北京二手房掛牌量“突破10萬套”?背後真相是...

2022年11月17日08:58

  作 者丨孔海麗

  編 輯丨張偉賢

  王瑤最近突然急迫了起來,兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套“老破小”的她,原本沒有置換計劃,現在也打算加入“掛牌”隊伍,開始密切關注市場動態消息。

  這種變化,源於近期“北京二手房掛牌量激增到10萬套,創曆史新高”的說法一度衝上熱搜。

  市場氛圍被烘托得緊張了許多。

  “成交明顯下跌,價格承壓”的言論甚囂塵上,“拋售潮”等一些想當然的猜測也出現了。

  21世紀經濟報導記者調研發現,事實並非如此,“激增”、“創曆史新高”、“明顯下跌”、“拋售”諸如此類吸引眼球的說法並不成立。

  北京鏈家研究院院長高原提供給21世紀經濟報導記者的正式數據顯示,10萬套掛牌量屬於北京二手房市場的正常水平,“超10萬套掛牌量”已經連續三年出現;而且今年下半年的掛牌量是一條平穩增長曲線,不存在短時間內急劇增長的情況。

  成交量也處在正常區間。

  北京住建委數據顯示,2022年6-9月,北京二手房網簽數量呈穩定上升趨勢,10月網簽數據微降,考慮到網簽數據的滯後性,疊加疫情影響和季節性回落因素,“屬於合理變化,完全不構成‘拋售’。”一位不願具名的業內人士表示。

  而且,二手房掛牌量與市場情況並不能劃等號。高原強調說,二手房掛牌量與市場形勢之間的關聯相對較弱,掛牌量受到多方因素影響,並不能直觀反映市場走勢,也不好以此單一因素預測未來情況。

  值得注意的是,相對於北京全年超過16萬套的二手房交易量,10萬套掛牌量並不足以得出“庫存積壓”的結論。業內人士的一個共識在於,放眼全國,北京樓市的波動性並不高,很少出現大起大落的戲碼,整體依然屬於穩健的第一梯隊。

  在二手房市場,心理拉鋸戰是永恒的主題,尤其是被放大解讀的數據,往往會引起人心惶惶,風聲鶴唳。

  穿透消息本身,拉長週期看待數據,不失為一條合理路徑。

  多年均超10萬套

  北京住建委數據顯示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢,分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套,同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。

  與其他以新房成交為主的城市相比,北京的置換需求佔據主流,分析北京樓市,也需要關注這個基礎前提。

  高原即指出,從近年情況來看,隨著住房市場持續發展,北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平,與市場規模相比較,當前掛牌中房源量並不屬於“庫存過高”。

  排除了“庫存過高”的問題,我們繼續關注“曆史新高”和“激增”的說法。

  根據北京鏈家研究院監測數據,2019年後,北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。

  “10萬套掛牌量屬於北京市場的正常水平。”高原告訴21世紀經濟報導記者,近三月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化,當前掛牌量與去年同期相比僅有微增,也無顯著變化。

  另據58安居客房產研究院統計數據,北京近幾個月的二手房在架量也無明顯波動。2022年10月,北京市二手房在架房源量環比增加0.2%,與上月基本持平,已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。

  今年3月份,58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套,彼時卻並未掀起輿論關注。

  即便與高成交量的去年同期相比,多位經紀人和機構分析師提供給21世紀經濟報導記者的數據顯示,二手房掛牌量並未達到“超出去年同期2萬套”的水平。

  而且需要注意的是,去年是北京樓市成交“大年”,相對較快的去化速度拉低了房源量,低基數之下,同比數據的參考性需要打個折扣。

  “綜合判斷,當前北京市場處於疫後恢復平台期,新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動,各項指標均處正常範圍。”高原強調。

  至於二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯,更加需要審慎看待。一般來講,包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內,掛牌房源量指標的影響因素較多。

  據高原解釋,房源掛牌量容易受到企業經營管理行為影響。例如,企業拓展在新行政區域內加開門店,則短期內該區域掛牌量會有所增加,掛牌中房源量即可能快速提升;又或者,新建商品房在特定時間點達成上市交易條件後集中掛牌,也可能造成短期內庫存增加;再者,企業對部分地區掛牌週期長、業主無法聯繫等“沉睡房源”進行集中核銷則可能會導致房源數量快速下降。“此外,業主往往在三四季度集中掛牌以期春節前完成交易,因此三四季度掛牌量亦會有季節性升高。”

  換而言之,掛牌房源量增減與市場形勢的關聯,並沒有那麼緊密。

  高原通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據,房屋成交價格、房屋成交量走勢的關係發現,“掛牌量預示市場冷熱”的推論可能難以成立。

  他舉例指出,2020年下半年,改善性需求明顯增加、市場成交相對較熱階段,其時北京二手房掛牌房源量要高於當前水平;而在2022年初受疫情影響階段,市場成交相對較冷,但其時掛牌中房源量不足9萬套,兩者之間並不呈反比例關係。

  北京朝陽區東四環一家經紀門店的經理也告訴21世紀經濟報導記者,根據他們的實際工作經驗,掛牌量並不能和市場冷暖直接掛鉤,近期掛牌的業主有不少也是受到市場消息影響,“想要掛出來試試水。”

  市場真實表現

  前述掛牌量數據,與另一則成交量數據疊加,在少數人的分析中造成了更強的殺傷力,消息稱“北京二手房成交量明顯下跌,專家認為將引起價格下調”,更有人甚至斷言掛牌量大漲,意味著有投資客在大量出貨,拋售離場。

  該論斷使用了北京二手房成交的同比數據,即2022年1-10月,北京二手住宅成交面積為1005.3萬平方米,同比下降32.4%;二手住宅成交套數為110484套,同比下降32.6%。

  值得注意的是,2021年是北京二手房市場的成交高峰。據合碩機構數據,去年全年北京二手房成交近19.32萬套,成交量創近5年新高。

  “高基數效應下,今年10月份的二手房成交量同比去年有下降,是很正常的。” 一位熟悉北京市場的機構人士表示,考慮到近期疫情多發,也對成交量造成了一定影響。

  從更為反饋市場實際的網簽與認購環比數據來看,今年6月以來,北京市二手房網簽呈現疫後溫和恢復、成交規模“四連增”的總體態勢。

  21世紀經濟報導記者查詢北京住建委數據發現,2022年6-10月,北京二手房網簽數量分別為1.1萬套、 1.2萬套、 1.4萬套、1.43萬套和1.1萬套。

  高原認為,10月由於連環單聯審聯批政策落地,使得成交到網簽轉化時間變快,導致網簽數字微降,但整體成交情況未有顯著變化,他表示:“當前北京市場各項運行指標符合一般節奏與季節規律。”

  經紀人也向21世紀經濟報導記者證實,北京二手房網簽的月度數據處在1.2萬套-1.5萬套的區間屬於正常現象,如果月度成交低於8000套,市場才會有實質性變化。“目前的成交量只能說是正常略微偏低。”他說。

  “拋售”更是不存在。北京樓市的置換改善需求相對主流,受9月底的個稅優惠政策利好影響,部分置換群體近期加快了置換節奏,“掛舊換新”相對普遍。

  北京多位經紀人告訴21世紀經濟報導記者,“賣一買一個稅優惠”政策推出之後,原本就有置換計劃的客戶紛紛加快了速度,力求爭取在1年以內實現置換,老舊小區的房屋上架率較之前有所增加。

  所謂“賣一買一個稅優惠”,是指9月30日財政部發佈的《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》,該公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

  據21世紀經濟報導記者瞭解,當前多數一、二線重點城市關於住房個人所得稅的執行情況是,滿五唯一免徵,其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%徵收。

  對於北京換房群體來說,以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%徵收個人所得稅計算,若出售一套房屋成交價格為400萬元,該房屋原值為200萬元,不符合“滿五唯一”條件,裝修、稅金等其它費用為50萬元,則賣家需繳納個稅30萬元。

  新政之下,賣家如果在一年內重新購買新的住房,且新購住房的總價不低於400萬元,那麼這30萬元的個稅將被退回,賣家節省了高達30萬元的成本。

  受政策利好影響,掛牌試水的業主也不在少數。“但誠心賣的業主並不多,有的是摸一摸市場溫度,有的是還沒看到中意的下一套房,手裡這套不著急出。”經紀人說。

  “買方也多處於觀望狀態,受到全國房地產大環境下行的氛圍感染,想看看能否等到更低的價格入手,掛牌人增加、成交速度降低的情況下,也加大了掛牌量和成交量剪刀差。”多位經紀人表示。

  房價方面,北京二手房市場也處於平穩通道。

  國家統計局11月16日發佈的70城房價數據顯示,10月份北京二手房價格環比增加0.2%,同比增加5%。

  另據21世紀經濟報導記者調研,“老破小”戶型居多的北京學區房也未出現傳言中的“跳水拋售”。以北京市西城區德勝片區建成於1990年的老舊小區一居室為例,成交總價相對於2021年底稍微上漲,“老破小”價值消解一說沒能明顯左右成交價格。

  中原地產首席分析師張大偉補充到,購房人不能過分“迷信”掛牌量數據,掛牌量也存在一定的水分,很多房源看似掛牌了,實際距離成交還有一長段路要走。

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