美的置業：投資拿地不會多點開花，計劃今年交房超10萬套

　　3月27日，美的置業控股有限公司（03990.HK）召開2022年度業績新聞推介會，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂，執行董事兼副總裁王全輝，執行董事兼首席財務官林戈出席會議。

　　按照美的置業披露的年報數據，2022年全年，美的置業收入為736.3億元，與2021年基本持平；毛利為113.06億元；利潤及綜合收益為35.77億元；年內核心淨利潤38.7億元，同比下降29.1%；公司擁有人應占核心淨利潤為19.69億元，同比下降49.5%。

　　投資拿地更加聚焦，絕對不會多點開花

　　在投資拿地方面，林戈提到，美的置業一直堅持審慎務實的原則，2022年，美的置業通過股權收購歸編9個項目，新增權益貨值63億元，這些項目以二線城市為主；同時退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值9.5億元，這些城市主要是柳州、九江、嶽陽、大理這些稍微弱一點的城市。此外，2022年6月，公司新增位於上海市浦東新區項目地塊，權益貨值約14億元。

　　林戈介紹，截至2022年底，美的置業的總土儲面積是3206萬平方米，土儲權益比為70%，較2021年上升3%，其中一二線城市面積占比66%，長三角和大灣區面積占比合計52%，土儲結構朝高能級核心城市、都市圈區域傾斜，土儲覆蓋城市基本面不斷向好。

　　截至2022年12月31日，美的置業土地儲備的總建築面積達3874萬平方米，涉及332個物業開發項目，分佈於粵港澳大灣區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區五大區域。

　　按照美的置業披露的數據，2022年，美的置業實現全國49個城市，142個項目，共計超8萬套房子交付。據美的置業管理層透露，預計2023年累計要交付10萬套以上。

　　從銷售額上看，2022年全年，美的置業連同其合營企業及聯營公司實現合約銷售金額約792.4億元，較2021年下降42.22%；銷售回款率為83%。

　　“這些年，我們的回款水平基本在82%~85%之間，最高是87%，所以整個回款是相當理想的。回款之後，其中六成用於工程款，餘下的除了完成稅金繳付之外，還有一些負債的兌付。剩下的我們重點用來尋求好的地塊。”林戈說。

　　赫恒樂表示，2022年整個房地產市場極其嚴峻，出現了兩大現象，一是債務大量違約；二是大量企業虧損。去年一年我們沒有在公開市場拿地很多，僅僅增加了一宗，但我們在合作方的股權收購方面做了大量的工作，對土地儲備做了結構優化，而不是在量上做太多的文章。

　　赫恒樂提到，目前有利的因素在增加，今年2月份、3月份整個房產銷售的市場得到了充分的體現，所以今年土地的供應會比較充足，機會也會很多，但土地價格應該不會出現爆髮式的增長，目前健康發展的房企大家都相對理性。美的置業將積極動態研究一些優質的土地，捕捉投資機會，根據具體城市的去化速度進行結構性補貨，在土地研判上會保持理性，更加慎重、更加聚焦，絕對不會“多點開花”。

　　3月成交量階段性回落，市場短期來看穩中向好

　　針對近期市場出現“先暖又回落的”跡象，王全輝指出，2月份的市場，無論是客戶的到訪量還是成交量環比均大幅增長，市場出現複蘇苗頭。到3月份時，客戶的到訪量和成交量均較2月份有一定的下滑，但和2021年同期相比仍然是增長態勢，因此這是一個階段性回落的過程，不是市場出現了什麼問題。隨著疫情管控的全面放開，以及中央對經濟、對房地產的支持不斷加碼，企業端和居民端對於經濟恢復的信心跟預期都在逐步好轉，因此公司對於市場短期來看是穩中向好，長期來看是堅定看好。

　　談及企業未來的發展方向，郝恒樂表示，美的置業面對整個行業的深刻變化在不斷地調整，總體原則是經營追求指標良性安全健康，不追求單一的規模擴張，在具體業務結構上，會堅守房地產開發業務基本盤，並深挖房地產開發業務鏈上的發展空間，推動經營業務多元化。

　　2022年，美的置業降負債效果顯著。截至報告期末，美的置業淨負債率為43.9%，現金短債比1.60，扣除預售款後的資產負債率68.2%，“三道紅線”已轉為綠檔。

　　美的置業指出，美的置業跟隨市場週期運行規律，處理滯重庫存，解決曆史遺留問題，不斷探索從降杠杆到穩杠杆的發展之路。截至報告期末，美的置業有息負債總量為485億元，持有現金總量約264億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1080億元。本集團融資成本實現進一步降低，加權平均融資成本下降至4.62%。

　　截至2022年12月31日，美的置業總現金及銀行存款為263.9億元。