河南四川等多省擬試點現房銷售 取消預售製難在哪裡

　　來源：財聯社

　　財聯社2月8日訊（記者 王海春）多個省份將現房銷售試點，提到了議事日程中。

　　日前舉行的河南省住房和城鄉建設工作會議上，相關部門在通報2023年重點工作中明確，河南將以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。此外，四川、安徽、山東等地近期也提出將試點現房銷售。

　　58安居客房產研究院院長張波告訴記者，去年以來市場對現房銷售及預售製一直保持較高關注度，長遠看，現房銷售可能會取代期房預售，但這種改變並非一蹴而就。

　　“過快推進不利於行業平穩發展，預計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。”張波表示。

　　此前於2018年，住建部曾向廣東、湖北、四川、江蘇等六省發函，要求這些省份對商品房預售許可進行深入研究。近幾年來，南京、杭州、蘇州等城市曾在部分地塊出讓時嚐試過現房銷售，但杭州、南京在推行一段時間後，已暫停這一探索。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，各地對現房銷售的模式探索展開了各種試點和創新，但細分來看，其實可劃分為兩個不同的階段，這兩個階段也呈現出不同的特點。

　　“2021年上半年之前，各地主要在供地規則中明確了現房銷售模式，這些規則是在市場熱度上升時期出台的，其出發點是基於’穩房價、穩地價、穩預期’的工作目標，通過設定現房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價平穩、助力高品質住宅供應。而2021年下半年以來關於現房銷售的討論，則是在樓市調整期發生的，主要是從防範樓盤出現爛尾、防範房企金融風險蔓延等角度出發，有市場內在的要求。”嚴躍進補充稱。

　　試點現房銷售省份擴容

　　鄭州、開封將如何展開現房銷售試點？

　　對此，鄭州市住房保障和房地產管理局相關人士表示，目前還不瞭解相關具體信息。開封市住房和城鄉建設局相關人士告訴記者，現房銷售的試點工作仍處於調研過程中，尚未出台相關方案，目前也沒有明確的落地時間表。

　　“從初步思路來看，試點只選擇少數項目，不會大範圍鋪開。如果項目未收到試點通知，應該不會被納入試點範圍內。”上述開封市住建局人士說。

　　河南一家本土房企人士向記者表示，目前未收到試點現房銷售的通知，但按目前的市場形勢，現房銷售在吸引購房者方面，的確具有較強的競爭力。

　　“因市場疲弱，去年以來樓盤的銷售週期明顯變長。鄭州一些項目銷售不振，已實施現房銷售，不過這些樓盤多位於遠郊地區。從我們得到的市場反映來看，買家對現房銷售的認可度是比較高的。”前述河南房企人士說。

　　嚴躍進指出，河南提出試點現房銷售之所以倍受市場關注，其中一個背景為，去年部分樓盤停工事件對購房者信心形成衝擊，部分購房需求從期房市場轉至現房或二手房市場。

　　“河南是全國保交樓工作的標杆省份，其近日提及試點現房銷售模式，具有重要的風向標和示範意義。”嚴躍進稱。

　　中指院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，河南保交樓任務艱巨，今年是保交樓的重要節點，河南省在此前的政府工作會議也提出了相關要求。

　　住建部於今年1月提出，有條件的地區可進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

　　“河南提出將在鄭州、開封試點探索預售製改革和現房銷售，也是對主管部門政策的進一步落實。”陳文靜稱。

　　從全國範圍來看，不僅僅是河南，四川、安徽及山東等地於近期也提出，接下來將展開現房銷售試點工作。

　　2月6日，四川省政府印發《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》的通知，在促進房地產市場平穩健康發展方面提出，四川將支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

　　此外，安徽省在2月6日舉行的住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人透露，今年安徽將因地製宜開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式轉變。

　　山東則在1月底的住房城鄉建設工作會議強調，將逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。

　　去年現房銷售占比不足14%

　　陳文靜表示，近年來部分省市陸續展開商品房現房銷售試點工作，其中海南省已要求安居房全面實施現房銷售，熱點城市部分地塊亦在拍賣環節設置現房銷售條件。

　　張波對記者表示，現房銷售可實現所見即所得，對於去年受交房影響較明顯的城市，用戶更加青睞現房而非期房，這從市場對現房和準現房的關注度不斷提升可見一斑。

　　回顧近十年樓市發展過程，可以發現在樓市調整或變動期，市場對現房的關注度較高，現房的銷售規模往往也會出現較大增長。

　　就現房銷售，易居研究院對2013年以來全國現房銷售的規模占比數據進行了對比，即“現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積”。數據顯示，2009年、2013年、2016年、2021年，全國現房銷售面積及同比增速出現相對明顯的上升。

　　嚴躍進介紹，2018年後現房在新房市場中的銷售占比持續走低，期房成交占比例則不斷增加，這一態勢一直延續至2021年6月份。

　　易居研究院數據顯示，2021年6月份全國現房銷售面積占新建商品住宅銷售面積的占比為9.5%，隨後該指標總體處於攀升態勢，於2021年12月升至10.4%。該指標2022年後繼續上升，至2022年12月達到13.9%。

　　分析人士指出，全國現房銷售面積占比攀升與本輪市場調整關係密切。

　　嚴躍進表示，2021年下半年全國房地產市場步入新一輪降溫通道，房企債務問題開始暴露出來，去年部分項目出現停工。此類事件影響下，購房者對認購期房產生較大顧慮，對現房銷售的需求明顯增加。

　　“現房銷售占比的拉升，體現了購房者購房信心的變化。受項目停工事件衝擊，購房者對於購買期房心存憂慮，而‘所見即所得’的現房提升了買家的安全感，自然使得現房銷售比例有所提升。”嚴躍進補充道。

　　從各地現房銷售情況來看，易居研究院數據顯示，2022年江蘇、河南為現房銷售規模較大的省份，分別為1942萬及1555萬平方米。近3年現房銷售面積的占比變化方面，湖北、江西、廣西、江蘇等省的占比拉升態勢最為明顯，其中，湖北2020年和2021年現房銷售的占比均為9%，而2022年的占比則上升至15%。

　　預售製存廢之爭再起

　　隨著多地擬試點現房銷售，關於商品房預售製的弊端，以及是否應持續推廣現房銷售，再次成為市場熱議的話題。

　　全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹曾在去年“兩會”期間多次提議，應廢除商品房預售制度，實行現房銷售。周世虹認為，如實行現房銷售，房企危機將不會涉及購房人，將不存在“保交付”等問題。全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫也曾提議，應從完善商品房預售管理制度入手，有效防範房地產市場風險。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，取消商品房預售制度，變成現房銷售，意味著房企1-2年沒有收入，那麼房企無疑將面臨非常大的壓力。“預售制度本身不是出現問題的原因，核心還是預售資金監管與銀行放貸的問題。”

　　中國城市經濟專家委員會副主任宋丁亦認為，目前階段，商品房預售製還未到應該取消階段，但是對其存在的弊端一定要進行干預，在制度上很有必要去做一些調整。

　　嚴躍進表示，此前各地對於預售製的改革，更多是從鼓勵及自願的角度出發。但今年河南、四川等地的改革，跳出了鼓勵和自願的範疇。這反映出對現房銷售推進的力度有所加大，相關領域改革的節奏明顯加快。

　　業內人士認為，試點現房銷售或促使企業運營模式發生變化，也將對行業發展產生深遠影響。

　　張波指出，一方面，試點現房銷售或加快行業的優勝劣汰，是推進行業整體向好的一項舉措，另一方面，此舉可有效規避“爛尾”現象的產生，同時可更有力的保障購房者權益。

　　但現房銷售的難度在於，房地產行業是資金密集型產業，試點現房銷售的項目，或面臨較大的資金回籠壓力。

　　“雖然各地不斷放鬆樓市調控政策，但目前市場形勢仍然不佳。現房銷售對企業資金的要求將明顯高於以往，對大部分房企來說，個別項目實施可行，在更大範圍推行將加劇房企資金壓力。”張波表示。

　　也有企業向記者表示，當下大規模推行現房銷售，未必是最佳的時間節點。

　　一家中型房企人士告訴記者，企業對有現房銷售條件的地塊不感興趣，因為現房銷售意味著必須達到現房條件後才能實現銷售收入，銷售週期明顯變長。

　　業內人士認為，當下房企面臨較大資金壓力，現房銷售對企業現金流提出了更高要求，即使地塊本身的品質較好，也未必能吸引到房企足夠的關注。

　　“現房銷售可保障購房者權益，降低行業風險，但當下施行現房銷售，無疑會加大房企資金壓力，容易導致更多項目出現延期交付，甚至發生爛尾的可能性。而採取以點帶面，逐步增加試點地塊和試點城市的方式來推進，節奏更為緩慢。”張波表示。

　　陳文靜認為，短期內進行現房銷售試點的城市或有增加，但全國大範圍推廣的可能性相對有限。