國金證券:地產政策加速出台 物業公司有望迎來估值修復

2022年11月25日10:04

  國金證券發佈研究報告稱,後續隨著地產政策的落地,部分民營房企的現金狀況將有改善,相關物業公司估值有望迎來修復。推薦金科服務(09666)、旭輝永升服務(01995)、碧桂園服務(06098)、建業新生活(09983)。此外,也看好濱江服務(03316),而目前濱江服務的2022年PE僅為國企物管公司均值的一半,有較大的估值提升空間。

  事件:11月24日,銀保監會相關部門負責人表示,為了保障房地產融資平穩有序,首先要求股份製銀行對國有、民營房地產企業一視同仁。該負責人指出,股份製銀行要通過對存量貸款展期、調整還款安排等方式予以積極支持,堅決避免出現一致性抽貸、斷貸行為。

  國金證券主要觀點如下:

  民營房企現金流邊際改善,挪用物業現金擔憂減輕。

  ①銀行信貸支持。昨日,央行、銀保監會發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》,提出保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房企風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度的六大方面十六條措施。

  此後,包括工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行在內的多家國有銀行陸續與十多家房企簽訂了戰略合作協議。據該行不完全統計,昨日和今日各大銀行給予房企的授信總額度已經超過了1.2萬億元。該行預計民營房企此前面臨的抽貸、斷貸情況將有所緩解,存量貸款展期也有望更加順利,整體現金流狀況或有改善。

  ②成功配股融資。近期地產政策頻出,港股地產板塊普漲,部分房企通過配股成功實現股權融資。11月15日碧桂園成功配股融資38億港元,11月16日雅居樂成功配股融資7.8億港元。該行認為隨著民營房企自身現金流的邊際改善,市場對於物業公司賬面現金被關聯房企挪用的擔憂將有望減輕。

  保交付屢獲政策支持,物業在管規模受益增長。

  11月21日,人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,會議指出要用好民營企業債券融資支持工具支持民營房企發債融資;完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等,央行擬在2023年3月前向商業銀行提供2000億元免息再貸款,用於支持保交樓,封閉運行、專款專用。

  7月後,國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款,各地也成立了紓困基金助力保交樓,但此前的借款資金均以市場化原則落地。此次央行提供的2000億元免息再貸款是全新的、階段性政策,支持已出售、但逾期未交付(存量項目),並經過金融管理部門認定的項目加快建設交付,這將有利於化解未交樓個人住房貸款風險。

  該行認為保交付是當前促進房地產行業恢復健康發展的重要一環,在政策不斷出台後有望獲得實質性進展,物業公司的在管規模將受益增長。

  物業估值有望修復。

  物業公司輕資產的商業模式決定了其有息負債少,而現金充裕,整體經營風險遠小於房企。截至1H22,多數物業公司處於淨現金狀態(賬面貨幣現金減去有息負債後仍為正數)。

  隨著地產政策風向轉變,重磅政策不斷出台,物業板塊的估值已略有修復,但目前仍有不少物業公司每股淨現金/股價的比例在50%以上,甚至部分公司賬面淨現金已超過市值。此外,部分優質物業公司當前二級市場估值已低於一級市場的併購估值。

  風險提示:疫情反複影響地產銷售恢復;應收賬款壞賬超預期。

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