23°C
市建局：銀行加息影響發展商入標作價 將多方爭取資源應付收購開支
韋志成表示，市建局在未來數年可推出招標的重建項目，業權收購都是在早年以較高價格進行，預料項目日後回標的地價仍會受壓，項目的財務狀況將有可能由盈轉虧。
【橙訊】市建局行政總裁韋志成在網誌表示，市建局本財年已批出3個招標項目，合共帶來約47億元的前期款項收入，加上流動資金，市建局至本年底的財政儲備將增至約280億元。然而，早前已獲財政司司長批核的業務綱領(2022/23年度至2026/27年度)內的項目，涉及的收購開支預計將超過800億元，當中尚未計及營運成本。他表示，市建局需要靈活財務儲備、分階段借貸及改善項目回報，以應付重建項目龐大的收購開支。
市建局在本財年除了賢居里項目外，還包括在8月批出的崇慶里項目及10月批出的土瓜灣榮光街項目。從發展商對這三個項目落標金額採取較為審慎的取態，反映今年下旬，本港樓市持續下行、環球金融市場波動、全球利率上升增加利息開支負擔、以至建築成本上漲等多項因素，均對發展商預期項目日後的收益帶來不良的影響。
市建局的收入來源相當窄，依靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收回前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。
然而本地銀行自9月開始加息，至目前共加息3次，合計上調最優惠貸款利率0.625%。借貸利息增加無可避免削弱買家的購買力。對發展商來說，他們作出投標金額的決定時，除了考慮整體樓市正在下行的趨勢，亦因為加息將增加其項目融資的困難，借款後還要支付更高的利息支出，影響他們入標時的作價，從而對落標金額採取更為審慎的態度。
另外，近期本港建築成本持續增加亦會造成不良影響。在過去12個月，市建局批出的建築工程合約，住宅單位的建築費較去年同期增加超過一成，以興建一個約500方呎的兩房單位計算，現時單是建築費已達300萬元。受持續兩年多疫情的影響，不少從內地供應的建築物料，以至各類型樓宇機電設備，因為相關廠房暫停營運，加上運輸司機染疫及需符合檢測要求，使建材供應大幅減少，導致成本上漲。
市建局在本財年推出招標的項目，只餘下觀塘市中心第四及第五發展區的商業項目仍未批出，並將在2023年1月截標。考慮到市建局在未來數年可推出招標的重建項目，項目內的業權收購都是在早年以較高價格進行，該局預料這批項目日後回標的地價，仍會受壓，項目的財務狀況將有可能由盈轉虧。
韋志成提到，雖然市建局可安排貸款以補充現金流，但借貸並非解決市建局收入來源窄的方法。若然市建局需要完成已核准的五年業務綱領內所有項目，需要對外借貸的額度達到200億元，而日後除了要償還所借貸的款項，在大約5至6年的貸款期內，亦要支付約40億元的利息。
市建局在未來兩年將踏入收購高峰期，為此，對於已開展的項目，需加快收購及平整地盤以進行招標；另方面，亦適時調整項目儲備內已成熟開展項目的推出時間，爭取在同一時間展開下一批項目的收購工作。市建局計劃在2023/24年推出兩個在九龍城和土瓜灣的重建項目招標，同年亦爭取完成深水埗兼善里項目的規劃程序，展開收購工作，以項目招標所帶來的收入，補足用作收購業權的支出。
另外，市建局計劃向財政司司長提交2023/24至2027/28年度的五年業務綱領草案時，就提高市建局的借款上限提出建議，獲批後會視乎每年的財務儲備水平及相關業務計劃所需現金開支，釐訂合適的借貸模式、時間及額度。
更多推薦文章
- 關鍵字
- 香港
