「北都」復修紅樹林 換郊園邊陲建屋

2022年09月28日03:27
溫文儀表示,北都發展需與保育並存,同時配合修改城規條例,為未來規劃創造更好條件。

【星島日報報道】

(星島日報報道)土地房屋政策是歷屆政府重中之重的工作,未來政府將大力發展北部都會區;熟悉房地產及城市規劃政策的資深測量師溫文儀表示,北部都會區發展需與保育並存,建議修復約一千公頃紅樹林以換取郊野公園邊陲地建屋,同時配合修改城規條例,為未來規劃創造更好條件,以便為下一代年輕人建構宜居城市。

溫文儀接受本報專訪時表示,未來發展北都需要考慮如何保育,他建議本港創造約一千公頃紅樹林,並納入郊野公園範圍,以發展生態旅遊,吸引各地旅客,為將來會在北都大量增加的居住及工作人口,及早規劃提供生態康樂及旅遊設施。

  未來北都將成本港房屋供應及經濟發展的兩大引擎,溫文儀為北部都會區發展建言獻策,並從多角度探討北都未來的規劃及布局,認為需要做好城市規劃工作,為下一代創造開開心心的生活,是社會應該要做的事,惟現時在土地規劃上社會有太多爭拗,是「好無必要,十分無必要」。

取消高限需符合「兩條例」

  溫文儀強調,北都是本港未來一個好清晰的城市計畫,未來發展佔本港三分之一人口,故必須設立Economic index assessment(經濟指數評估),日後需要跟時間表交數,社會才會有希望,不再蹉跎歲月。另外,亦需設立一個統籌委員會,由政府、私營機構及社會人士擔任,共同商議。

  現時整個北都發展計畫中,溫文儀透露,有四十二個地區已有分區計畫大綱草圖(OZP),涉及一萬八千八百公頃,上述OZP可居住約二百萬人口,目前亦達上限,只有約六成至七成人口居住,而未來北都可容納二百五十萬人,換言之,未來將有約一百萬人口將進行大遷徙,由本港不同地方搬遷至北都。

  他建議在北都大規劃下,應該正着手檢視不同法例,如修改《城市規劃條例》,包括取消現行建築物高度限制,據洪水橋分區計畫大綱草圖,大部分用地設有建築物高度限制,而且政府收地有約兩成土地用於興建道路基建,他個人認為比例過多,應不超過百分之十五用於道路基建,以更多土地用於宜人設施,令土地收回有實質用途。

  溫文儀認為,只有兩個情況才可設高度限制:第一是保障飛機安全;第二禁止遮天蔽日,即類似以往的街影法(以確保街道有足夠日光照射和空氣流通),不過此限制於一九八七年已取消,當時認為取消是一件好事,惟現時回想起取消街影法並不是一件好事,目前亦要受其惡果,即使在狹窄的街道上,樓宇仍然可以起到好高,令街道變得昏暗,對社會造成好大影響。若果有人要興建一幢特別高的樓宇,屆時可以再討論,否則除上述情況外,不應再設高限。

建議不超過15%作道路基建

  另外,規劃難度高的綜合發展區(CDA),他建議相關制度在修訂地契時由地政總署與發展商商討,屆時決定是否加入休憩用地和其他配套設施,並不是由城規會去決定。

  資料顯示,當局早於一九七六年把綜合發展區納入分區計畫大綱圖內,以促使市區重整,以及逐步淘汰互不協調及不符合規劃意向的用途。發展「綜合發展區」用地,發展商須先向城規會申請發展許可,過程中需要一併呈交「總綱發展藍圖」(MLP),申請人需要擬備有關環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估的報告,並需交予各專家部門審批,難度高於一般規劃申請。

倡綜合發展區交地政處理

  據政府公布的「北部都會區發展策略」文件,建構總面積達三萬公頃的都會區,溫文儀指,據資料整個元朗及北區合共有三萬一千二百三十公頃土地,兩者面積不同,後者多出一千二百三十公頃土地,認為「計錯數」,相信多出的面積正正符合土地供應專責小組需要尋找的用地;從中可見政府規劃零亂,強調一千二百多公頃是重要土地來源。

為下一代建構宜居城市

  目前有約四千七百公頃土地並未有規劃,若將其中四百公頃發展一個如同天水圍的新市鎮,以容納三十萬人口,而餘下四千三百公頃土地並不急於規劃,留待日後由下一代自行規劃,認為不需要「明日大嶼計畫」。

  溫文儀指,現時社會需要引導年輕人把握機會,同時亦需要為輕年人創造更多發展機遇,其後年輕人亦會自己創造機會,才可以令社會一直延續發展,認為是社會發展的基本方針。

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