼財經

  9月21日,萬物雲空間科技服務股份有限公司(簡稱“萬物雲”)公開招股已進入第三日。此次萬物雲擬全球發售約1.17億股H股股份,每股發售價為47.1港元-52.7港元,每手100股。

  業內人士分析,萬物雲已建立社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務(主要指智慧物業)三大業務板塊,如今選擇“逆勢而上”,或許是正當時。

  行業估值下滑,萬物雲“逆勢而上”

  與大多數同行相比,萬物雲從地產母公司“獨立”出來稍晚了一些。2020年被視為物管企業的上市元年,包括恒大物業、融創服務、華潤萬象生活等多家物管企業排隊赴港上市,彼時市場風口也吹得正旺,上市物企大多獲得了高估值。

  2021年11月,萬物雲啟動上市。2022年9月1日,據港交所披露,萬物雲通過港交所聆訊,並披露聆訊後資料集。9月19日,萬物雲就其境外上市及全球發售刊發招股章程。同時,萬物雲宣佈,該公司擬全球發售約1.17億股H股股份,於9月19日-9月22日進行招股,每股發售價為47.1港元-52.7港元,每手100股,預期將於9月29日9時開始交易。

  在房地產行業較為低迷、港股物業企業的估值有所下滑的背景下,萬物雲選擇此時上市引起業內關注。

  “今年的港股IPO市場比較困難,已經申請上市的企業超過230家,截至目前僅有46家企業成功上市,成功率極低。”香港一位券商人士表示,現在連投行都在不斷裁員,萬物雲選擇在這個時間段上市不算特別好的時機。

  今年以來,港股IPO共成功上市發行46單(不包括介紹上市和轉板)。即使已經上市的股票,表現也不盡如人意。據不完全統計,在融資超1億美元的16單項目中,首日上漲的僅4單,首日破發的共7單,其餘項目首日表現均與IPO定價持平;上市至今,港股股價仍維持在發行價以上的IPO項目僅3單。

  不過,在2022年中期業績發佈會上,萬科董事會主席鬱亮曾表示,分拆萬物雲不是“賣豬崽”,而是希望通過上市獲得更大發展空間。“我們不在意短期市場的估值,更看重通過資本市場支持能夠得到長期發展,以及與開發業務的協同。”

  在嘉和家業物業服務研究院研究總監李豔傑看來,經過幾年調整物業股估值已經相對合理,並非不是二級市場參與者的好時機,萬物雲選擇“逆勢而上”,或許是正當時。

  獲淡馬錫、瑞銀資管等基石投資者支持

  “從萬物雲的發售價來看,這是一個相對合理的價格,看得出萬物雲的態度。”一家20強房企的投資者關係負責人表示,這一認購價格可以說是誠意滿滿,吸引了淡馬錫、瑞銀資管等多個豪華基石投資者,影響預期的因素更多來自市場。

  根據萬物雲招股書,此次招股吸引了中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有製改革基金、瑞銀資管、HHLR基金及YHG投資、潤暉投資、淡馬錫、Athos資本等機構投資者,機構類型涵蓋國資、外資、私人,基石投資金額約為2.8億美元。

  據業內人士分析,萬物雲此次發行規模預計8億美元至9億美元,雖比之前預計的縮水,但仍將成為今年以來港股規模較大的公開發行。萬物雲每股發售價為47.1港元至52.7港元,全球發售完成後(假設不行使超額配股權)對應市值549.7億港元至615.1億港元。假設萬物雲2022年實現歸母淨利潤增速達30%,則考慮彙率因素後,發售價對應2022年PE估值為22.4倍至25.1倍,在港股物業企業中處於第二高水平,僅次於華潤萬象生活。

  “萬物雲已建立社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大業務板塊,萬物雲上市有望推動物業部分估值顯性化。”李豔傑說。

  李豔傑認為,從萬物雲自身來說,企業發展最重要的是借助資本市場獲得助力,在市場較為低迷的情況下,萬物雲的綜合競爭力在這個板塊內優勢反而相對突出,具有較好的認購前景。

  物業板塊分化,行業優勝劣汰加速

  萬物雲踏入資本市場無疑為當前低迷的市場注入了一劑強心針。不過,物業板塊的分化也不可避免。

  據克而瑞物管數據顯示,今年以來,59家上市物業企業股價下跌的數量達到了51家,僅有3家物業企業股價小幅上漲。另一方面,截至7月31日,年內成功上市的物業企業有4家,另有8家物業企業遞表。與物業企業股價相對應的是,59家上市物業企業的估值再次下降。截至7月31日,59家上市物業企業總市值為3420.3億元,較上月末下跌22.8%,市值下跌的房企多達44家;市盈率和市盈率均值分別為11.4倍和11.6倍,均較上月末(13.9倍和14.1倍)下降。

  比如,今年年初,碧桂園服務總市值達到1285億元,也是當時唯一一個市值破千億的物企。隨後,碧桂園服務股價下調,市值一路下降至7月初的1007億元。7月19日,華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務,躍居首位。截至7月31日,碧桂園市值較月初“腰斬”,僅有505.9億元。市值較月初降幅排在59家物業企業第三位。

  “目前,華潤萬象生活的估值高達30餘倍,保利物業、中海物業、綠城服務的市盈率也在20倍以上,說明市場不是對物業股極度悲觀,而是對物業股更挑剔。”李豔傑如是說。

  IPG中國首席經濟學家柏文喜表示,萬物雲的上市有助於改善物業板塊的基本面,提升板塊質量與信心,並加強市場對物業板塊的關注。同時,萬物雲的上市將使得萬科物業服務業務估值顯性化,推動和加劇物業股板塊的分化,促進物業股板塊內部的加快整合和行業集中度的提升。

  “當前市場情緒雖然相對偏低,但資本市場處於相對理性階段,對企業的估值也較為理性。萬物雲的上市有望進一步提升行業活力。”一位業內人士表示,物業行業已在資本板塊、規模及收入、品牌知名度等多方面,呈現“強者愈強、弱者愈弱”的現象。優質物業企業上市會重振大家對物業板塊的信心,以競爭加速行業優勝劣汰洗牌速度,是對物業板塊質量的推動。

  新京報記者 張建

  編輯 武新 校對 柳寶慶 楊許麗

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